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万科为551亿广信资产包引入信达等7家战略投资者

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6月29日晚间,万科公告称,拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司(以下简称广州万溪)的50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”(以下简称信托计划),为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者,同时万科将继续担任项目操盘方,推进项目建设。

《每日经济新闻》记者注意到,551亿元的广信资产包被万科董事会名誉主席王石称为“离别大礼包”,这宗交易的落定正好是他宣布告别万科的前一天,但因为债权复杂,万科盘活这一项目花费了相当长的时间。


万科公告截图

公告显示,本次交易完成后,万科将整体回笼资金390.4亿元。根据公告披露信息,此前万科累计已对广州万溪投入470.4亿元,其中80亿元为股权投入,390.4亿元为股东借款。

此次万科引入战略投资者并不是单纯的股权转让,而是采用“股权+债权”的交易方式,分三步走:万科将广州万溪50%股权以70.4亿元的价格转让,收回前期股权投入的40亿元,获得预付款溢价30.4亿元;同时根据“同股同投”原则,信托计划根据万科此前的股东借款投入,向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款;最后引入并购贷249.6亿元,归还万科给广州万溪的剩余前期借款。

信托计划的7家战略投资者分别为:中国信达资产管理股份有限公司(以下简称信达)持有50%份额、深圳市绿景华城实业发展有限公司(以下简称绿景华城)持有20%份额、上海瑞塘企业管理有限公司(以下简称上海瑞塘)持有7.5%份额、深圳市琳珠凯粤投资有限公司(以下简称琳珠凯粤)持有7.5%份额、深圳市景阳投资发展有限公司(以下简称景阳投资)持有5%份额、深圳市兴远企业管理有限公司(以下简称深圳兴远)持有5%份额、深圳勤升企业管理有限公 司(以下简称深圳勤升)持有5%份额。

仔细翻查这7家投资者的背景,多少能够看到他们过去与万科的渊源。

信达是四大资产管理公司(AMC)之一,也是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司,其实际出资人为财政部,旗下的信达地产与万科过去多有合作,例如沈阳信达万科城、长春信达万科翡翠书院等项目。

信达的加入也在意料之中,“信达作为战略投资者,完全在意料之中。信达掌握了广信的众多债权,是广信资产包的核心债权人之一。三年前,信达也曾经参与过广信资产包的投标。而对万科而言,在自己已经掌握广信资产包的操盘权后,与信达这样擅长不良资产处置且资金实力雄厚的合作方联手,显然是上选。”一位不愿具名的不良资产业内人士向《每日经济新闻》记者表示。

绿景华城则与万科过去的交集颇多,启信宝数据显示,绿景华城实为“深圳市绿景福实业有限责任公司”的孙公司,后者由何亚兴、黄献民两名自然人控股,据《第一财经》,何亚兴、黄献民均为绿景中国(港股上市公司)母公司绿景集团控制人黃康境家族成员。

2015年,万科成为绿景中国的股东之一,当年10月,绿景中国公告称,万科全资附属公司同意以每股2.2港元的价格认购绿景中国地产3亿股新股,认购后万科将拥有绿景中国地产17.81%。不仅如此,万科现任总裁祝九胜也曾经担任绿景中国的独立非执行董事,去年4月份才卸任。

至于上海瑞塘,据启信宝显示,其为合肥本土房企文一地产有限公司的子公司,万科与其在合肥有不少合作项目;景阳投资则为广胜达下属企业,这是万科2019年的土建总承包供应商之一,在广胜达官网中,其称万科是“长期战略合作伙伴”。

实际上,万科为广信资产包引入战略投资者一事酝酿已久。根据万科2017年6月30日发布的《关于竞得广信房产资产包项目的公告》称,“公司将与竞拍前已有联合投资承诺之合作方进一步落实共同开发事宜,并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜”。

此后业界对万科的合作方多有猜测,实力雄厚的各类企业都曾是这个资产包合作方的“绯闻对象”,只是没有想到,最后除了掌握众多债权的信达,其他各方战略投资者并非如外界所期待那般耀眼。

公开资料显示,广信资产包的交易标的的核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地,该批土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为211万平方米(以最终的规划为准),主要位于荔湾区、越秀区。

这批土地因为成本合理,在债权、股权理顺之后也被认为是不错的投资标的,因此现在所引入的战略投资者或将从受益颇多。标普曾经在一份报告中指出,万科竞得广信资产包的成本约为2.6万元/平方米,低于附近在售项目4万~5万元/平方米的销售价格,预计利润率相对较好。

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