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近9万套库存创新高,疫情回潮让北京新房“降温”

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短暂出现的小阳春行情,再度陷入低迷。

不同于五一小长假市场的“复苏”,经历二度疫情的北京新房市场,被泼了一盆冷水。

贝壳研究院发布的数据显示,2020年端午小长假期间,北京新建商品住宅成交2.17万平方米,同比2019年端午节三天成交量下降17.4%。

仅仅一个多月前的“五一小长假”,北京新房成交量还一度蹿至8.7万平方米,同比出现4.63倍的涨幅。北京突如其来的二次疫情,让新房市场迅速降温。

随着6月12日北京丰台新发地批发市场再度确诊新冠病例以来,北京防疫再度升级。截至6月28日,北京共有5个高风险地区、37个中风险地区。

这其中,丰台区和大兴区是重灾区,除了各有两个高风险地区之外,丰台区有11个街道、大兴有9个街道均被纳入中风险区。而丰台、大兴两区,正是众多在售新楼盘的所在区域,部分项目售楼处,就分布在风险区内及周边。

“原本有不少客户准备假期来看房,新发地这边疫情出来之后,都吓得不敢来了。”李扬(化名)负责的是链家新房带看业务,覆盖的正是丰台亦庄、大兴等区域的项目。

由于两区大部分售楼处都有限流管控,要求到访人提前预约,因此李扬现在每日要多了预约排队环节之外,还要频繁地跟看房人解释,仅仅到访处于中低风险区的售楼处,并不会就此让健康码变色。

虽然并不处于中高风险区,但界面新闻记者位于亦庄招商臻珑府和融创亦庄壹号等项目上看到,进入售楼处前,看房人需要登记、查健康码等一系列流程,部分项目还在进门前提供消毒服务。

由于售楼处有限流要求,一些热门楼盘在门外还拉上了警戒线,需要看房人排队等候。甚至在沙盘处,也要求客户不能超过3组,看房人需要错峰讲解。

相比之下,位于高风险区周边的项目,则受到更大的冲击。中铁诺德逸府和春风和院两个项目,由于处在高风险区花乡街道附近,项目要求每天每个销售的接待量都限制在3组,严格控制聚集人数。

界面新闻记者6月27日在项目上看到,尽管在假期期间,但项目上总计看房客户也不超过3组。

李扬介绍,随着项目所在街道所处的风险级别不同,售楼处的到访量也不同:“有的中高风险区项目到访人数一下就降了7、8成,有的离得远一些的,6月中旬那几天降了有5成,最近又恢复到正常带看的7成水平左右。”

他坦言,疫情回潮之后,不仅看房人不敢去看房,作为渠道的中介,大部分也主动绕开了这些区域:“有些北边的项目听说看房人是大兴、丰台来的,也建议暂缓到访。”

尽管如此,北京大部分售楼处都坚持开放保持营业。“和2、3月份相比,二次疫情之后大部分人在情绪上放松了一些,更多是流程上管控。”一家闽系房企项目销售总监表示,目前只有极少的售楼处关闭:“包括之前工地上有确诊的合景领汇长安,售楼处都正常接待。有一些中风险区的项目,之前关了一周,最近也重新开放。”

贝壳研究院数据显示,二次疫情后的一周(6月14日-6月20日)新房商品住宅市场成交量仍达到16.4万平方米,环比上涨32.7%。贝壳研究院高级分析师潘浩认为,一方面是由于当周怀柔区共有产权房项目集中备案,拉动了整体成交面积,另一方面是由于二次疫情前,即5月末至6月初认购项目陆续备案有关。

合硕机构首席分析师郭毅表示,北京新房成交周期在1个月左右:“目前的成交数据大部分体现的是5月份的新房市场表现,也是今年新房认购最积极的一段时间。”

事实上,作为全国少见的两度受到疫情冲击的城市,今年上半年北京新房市场表现仍不容乐观。

中原地产研究院数据显示,截至6月28日,今年上半年北京楼市新建住宅成交16585万套,较去年上半年基本持平。相比之下,二手房市场更加惨淡,成交套数约为6.5万套,为近5年来成交量最惨淡的上半年。

其中,4月开始出现复苏态势,成交3105套,环比上升65%,5月成交量则冲至4166套的成交高峰。进入6月开始出现回落,截至目前单月成交3484套。

虽然成交量尚能持平,但成交面积同比则下降了近14%。另外和上半年大量的上市量相比,成交仍然呈现颓势。

数据显示,今年上半年北京商品房新增供应套数超过2.17万套,为近5年来新增量最高的上半年。上市存量套数已经超过8.76万套,同比去年同期存量上升近30%,上市存量面积更达到1271万平方米,均为近5年最高数值。

库存量达到新高,成交金额则有所下降。中原数据显示,上半年新建商品房成交均价为50785元/平方米,同比下降7%,基本回到2018年上半年的平均价位。整体成交金额约为980亿元,同比下降20%。

受制于北京市场的疲软,以及半年业绩的压力,部分项目在端午节和月底前,还推出优惠和特价房,一些项目各类折扣下来甚至可以达到9折水平,以在年底前冲业绩。

“整体来看,今年2-3月成交极度萎缩,4月市场逐渐恢复,5月出现了一次非常明显的小阳春行情。6月上半月,新建住宅供应井喷,但随即因为疫情影响市场再次低迷。”中原地产首席分析师张大伟认为,6月房地产市场本来有望继续高位运行,然而因为疫情的二次发展,市场成交量再度陷入低迷。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,受疫情影响,加上前期集中供货的区域大兴、丰台风险等级较高,影响了认购客户转签约的速度,另一方面,5月以来北京市场高集中放量,已经消耗了部分客户量。长期来看,此次疫情防控将持续对市场产生影响,成交继续维持低位水平。

郭毅认为,二次疫情对新房市场的下行拉动,会在7月中旬之后逐渐显现:“疫情屡次出现必然会对总成交量有影响,今年新房和二手房成交总量要突破去年水平很难,但在成交结构上,新房成交量占比会有所提升。”她认为,下半年会出现阶段性的低谷和小高潮,房企需要抓住窗口期,次第做一些营销:“不排除会出现一些以价换量的情况出现。”

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