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疫情下骤然降速,北京楼市经历“过山车”

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北漂许久,李峰很少像今年这般五味杂陈。“近两个月比去年整年的业绩还要多。”身为房产中介,他切实感受到北京楼市的隐隐暖意,但“好运气”没持续多久,疫情再次抬头后,李峰至今一单未开。

6月15日,北京市住建委下发通知,要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控,位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。目前,北京共有4个高风险地区、33个中风险地区,涉及全市10个区。

仍然严峻复杂的疫情,困住中介带客看房的脚步,也一头浇冷北京楼市方才抬头的热情。6月下旬尤其是端午节期间,新房二手房成交断崖式下跌,经历“红五月”、“百亿周末”后,北京楼市再次面临考验。

市场趋冷

“售楼处可以去,不是高风险地区人员就可以。”端午节刚过去,李峰就投入工作状态,四处蓄客拉单。但屏幕那头的购房者显然顾虑重重,疫情潜在风险犹存,他拒绝了李峰线下带看的邀请。

疫情再次抬头后,李峰的工作节奏被骤然打断。在其工作记录中,新房成交信息最近一单停留在5月23日,即便公司已组织做完核酸检测,售楼处每天按时消毒、限制人流,购房者还是被复杂的疫情困住脚步。

端午节期间,市场成交数据“断崖式”下跌。据诸葛找房数据研究中心统计,6月25日~6月27日,北京新房市场成交量明显回落,三天成交179套,成交面积约2.1万平方米,相比上月同期下跌70%。

对比去年同期,今年的端午市场也有些冷清。在贝壳研究院的统计数据中,2020年端午节假期,北京新建商品住宅成交2.17万平方米,相比2019年端午节三天成交量下降17.4%。

“受疫情影响,北京大部分区域处于限制出行状态,尤其前期集中供应产品的大兴、丰台多个区域均属于高风险区,严重影响认购客户转签约的速度。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为。

占北京市场大头的二手房成交也受到影响。据李峰透露,此前两月,疫情期间沉淀的客户开始转化,加上西城多校划片政策,刺激了市场成交。6月上旬,他负责的18个小区成交近40套,此后火热态势便有所消减。

贝壳研究院数据也显示,6月初至6月23日,北京二手房市场成交量环比下跌32%,成交均价环比下跌2.3%,带看客户数量环比下降21.8%;端午节期间,二手房日均成交量同比减少1.2%,环比前一周周末减少13.1%。

从中原地产研究中心统计数据看,截至6月28日,今年1~6月份,北京二手房网签63990套,预计上半年网签6.5万套。这或将是近五年来,北京二手房成交最差的一个上半年。

行业形势落到个体身上,便是难以言说的重担。“今年真是坎坷,感觉活着就是目标。”李峰感慨,5月份,有客户在父母帮助下,购入海淀区一套1300万元的学区房。但如今疫情未退,只能线上维系客户,回家过节的计划也被迫泡汤。

市场火热难续

实际上,在此轮市场骤然降温前,北京楼市刚经历近几年最火热的时刻。

中原地产研究中心统计数据显示,5月份,北京新建住宅网签4172套,是近10个月以来的最高点,同比上涨31%,环比上涨34%,考虑到网签数据滞后因素,5月单月实际签约量超过5000套。

二手房市场也走出去年的“冰封期”。据北京市住建委数据,5月北京二手房网签规模1.6万套,环比增长39%、同比增长75%。算上新房交易量,5月北京商品房交易规模突破2万套,达到“3·17新政”之后的最高点。

从价格端看,此前深陷降价潮的北京二手房扭头向上,领涨全国。据国家统计局发布的70城房价数据,5月份,北京二手房环比和同比涨幅均明显上涨,环比1.8%的涨幅位列全国第一。

“5月市场比较暖,主要与疫情后积压需求集中释放以及西城学区政策调整有关。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称,这是结构性、阶段性升温,不意味着市场总体火热,进入6月份,上述效应自然衰减,市场成交也出现回调,回到常态。

潘浩同样认为,5月以来,北京市场集中放量,已经消耗部分客户量,使得今年端午节在疫情影响下更显得需求量不足。长期来看,此次疫情仍将持续对市场产生影响,成交继续维持低位水平。

当下,北京疫情防控形势依然严峻复杂,且存在社区传播风险隐患。在合硕机构首席分析师郭毅看来,从认购到签约有三~四周的滞后期,7月份的数据,将更能体现疫情对楼市新一轮的负面影响。

值得注意的是,“不限价”地块供应增多,正成为北京楼市的新变量。6月30日,北京规划和自然资源委员会挂牌2宗不限价地块,总起始价133.93亿元,两宗地块均位于亦庄开发区。

四年前,北京住宅用地出让开始采用“限房价、竞地价”方式,在2018年成交的52宗住宅地块中,有51宗是限竞房及共有产权住房地块,仅有一宗商品房住宅地块。但扎堆供应的同质化产品,使市场陷入去化难题。

北京中原市场研究部数据显示,过去一年,北京限竞房整体网签去化率仅42%。截至2019年底,限竞房库存高涨,证载存量达3.51万套,存量面积为421万平方米,占商品住宅总存量的38%。

不过,进入2020年,北京不限价宅地成交明显增加,“限竞房”大有退潮之势。中原地产首席分析师张大伟预计,2020年四季度,上市新盘中不限价项目将占据一半以上,今年将是限竞房为主的最后一年。

“不限价地块增多,能够扭转过去新房供应同质化、刚需化和结构失衡的矛盾,未来会有更多的改善型产品供应,满足消费者居住改善升级的需求,也能让一二手市场联动起来。”许小乐认为。

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