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一周内仨10万+项目集中亮相 北京改善型市场供应升温

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7月19日,北京商报记者统计发现,在过去的一周里,先后有融创香山壹号院、懋源·璟玺林岸墅、颐和金茂府等三个10万+项目或亮相或领证预售,而备受期待的中海造价村项目也对外披露案名——甲叁號院。

不仅是房企的营销节奏提速,机构数据以及北京土拍市场均呈现出“不限价”、“回温”的趋势。经历疫情,购房者对品质居住升级的诉求愈发强烈,10万+项目的集体入市,也让市场有更多的选择,但受制于限竞房高库存压力,北京市场整体仍以稳定为主。

集体入市

7月18日,位于海淀四季青板块的融创香山壹號院接待中心正式开放,项目主力打造180-280平方米的住宅产品;7月16日,懋源·璟玺林岸墅王大师样板间发布,在售户型为555-573平方米的合院,总价4200-5000万元/套,以及660-730平方米的类独栋,总价6500万-7700万元/套,精装修交付。

7月14日,中国金茂年内重磅产品、与融创香山壹号院紧邻的颐和金茂府也正式亮相,项目所处地块是今年初金茂以46.75亿元竞得,项目产品主要打造5-6层低密洋房,风格为新中式,14栋楼合计322套房源,均为建筑面积在180-256平方米之间的四居,主力户型面积为195平方米、215平方米、256平方米三种。

与此同时,去年中海以79.4亿元竞得的“地王”也正式披露了案名——中海甲叁號院,从项目流出的沙盘及设计图稿看,中海再一次给了京城地产界以惊喜。

尽管上述项目除懋源·璟玺林岸已经领取预售证、明确价格外,其余三个项目均未明确销售价格,但来自营销团队的信息,上述金茂、融创、中海三大力推之作的均价约为12万/平方米。这也是自疫情发生后,北京市场罕见的出现10万+产品集中入市的情况。

合硕机构首席分析师郭毅表示,经历此次疫情,购房者追求品质居住的诉求愈发强烈,对于大户型房源的偏好也有所增强,再加上此前积聚需求的释放,这无疑给房企快速入市的信心。

“改善需求客观上是一直存在的,只不过可能还没有合适的产品能够满足他们的心中所想,追求大面积多功能区的室内空间,安全绿色的小区配套,物业服务高标准质量,多方面综合就会导致豪宅市场出现新一轮的置业需求。” 郭毅如此分析。

金茂北京总经理助理、京北片区总经理赵伟也直言,金茂内部将颐和金茂府的设计定位为具有“独栋化别墅感受”的产品,而只做四居也是充分考量了家庭交流和个人空间需求。“改善型的业主无需取舍,这是我们的初衷。”

而中海甲叁號院的营销负责人也透露,“别墅功能扁平化”同样是项目为西部片区改善型购房者提供的设计初衷。

不限价的信号

中指研究院发布的数据显示,2020年上半年在住房需求升级、新冠疫情刺激下,北京部分改善型需求逐步释放,新房成交逐步在向中高面积段转移,中高面积段产品成交占比提升3个百分点;成交总价段转向中高价位及高价位产品,分别提升8个百分点及3个百分点,改善型需求不断增加。

“最近豪宅项目屡屡发出声音,也是受到北京供地节奏转变的带动。”郭毅称,颐和金茂府和融创香山壹号院就是典型的例子,它们都是今年初才拿地的,这间接说明房企对于北京市场积极预期的前置。除此之外,后市还有首开+中海竞得的朝阳金盏地块,合生竞得的分钟寺“三兄弟”地块,这些都会带来具备“豪宅”潜质的项目。

据悉,分钟寺“三兄弟”合计规划建筑面积高达25万平方米,纯商品房住宅用地,没有其他配建要求,再加上稀缺的地理位置,非常适合打造豪宅产品。彼时,市场就预测称,该项目售价会达到10万+的规模,将成为北京顶豪的标杆项目。

地产分析师严跃进表示,房地产项目从拿地开始就决定了未来的售价,以合生竞得的分钟寺L-39地块为例,该地块溢价率42.08%,楼面价达到7万+的规模,无论是地块的稀有度,还是出于盈利的目的,都会带来高附加值产品。此外,上半年北京推出多宗优质地块,而且以不限价供应为主,开发商之间的竞争也比较激烈,这一方面提前传递出北京楼市高规格的信号,另一方面也推高了未来入市项目的成本。

根据中指研究院发布的数据,2020年上半年,北京宅地市场共推出27宗宅地,累计推出规划建面269.7万平方米,受去年同期基数低影响,同比增长73%。从宅地供应属性来看,不限价地块19宗,占推出宅地总数的75%,不限价地块已成为宅地供应主力。

近三年来,不限价地块供应宗数持续增加,从2017年的0宗上升至2020年上半年的19宗地块,已接近2019年全年不限价地块推出总宗数的80%,而共有产权房、限竞房用地供应宗数持续下降至10宗以下,宅地供应结构已发生明显改变,北京重回纯商品住宅市场的变化趋势或已显现。

北京楼市的风向似乎有所转变,大面积改善型产品利好消息不断。但严跃进强调,虽然市场目前对大面积改善型产品表现出“友好”,但受制于疫情的影响,整体期待并不能过于乐观。而且豪宅项目一般采用“慢周转、高溢价”的方式,这必然会带来资金成本的压力。尤其是经历疫情之后,众房企大部分“囊中羞涩”,这方面仍不容忽视。

整体仍以平稳为主

上述业内人士一致判断,疫情之后是改善大户型的机遇。此前受制于调控政策,北京豪宅市场表现一直不佳,虽然后面慢慢有所突破,但整体成交量仍较高点有所差距。目前来看,无论是供地节奏转变,还是项目入市网签价,都传递出了积极的信号,不但10万+的豪宅产品增多,而且单价也有创高的趋势。

记者了解到,近期批复的鲁能钓鱼台美高梅别墅(榴乡路84号院),共取得了23张现房销售许可证,合计46套房源,其中6号楼的别墅拟售价格达到了17.12万元/平方米。

“317”调控后,北京房地产市场整体降温,后又经历多轮调控,使得整体房价趋于平稳,如今放松豪宅产品密集入市,而且多以“高价”现身,这会不会带来北京房价的新一轮波动?对此,郭毅称,豪宅市场可以说是一个相对孤立的市场,属于一个小众细分领域,自身价格的提升,并不会对北京整体市场产生更多影响。

在郭毅看来,大面积改善产品的集中入市更多起到的是“中和”目的。此前几年,北京新房供应以限竞房居多,而这方面的库存量已经达到一个相对较高的数值,需要慢慢去消化。所以,大面积户型的入市是让市场有更多的选择,而销售价格则会因为限竞房的“清存”会趋于平衡,北京整体市场仍以稳定为主,保持一个小幅上涨的趋势。购房者也不要抱有调控放松的幻想,要认清楚“房住不炒”的底线。

随着北京不限价地块供应的增加,全市区域内豪宅项目或将出现较大增长。郭毅认为,一旦短期内出现大量增长,势必会带来供过于求的局面,毕竟能买得起豪宅的还是少部分客群,这方面竞争会更加激烈。除此之外,由于土地价格的攀升,新入市的项目缺乏价格的优势,临近的同类二手房也是未来潜在的对手。刨去外在的区域位置优势,如何提升“吸引力”将是房企脱颖而出的关键。

来自贝壳研究院的调查数据也显示,80后是当下豪宅购房的“潜力股”,且豪宅购买人群的年龄结构正在逐步向80后、90后倾斜。在豪宅大热的2020年上半年,80后、90后购房者占比更是达到2018年以来最高的68.6%,占比扩大趋势明显,成为豪宅市场上的新贵。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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