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成交量连续三周上涨 北京7月租房市场回暖了吗

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疫情防控形势向好叠加毕业生回流,此前受疫情影响而延期入市的租赁需求正在逐步释放。贝壳研究院7月20日发布的租赁周报显示,7月第三周,在全国重点18城中,北京及周边租赁成交量涨幅最大,其中北京环比涨幅达14%。拉长时间线来看,7月以来,北京近三周租赁成交量环比涨幅均在14%以上。在经历了“不旺”的6月传统旺季后,7月租赁成交量连续三周上涨,是否意味着北京租房市场真的回暖了?

环比增长均超14%

贝壳研究院7月20日发布的租赁周报显示,7月第三周,全国重点18城租赁市场成交量上涨,相比7月第二周环比上涨1.2%。分城市来看,成交量涨幅最大的仍然是北京及周边,由于市场仍处于恢复状态,北京市租赁成交量环比上涨14%,廊坊市成交量环比上涨20%。

北京租赁市场的热度回升,在7月以来的周度成交数据中已然有所显现。

根据贝壳研究院过往周度租赁数据,北京商报记者梳理发现,7月以来近三周,北京租赁市场成交的环比涨幅一直处于较高水平:第一周成交量环比涨幅为14.8%,第二周成交量环比上涨16%。

进入7月,“止跌上涨”成为国内重点城市租赁市场、尤其是北京租赁市场成交的最主要特征。据了解,上半年受疫情影响,国内重点城市租赁市场的季节性规律遭到打破,传统旺季并不“旺”。在企业招聘需求大、高校毕业生租房需求旺盛的北京,原本6月向来是全年成交的旺季,但因受新冠肺炎疫情的影响,北京租赁市场在今年传统的毕业租赁旺季却表现“失色”,6月成交量环比降低近两成、租金跌5%。

单周租金微降0.4%

从机构数据来看,7月以来北京租赁市场交易量回升,市场交易基本恢复。从区域看租赁成交情况,贝壳研究院数据显示,北京市成交量前三的城区依次为朝阳区、海淀区和丰台区。

北京商报记者了解到,上述三个区域一直是北京市租赁房源成交量的前三名,原因在于租赁住房存量大,并且商务区集中、租赁需求多。

贝壳研究院高级分析师黄卉介绍称,近两周成交量涨幅最高的区域是大兴、丰台和西城区,主要是因为这几个城区在6月受疫情影响最大。从成交价格来看,大兴和海淀租金价格有所上涨,其余城区7月第三周租金仍环比下跌。

若分城市及区域看租金水平,根据贝壳研究院监测数据,7月第三周,重点18城租金水平继续小幅上涨,环比上涨0.9%,同比下降12%。具体看北京,7月第三周月租金水平为86.2元/㎡,环比下降0.4%,同比下降6.3%。

“租金趋势仍主要取决于租房需求状况,且短期内波动性较强。” 黄卉说道。

受疫情影响而导致的租赁需求延期释放,以及毕业生在京就业人群的回流,被视为7月以来北京租赁市场回暖的主因。

黄卉向北京商报记者表示,7月以来北京租赁市场交易量回升,原因主要有两方面:一方面是由于疫情得到控制,6月被压抑的需求得到延迟释放;另一方面,毕业季到来,毕业生带来了租赁需求的上升,导致交易量上涨。

合硕机构首席分析师郭毅也指出,毕业生以及部分外地返京就业人员的回流,带来了现阶段北京租赁市场的回温。

“租赁周度成交数据的环比上涨,主要原因其实还是在于疫情向好之后,应届毕业生开始逐步就业,回归到大城市来,由此选择在就业的同时选择自己的这个租住地。”此外,郭毅还补充表示,租赁市场并不会因为租金下调而刺激起过多需求。“因为租房本身已经是最底层的居住需求了。”

市场整体回温

尽管北京租赁市场整体回温几成共识,但多位业内专家预测,7月难达全年的租赁高峰。

“7月第三周北京的成交量已经超过6月疫情之前成交量最高的一周,但7月前两周的成交量仍低于5月的平均水平,因此整个7月市场处于回升状态,但难以达到租赁高峰。” 黄卉作出了这样的预测。

北京商报记者从贝壳研究院方面了解到,北京历年的租赁最高峰基本集中在7-8月的毕业租赁旺季。租赁市场淡季和旺季的成交热度差异较大,以去年的成交数据来看,贝壳研究院数据显示,租赁旺季成交峰值是在8月,比正常时期的月度成交量高出45%左右。

黄卉认为,下半年北京租赁市场依然会维持低温态势。市场表现将呈现为:延迟的租赁需求不断释放,业主出租预期持续处于低位,租客议价空间提升,市场供需趋于缓和。

业内对于接下来北京租赁市场的表现也大多预期“平稳”。诸葛找房高级分析师王小嫱指出,北京已经连续14天无新增病例,并且应急响应级别已经降为三级,预计伴随着疫情逐步受控,市场活跃度会有所提升。

郭毅也指出,从目前来看,在就业高峰到来以及经济、市场消费恢复正常的状态下,市场需求会出现持续增加的状态。“预计接下来北京的租赁市场还可能在当前现有基础之上,保持一个需求增温的趋势。”

至于租金水平,黄卉认为,从中长期的租金水平来看,北京租赁市场租金上涨动力不足,可能会继续保持底部企稳的态势。

这一观点也得到了房东东公寓学院创始人全雳的认同。全雳指出,仅仅针对北京而言,由于大学生毕业季,确实可以催生出一定的租赁回暖迹象,但从长时间看,尽管新房价还在上涨,但租金缓慢下跌是个趋势。“租赁不同于房产交易,这个是消费属性,房子越来越多,租赁房源也越来越多,而租客并没有实际增加多少。”

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