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楼市库存半年考:宁波房子不够卖 漳州去化要45个月

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疫情给各大城市新房库存半年考出了一道“附加题”。

易居研究院昨日发布《百城库存报告》,说出来了很多人可能不信,上半年库存积压最严重的并不是武汉,而是福建漳州;最不够卖的,也不是深圳,而是宁波。

漳州去化周期达45个月

上半年,100个城市新建商品住宅供应量为21966万平方米,而成交量为22392万平方米,总体上呈现了供小于求态势,但同比来看百城库存规模仍增长6%;新建商品住宅存销比即库存去化周期为12.8个月,这也意味着市场消化完这些库存的时间大于1年。今年上半年去库存周期数据总体呈上行态势,且明显超过了2016~2019年的低位水平。

在半年考之际,城市间显现出了明显分化,报告显示,三四线城市库存风险正在逐步累积。上半年存销比数值排名前10的城市中,除武汉外,剩下9个都是三四线城市,说明此类城市面临较高的去库存压力。比如漳州、日照、三亚、香河、包头的去库存周期均超过40个月,烟台、景德镇、武汉、芜湖、泉州则均超过30个月。

相比之下,宁波的去库存周期只有2.3个月,赣州、杭州均不到4个月,成都、清远、柳州、郑州、合肥、马鞍山则均在6个月以内,大连6.1个月。

易居地产研究院研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“原因有很多,有些城市是市场交易不好、有些城市是近期供应增加、比如三亚一直是限购严厉,投资需求减少,所以去化周期比较长;武汉则明显受到疫情的冲击,还有一些城市随着疫情减弱会好转,部分城市则会持续承压。”

“香河明显已经进入了存量房时代,新房供应需要特别警惕。”严跃进说。

也有部分城市,报复性复苏来得特别快。今年3月,疫情控制稍显成效,宁波各家售楼处就恢复了“小阳春”该有的样子。宁波海曙区某高端楼盘置业顾问李兴曾对记者表示,“看房的特别多,周末更是热闹得不得了。平时每天成交一两套,周末能成交十几套,这样算起来一个月成交80~90套。而去年‘小阳春’行情时每月成交量为120套。”

据国家统计局数据,6月宁波新房价格同比上涨6%,二手房同环比涨幅跻身TOP10,分别为8.6%和1.2%。除了宁波,存销比最低的城市中,杭州、成都上半年市场也呈现强劲复苏的势头,甚至出现“万人摇号”的场面。

严跃进指出,“总体来说,去化周期是衡量一个市场消化能力的,周期过短说明该城市楼市过热,需要防范炒房抬头;周期过长也对市场有一定危害,还是要把去库存放在最关键的位置上。”

警惕资金流入二线楼市

值得注意的是,100个城市中,有61个城市库存出现了同比正增长现象。部分二线城市库存上升比较明显,包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁等。

记者注意到,部分库存上升较快的城市,房价上涨也异常活跃。国家统计局7月16日发布的70城新建商品住宅价格变动情况显示,呼和浩特以同比涨幅12%居全国第四名,南宁房价同环比涨幅则分别为第六和第八名。

社科院财经战略研究院纬房指数显示,资金已经开始流入二线城市楼市,6月份27个二线城市样本中,房价环比下降的仅5个城市。除宁波外,南通等城市涨速显著上升,东莞、无锡等城市也仍维持相对较高的涨速。

“在宽松的货币环境下,市场信贷利率迅速降低,贷款难度显著下降,大量低成本信贷资金欲往资本市场寻找出路。”社科院住房大数据组分析其中的原因认为,“这间接为部分城市低迷的楼市注入了一剂兴奋剂。”

住房大数据组预测,2020年下半年,为避免资金恶炒部分城市特别是二线城市房价,在限贷失效的背景下,更多城市将跟随深圳升级限购政策。

克而瑞则认为,随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放完毕,加之局部过热市场诸如宁波、深圳、杭州等已经面临调控升级,短期内的市场大热恐难以延续,未来整体供求以稳为主,7月库存规模仍将保持稳中有增态势,库存消化周期有望小幅回落;而针对于部分项目扎堆,供过于求,当前已然“凉凉”的中部三四线城市,库存风险也将逐步累积,市场整体承压。

相关链接宁波出调控新政:“无房家庭”优先认购

全国哪个城市新房最紧俏?不是万人摇的杭州,也不是魔幻的深圳,而是浙江宁波。

新房存销比只有2.3个月,持续火热的宁波6月份不仅新房价格同比上涨了6%,连二手房同环比涨幅也跻身全国TOP10,分别为8.6%和1.2%,市场纷纷预测继杭州、深圳之后,宁波等楼市较热地区将出台调控政策。

7月22日,靴子果然落地。宁波住建局等多部门发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》。通知明确宁波市海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域内无住房且符合下列条件之一的家庭,可以按照本通知要求优先认购1套商品住房。

5年后才可进行转让

《通知》对“无房家庭”进行了详细解读,一是家庭成员(配偶双方及未成年子女)之一具有市六区户籍的;二是近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的;三是本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的,以上三类家庭统称“无房家庭”。

宁波住建官方微信公众号对三类家庭进行了解读:

例一:小李户籍为海曙区,他的妻子和未成年孩子为外地户籍,小李及其妻子、未成年孩子在市六区无住房,小李即属于第一类家庭。

例二:小赵一家人为慈溪户籍但在鄞州区工作生活三年、社保已连续缴纳24个月,社保缴纳地也在鄞州区,小赵及其妻子、未成年孩子在市六区无住房,小赵即属于第二类家庭。

小王一家人为外省户籍但在海曙区工作生活三年、社保在海曙区已连续缴纳24个月,小王及其妻子、未成年孩子在市六区无住房,小王也属于第二类家庭。

例三:陈教授为杭州湾新区引进的高级人才,陈教授及其妻子、未成年子女在市六区没有住房,陈教授即属于第三类家庭。

记者同时注意到,“无房家庭”优先认购的商品住房,政策规定了“须取得不动产权属证书满5年后方可转让”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,限购只是一种方式,而优购才是更深的更重点考虑内容。此前宁波限购政策有效地打击了各类炒房需求。而通过此次优先购房的政策,实际上保障了各类刚需的购房权益。

50%房源供“优先认购”

据易居研究院《百城库存报告》,宁波市新建住宅存销比仅2.3个月,为全国百城最低。“周期过短说明该城市楼市过热,需要防范炒房抬头。”严跃进指出。

在此背景下,此次宁波购房新政明确,市六区范围内符合销售条件的商品住宅项目或批次,房地产开发企业应在公证机构监督下随机抽取不少于50%的可销售住宅房源(按套数计)供无房家庭优先认购。房地产开发企业在该项目或批次房源销售前,应当先行组织无房家庭优先认购。

参加优先认购的无房家庭户数超过应提供的预售房源套数的,房地产开发企业应当采取公开摇号方式确定购房对象,公证机构应对摇号全过程进行公证。

为防范炒作房源,政策同时也对摇号对象作出了限定,参加优先认购的无房家庭,自购房意向登记之日起至该项目优先认购活动结束当日止,不得参加其他任何项目的购房意向登记。

无房家庭在优先认购中未能中签的,房地产开发企业应允许其参与剩余房源的选购。购房意向人数与剩余房源套数比例超过2:1的,房地产开发企业也应当采取公开摇号方式确定购房对象,公证机构对摇号全过程进行公证。房地产开发企业应当在确认购房人之日起3日内,将购房人(含无房家庭)名单上传至市房产交易网,接受社会监督。

“宁波此类政策对于一些库存去化过快的城市是有借鉴意义的,至少有助于减少刚需购房的压力。通过限购+优购政策的组合拳模式,有助于落实房住不炒和支持合理住房需求的政策导向。”严跃进表示。

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