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东莞楼市新政热点15问:挂牌价明显高于成交价的房源将下架

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7月28日,东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》政策解答,针对一些市民群众和媒体向住建、不动产登记等部门来电、来函咨询求证的问题进行解答。

7月25日凌晨零点,广东省东莞市住房和城乡建设局联合11个部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,通知发布9条新调控政策,其中重点包括:调整商品住房限购政策,非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房,下同),须提供2年内连续1年以上社保证明;购买第二套商品住房的,须提供3年内连续2年以上社保证明,暂停向其销售第三套商品住房。

东莞市住建局指出,在新政发布后,引起社会广泛关注,连日来一些市民群众和媒体向住建、不动产登记等部门来电、来函咨询求证,建议相关部门对部分政策执行标准的认定问题作出进一步明确。为回应社会关切,确保相关政策顺利实施,市住房城乡建设局迅速会同市不动产登记中心,对共性、典型、热点问题进行了梳理,在此一一作出解答。

一、“7.25”新政里没有提到户籍居民购房政策问题,是否还按原政策执行?

是的。本市户籍居民家庭购房政策仍按《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(东府办〔2017〕46号) 执行,即本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的,继续暂停向其销售新建商品住房。

二、非本市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称、7月25日前已连续缴纳社会保险满半年的,仍可按原政策规定购买首套商品住房吗?

可以。非本市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称,能提供本市工作单位劳动合同以及2020年7月25日前已逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的,仍可按原政策规定购买首套新建商品住房。符合上述情形的非本市户籍居民,允许其在2020年8月31日前完成相关新建商品住房买卖合同的网上签约,逾期则其购房资格不予认可。除上述情形外,2020年7月25日起,具有全日制本科以上学历或初级以上职称的非本市户籍居民在本市购房,按东建〔2020〕7号规定执行。

三、新政规定,个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料,为做好与原有政策的衔接,在本通知施行之日前已连续缴纳个税满一年或两年的非本市户籍居民家庭,仍可按原政策规定购买首套或第二套商品住房。具体如何认定?

2020年7月25日前已逐月连续缴纳个人所得税满一年或两年的非本市户籍居民家庭,仍可按原政策规定购买首套或第二套新建商品住房。符合上述情形的非本市户籍居民,允许其在2020年8月31日前完成相关新建商品住房买卖合同的网上签约,逾期则其购房资格不予认可。

四、今年5月份我在东莞某镇买了一套二手房,已经向业主支付了定金和首期款,和中介机构也签订了居间代理合同,支付了中介费,但由于种种原因,到新政出台前尚未办理网签手续。按照这次新政要求,我没有购房资格了,但考虑到已经过定转账,能否让我们按原政策规定继续完成交易?

考虑到东建〔2020〕7号施行前(即2020年7月25日零时前),有部分非本市户籍人士在我市购买二手商品住房,已签订了房地产买卖居间合同且已向卖方(指房屋权属人,下同)交付了定金或首付款、向中介机构交付了中介服务费用,由于种种原因(包括受疫情影响)未正式网签合同和办理过户,2020年7月25日零时后因政策调整将无法完成网签的实际情况,为妥善解决这一问题,最大程度减少交易纠纷,如该部分购房人能提供与卖方、房地产经纪机构于2020年7月25日零时前签订的房地产买卖居间合同(自签合同的提供交易双方的书面协议或合同)、给卖方本人的定金或首付款付款凭证(仅限于买卖双方的银行柜台转账、网银转账等非现金支付方式,并应当提供加盖银行印章的转账凭证或流水),由转账银行或金融监管部门查验核实后通报到限购执行部门,允许其在2020年10月31日前继续签订《房地产买卖合同》及办理过户手续。对以下情形不予认可:1. 对以现金形式支付定金或首付款的;2. 由非购房人本人账户转到卖方本人账户的;3. 由购房人本人账户转到非卖方本人账户的;4. 卖方出售的二手商品住房不符合交易转让条件的。

五、在2020年7月25日前已经完成网签但未取得不动产权证的新建商品住房或二手商品住房,限转让年限是按2年还是3年执行?

关于限转让(限售)问题,分为三种情形:1.2017年4月11日零时以前完成网签的新建商品住房或二手商品住房,无限转让年限要求;2.2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的新建商品住房或二手商品住房,须取得不动产权证满2年后方可交易转让;3.2020年7月25日零时以后完成网签的新建商品住房或二手商品住房,须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

六、关于二手商品住房限转让的界定时点,《房地产买卖合同》可能有三个日期,一是合同打印日期,二是买卖双方签订的日期,三是合同首页生成的编码上的日期,以哪个为准?

以二手商品住房网签的日期为准,即合同首页生成编码的日期(二手房网签合同编号前面部分显示了网签日期)。

七、我与业主在2020年7月25日前签订了二手房网签合同,但是在不动产登记窗口备案时,发现合同内容需要更正修改,该怎么办?

2020年7月25日零时前签订的二手商品住房买卖合同,如交易双方的姓名、证件号码错误的,则不能用于办理交易过户。若在网签合同系统上重签导致网签日期发生变化,限购、限转让政策时间认定则以变化后的网签日期为准。其他内容在网签后需要修改的,为不影响买入方购房资格,可以由买卖双方自行补充协议进行修订。

八、办理了继承、离婚析产,或者曾办理了变更、更正、换补证等权属没有发生转移的业务,导致不动产权证书的登记日期发生变化的,该按哪个日期为准?

按上一手的不动产权证书出证日期为准。即上一手交易转让时,所进行不动产权登记的日期。

九、“7.25”新政对二手房也限购了,非户籍居民在东莞购买二手房有什么注意事项?

根据东建〔2020〕7号规定,2020年7月25日起,非本市户籍居民在本市购买二手商品住房也须提供社保证明。非本市户籍居民在本市购买二手商品住房前,应先到本市不动产登记部门办理住房限购查询证明(查册),否则将无法在存量房网上签约系统上进行网签。因此,在未确认自己是否具有购房资格之前,请不要轻率交付定金、首付款和签订居间代理合同等书面协议,以免发生交易风险,造成不必要的损失。

十、赠予方式转让住房有什么限制?

根据《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》(东府办〔2017〕46号)规定,通过赠予方式转让商品住房后,赠予方须满2年后方可再次购买商品住房;接受赠予的,须符合本市的现行限购政策。东建〔2020〕7号施行后,以上规定继续执行,如赠予双方系直系亲属,接受赠予方可不受社保缴纳要求限制,但须符合本市现行住房限购政策的套数要求,且受让商品住房须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

十一、法院拍卖的房子(法拍房),受“7.25”新政限购政策的影响吗?

不受影响。2020年7月25日以后非本市户籍居民通过司法拍卖购买商品住房,可不受东建〔2020〕7号关于商品住房限购政策的限制,但同样须执行我市现行商品住房限转让的规定,即须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

十二、在外省城市或省内其他城市缴存住房公积金的职工,夫妻俩都是非莞户,在东莞购房可以申请住房公积金贷款吗?

不可以。自2020年7月25日起,对于异地缴存住房公积金的职工,在我市购房申请住房公积金贷款的,职工本人或其配偶须为本市户籍。

十三、我是2017年6月网签买的新建商品住房,2019年3月办了不动产权证,现在有中介问我房子要不要卖。请问我现在可以让中介帮我放盘吗?

不可以。从您的情况来看,您买的这套房子受“证满2年方可转让”的限制,到2021年3月才能交易转让,目前尚不符合交易转让条件,房地产中介机构不应为这类房屋提供经纪服务。建议您等房子符合交易转让条件后再放盘出售,以避免可能存在的交易风险。对于中介机构违规为不符合交易转让条件的房屋提供经纪服务的行为,建议市民向属地镇街(园区)房管所投诉举报。

十四、我在委托中介放盘卖房,希望成交价280万左右,现在中介帮我联系了一个买家,他一口答应了给我280万,但希望我跟他签420万的合同,好让他多申请一些银行贷款。请问这样做我会有什么风险吗?

东建〔2020〕7号明确,严厉打击“高评高贷”行为,对参与“高评高贷”的评估机构、金融机构,依法依规追究相关机构和人员责任。在二手房交易中,卖方(房屋权属人)以超过实际交易价的虚假价格与买方签订合同,根据实际行为,如构成犯罪的,将被追究刑事责任。

十五、最近东莞一些小区二手房价不断飙升,有的业主在业主群里公开喊话,鼓动、组织全体业主把挂牌价大幅抬高。这次新政明确要对二手房市场操盘控价、抱团涨价等行为从严查处,具体会采取什么措施?

近期,我市部分楼盘业主发布集体涨价言论,出现抱团涨价、大幅调升二手房挂牌价等异常现象。相关部门正密切关注二手房价异动,对发布虚假房源、挂牌价明显高于近期真实成交价或周边同类楼盘均价的房源,全部下架处理。对于楼盘业主有组织哄抬房价等涉嫌扰乱市场秩序的行为,将进行重点核查,情节严重的,不排除采取限制交易等处理措施。同时,市住建局将进一步加强房价信息公开,从7月起将每月发布各镇街(园区)二手住房网签交易情况,下来还将适时公布各镇街(园区)有代表性的、成交活跃的二手房楼盘的网签交易信息,提高房价透明度,引导市场理性交易。

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