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贝壳研究院:北京商品房出清周期年内首次降至20个月以下

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北京商报讯(记者 卢扬 王寅浩)8月10日,贝壳研究院发布数据显示,上周(8.2-8.8)北京住宅新房市场量价环比均有小幅下滑,其中成交面积16万㎡,环比下滑5.9%,成交均价为49361元/㎡,环比下滑1.4%。量价齐跌的背后,北京商品住宅出清周期则由今年4月中旬33个月的高点,回落至上周的19个月,这也是年内首次降至20个月以下。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,从成交面积来看,上周大兴区及通州区成交量下滑拉动整体成交面积下滑;从成交均价来看,上周单价4万以下低总价产品成交量占比走高,成交面积占比环比提升8个百分点,拉动整体成交均价小幅下滑。

分区域来看,上周几个热门区域成交表现有涨有跌,且跌幅较大,因此使得整体成交面积小幅下滑。具体来看,大兴区和通州区成交面积环比下滑,带动整体成交面积下行。而顺义区和丰台区成交量环比上涨近5成。但整体涨幅不及降幅,故上周成交面积小幅下滑。

分面积段来看,上周中间面积段产品成交面积占比有所提升,而位于两端的90平以下及220平以上的产品成交占比环比均有小幅下降。但从近一个月的成交占比走势来看,中间段产品成交面积占比稳定,90平以下产品整体呈平稳上升走势,220平以上产品呈小幅下行走势。

从成交总价来看,近一个月以来北京280万以下产品成交面积占比持续提升,而5千万以上的高总价产品成交面积占比整体呈下行走势。潘浩称,这与前期对于高端置业需求释放完毕,大面积产品成交量占比下行的预期表现相一致。

量价齐跌的背后,北京商品住宅出清周期则由今年4月中旬33个月的高点,回落至19个月。潘浩指出,按照近8周成交速度计算,当前存量出清周期下降至19个月,近两周出清周期的下滑,与这两周成交量相对较高,而供应端保持稳定有关。据贝壳研究院统计,从今年3月疫情好转以来,北京新房市场供销比为1.1,供应端带动需求端发力,市场供需基本稳定。

记者注意到,受市场利好消息影响,近期北京新盘供应开始加速,且多以纯商品房为主,例如上周获得预售许可的北京金茂府二期(合茂锦园)、中海甲三号院(中海丰甲家园)等都是10万+的纯商品房项目。与此同时,北京供地节奏也发生转变,限竞房地块入市数量越来越少,今年内整体地块供应数量还是个位数,而不限价地块则多达近30宗。

中原地产首席分析师张大伟表示,从2017年到现在,43宗北京已经成交的不限价住宅地块,2018年只有1宗,2019年有14宗,2020年合计高达28宗。以成交为界限,2020年一共成交了商品房住宅地块34宗,其中有28宗不限价,而未来挂牌的7宗地块,也全部为不限价。

“北京楼市即将进入全面不限价时代,虽然不排除未来还有零星限价地块出让的可能性,但总体来看,2020年北京住宅土地的不限价已经全面开启。”张大伟称,从趋势上看,2020年10月份开始,北京入市的项目中80%将变成不限价,其中10万+项目有望超过10个。

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