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房企融资“高烧”,两部委最新调控释放什么信号?

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在部分一二线城市房价出现上涨势头及房企融资步伐加速之际,监管再度出手“降温”。

央行官网8月23日消息称,8月20日,住房和城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。央行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

“座谈会主要涉及了部分房企的融资,也提及了政策调控的稳定性,调控的目的是房地产市场的健康平稳。房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因,避免房企过度融资,出现金融风险。”中原地产首席分析师张大伟分析称。

两部委召开重点房地产企业座谈会,重申“房住不炒”

会议认为,党的十九大以来,有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,落实城市主体责任,稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产调控政策的连续性、稳定性,稳妥实施房地产长效机制,房地产市场保持了平稳健康发展。

自2016年首次提出“房住不炒”以来,房地产市场一直围绕这一主旋律,且政策整体有收紧之势。疫情发生以来,“是否要将房地产作为刺激经济复苏的手段”成为舆论焦点。不过,今年4月和7月底召开的政治局会议都重申“房住不炒”基调,且7月24日召开的房地产工作座谈会明确提出,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策。

今年7月以来,已经有深圳、杭州、郑州、东莞、南京、宁波、长春、海口等10多个城市出台楼市收紧政策。

会议强调,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

监管为何此时再度出手? 近期房企融资步伐加速是主因

对于本次会议的背景,张大伟认为,房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因,避免房企过度融资,出现金融风险。

中原地产研究中心统计数据显示,8月中上旬,房地产行业信用债发行规模高达261亿,在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只,合计融资额高达6242亿。“特别是最近几天,房企密集发布大额融资,整体看,7月以来,房企融资刷新了历史同期纪录。”张大伟表示。

他进一步称,整体数据看,房企都担忧销售压力,对于融资加大投入,虽然境外融资收紧,但最近境内融资明显放开。7月单月房企融资超过700亿,而且呈现利率降低,数量增加的趋势。从房企融资看,越来越重视境内融资。

天风证券首席固收分析师孙彬彬也表示,随着经济恢复,近期一线城市及部分热点二线城市房价出现上涨势头,同时土地市场持续活跃。这一方面说明房企目前资金面并不紧张,另一方面可能进一步刺激房价上涨预期。而房地产销售快速恢复,带动居民中长期信贷持续大规模增加,金融资源被房地产过度占用的问题或再度引发关注。

并非简单打压,更希望从融资角度看未来发展

此次会议内容公布前,市场曾传出“房企融资新规出炉”“部分房企被约谈”的消息。

根据报道,房企将面临融资的“三道红线”,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值。

一位券商人士向贝壳财经记者表示,听说了此消息,但没有看到文件原件。一家头部房企称,“政策本身和我们沟通了,是比较延续性的,不是突发。”

但也有业内人士对细则提出质疑,“市场传闻的三道红线明显对融资平稳企业不利,真实性或不大。整体看,房地产融资目前依然处于高位,市场也以平稳为主。”该人士称。

央行官网发布的会议新闻稿提及了融资规则等,但无细则描述。据公告,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次会议核心点在于,首次从房企的角度谈了长效机制,这样长效机制的工作就更加饱满了,包括市场、监管和企业。所以这不是简单地打压开发商,而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。当然会议继续强调稳地价等内容,依然有助于稳定后续房企拿地。

张大伟表示,会议内容只提及了形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。对于执行的影响需要观察,一方面那些房企在政策关注范围,融资管理规则的具体内容暂时未公开。因为非全行业监管,这就出现了房企之间很可能出现更多合作的可能性。整体看,政策的影响要根据具体规定的制定与执行判断。

据央行公告,会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系,加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人,以及部分房地产企业负责人参加了会议。

新京报贝壳财经记者 程维妙 编辑 王进雨 校对 赵琳

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