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鉴报|冲击千亿路上,佳兆业如何保规模、降负债?

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作为旧改龙头企业,佳兆业的城市更新红利已逐步体现在该集团的财务数据上。在上半年的合约销售中,旧改项目销售额占其合约销售总额的三分之一。

在冲击千亿的这一年,佳兆业需要解决许多问题。受年初疫情影响,一季度房地产行业推盘节奏陷入停滞,上半年的销售步调被打乱,下半年的业绩压力也较往年有所加重。在这样的背景下,制定千亿销售目标的佳兆业提出了自己的应对之法。“狠抓经营、加速回款、发力旧改”,从8月27日中期业绩会上佳兆业管理层的发言不难看出,其对完成上述目标信心满满。

同时,佳兆业管理层在会上还提出,该集团将坚持“地产+城市更新+产业”的发展路径,加快下半年的供货推货,保持正常去化。

8月27日,佳兆业举行2020年中期业绩会。

“下半年狠抓经营,提升利润和现金流”

2020年上半年,佳兆业实现营业收入约222.97亿元,同比增长10.9%;同期的合约销售金额同比增长3.9%至360.32亿元,其中近六成来自粤港澳大湾区。

虽然在物业销售、物业管理、酒店餐饮等多个领域有所布局,但佳兆业上半年92.6%的营业收入来自于其旗下的物业销售业务。得益于销售金额的增长,上半年佳兆业物业销售业务实现收入约206.39亿元,同比增长11.6%。

利润方面,扣除相关成本及税费后,佳兆业上半年毛利润同比增长12.4%至75.39亿元,对应的毛利率约为33.8%,同比提升0.4个百分点。同期,该集团的净利润约为23.59亿元,同比减少15.1%。

纵观2017年、2018年、2019年中期,佳兆业分别实现毛利润约28.59亿元、47.37亿元、67.08亿元,同比分别增长约224.5%、65.7%及41.6%。随着旗下拿地成本较低的旧改项目日趋成熟,佳兆业的盈利水平仍在逐步提升。

虽然毛利连年上涨,但利润指标却有升有降。由半年报还可以看出,在影响获利水平的因素中,佳兆业的借款成本由2019年中期的5.78亿元增长至2020年中期的12.96亿元,同比出现较大提升。中报披露,上述增长是由于该集团的汇兑亏损净额增加所致。

受疫情影响,上半年房地产的推盘和拿地节奏都有所放缓,现金回款及融资放款等方面也多有挑战。佳兆业首席财务官吴建新表示,“下一步全集团将狠抓经营,不仅确保按时供货,还要缩短销售回笼的时间,同时提升投资拓展的质量,赚取合理的利润以及较强的现金流;加强回款,用可以用的资金渠道扩大投资,实现规模、利润和现金流的平衡。”

计划年底将净负债率降至120%

在加大回款的同时,佳兆业也采取多项措施降低负债。截至6月30日,该集团的总负债约为2301.79亿元,资产负债率约为78.7%,同比减少0.7个百分点。

分拆总负债的结构来看,该集团上半年的借款总额约为1216.59亿元,较2019年底增长约44.64亿元,占总负债比重过半;其中长期借款约为900.83亿元,短期借款约为315.77亿元,长债短债比为2.85,较2019年末的2.67上升了0.18,一定程度上实现了债务结构的优化。

与此同时,因上半年末在手现金增长至404.75亿元,佳兆业的现金短债比从2019年底的1.1倍提升至1.2倍,短期偿债能力也在不断提升。

受制于扩大的有息负债规模,截至6月30日,佳兆业的净负债率仍在130%的水平线上,虽然同比下跌14个百分点,但仍处于行业偏高水平。实际上,自从2016年到2020年上半年,该公司净负债率已经实现从308%到130%的五连降。

针对下半年如何继续优化债务结构这一问题,佳兆业高级顾问谭礼宁表示,一方面,该集团将在适合的时候做出回购;另一方面,该集团将适当以长债换短债,同时拓展新的融资渠道。“2020年,我们的净负债率计划在年底降到120%,这个目标跟之前没有改变。”

另据吴建新介绍,从长期来看,未来佳兆业将会密切监控其净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标的变动,持续优化债务结构,保障其偿债能力。

下半年可售货值1200亿元,不调整千亿目标

佳兆业发布的中报提及,旧改已成为该集团在土地资源稀缺的一线城市获取项目的重要方式。按今年上半年新增土地的权益金额计算,通过旧改供应的土地占该集团整体土地供应的约23.9%。

作为旧改龙头企业,佳兆业的城市更新红利已经逐步体现在该集团的财务数据上。在上半年的合约销售中,旧改项目销售额占其合约销售总额的三分之一。

据佳兆业执行董事兼总裁麦帆介绍,今年上半年,佳兆业新拓展20个旧改项目,项目总数达到167个。总体上,该集团旧改储备项目总占地面积达4200万平方米,预计货值达到约2.6万亿元,其中99%位于大湾区。

具体来看,佳兆业在深圳有112个旧改项目,累计占地面积占总面积的27%,对应的土地成本约为1.4万元/平方米,相较于招拍挂拿地更具低成本优势。

今年上半年,佳兆业在香港、深圳、广州转化5个旧改项目,累计可售面积70万平方米,可售货值近270亿元。

佳兆业执行董事李海鸣表示,“下半年,我们一方面还会有约1200亿元的可售货值推出,这些项目主要集中在大湾区和一线城市;另一方面,我们会加速旧改项目转化,全年计划转化项目有10个,大概有740亿元的可售货值,达到历年最多。所以,对于今年千亿的目标不会调整,同时我们有足够信心去完成这一目标。”

新京报记者 赵昱 图片来源 企业供图

编辑 杨娟娟 校对 李项玲

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