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房价涨幅第四,无锡出手调控楼市,或有一批城市跟进

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7月份以来,部分热点城市纷纷出台房地产约束性调控政策。

8月30日,江苏省无锡市正式发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。从《通知》内容看,此次政策主要包含五个方面,包括加强土地市场管控、支持居民合理自住需求、坚决遏制投机炒房、整顿规范房地产市场秩序、加强房地产市场监测分析。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,无锡的调控升级主要是因为房价明显上涨,根据国家统计局发布的7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,7月无锡新建住宅环比上涨1.3%,位列第四;二手房环比上涨1.2%,位列第五。

图1:7月新建住宅环比涨幅前十名城市


图2:7月二手房住宅环比涨幅前十名城市


从土地市场看,2020年前8月,无锡市场卖地全国第16,卖地金额530亿,同比上涨了91%。

无锡市政府官网上的一篇对此次《通知》的解读文提到,无锡市房地产调控领导小组相关负责人表示,近年来,无锡城市竞争力、吸引力持续增强,新增人口逐年增多,居民购房需求不断增加。近期土地市场呈现偏热状态,地价上涨较快,房价上涨预期增强。

此次无锡发布的《通知》提出,完善商品住房限购政策,夫妻离异后2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。发挥税收调控作用,将市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

前述无锡市房地产调控领导小组相关负责人表示,在离异之日起2年内,离异前家庭名下在本市市区有1套商品住房,在市区限购区域内可购买1套新建商品住房;离异前家庭名下在本市市区有2套商品住房,离异后任一方在市区限购区域内均不得购买新建商品住房。在满足合理住房需求的同时,防止通过“假离婚”手段获取购房资格。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,这一条政策和此前深圳的政策是有类似的。也符合7月24日国务院房地产工作座谈会的精神,即“要发挥财税政策作用,有效调节住房需求”。预计这一调控后续被全国其他城市借鉴的可能性较大,也是相关住房交易所需要注意的内容。

此外,政策还提到,要全面落实住房价格申报制度,探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制。停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策。

严跃进分析,“停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策”,这句表述在全国近期各地楼市政策中是比较少见的。在今年2月12日,无锡市发布了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》中提到了降低预售许可条件等内容,此次也是对疫情期间的扶持政策所进行的明显调整。

无锡官方表示,疫情期间,无锡市出台了对房地产企业的相关纾困政策,目前市场供应已趋于稳定,因此,无锡市将停止执行相关政策措施,恢复申请预售许可的形象进度和销售规模的要求,停止受理跨节点拨付重点监管资金的申请。

张大伟说,疫情期间各地出台了各种扶持楼市的政策,但现在国内的疫情控制得比较好,一些城市楼市已经出现过热的问题,因此需要把疫情期间的一些扶持政策进行调整。疫情期间主要是扶持楼市,下半年主要是稳楼市。

就房地产市场问题,中央高层和相关部委近期连续召开三场会议,三度重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,但也强调坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题。这三场会议涉及至少央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委,还包括京沪广深在内的十几个热点城市以及多家大型房地产企业。

在地方,自7月以来,包括东莞、杭州、宁波、深圳、南京等多个城市纷纷发布楼市调控收紧的政策,政策内容大部分都是针对购买多套房的假离婚、假落户等增加调控。张大伟预计,在无锡之后,接下来仍将有多个城市会收紧楼市调控政策,预计这一波调控收紧的城市将达到30个左右。

“总体来说,这一波楼市发展是很不均衡的,区域分化十分明显,楼市过热需要收紧调控的城市主要是一二线城市和部分热点三线城市。”张大伟说。

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