调整拿地节奏，新力控股“将继续深耕已进入城市”

（原标题：镁刻·半年报 | 调整拿地节奏，新力控股“将继续深耕已进入城市”）

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺

“公司不会拓展新城市，将继续深耕已进入的城市。”

在8月31日新力控股（02103，HK）举行的2020上半年业绩发布上，联席董事长、行政总裁陈凯的话语中透露出明显的谨慎。

回想5个月前的2019年度业绩发布会上，彼时登陆港股还不到半年的新力控股尚且信心蓬勃，表示“2020年销售目标同比增长20%，公司将利用市场扩张在全国获得更高的市场份额。”

这一份谨慎，或许源于新力控股在愈加不确定的市场背景下难以从容的压力。

净利同比增长超八成

中报显示，今年上半年新力控股总收入87.03亿元，同比增长24.6%；净利润8.71亿元，同比增长83.1%，净利润率提升至10%；毛利同比增加13.8%至26.29亿元，不过毛利率为30.2%，同比下跌4个百分点。

值得一提的是，新力控股2018年和2019年的毛利率为别为37.3%和29.6%。从今年上半年的情况看，新力控股今年的毛利率或大概率延续“持续下滑”的态势。

新力控股中报截图

对此，陈凯表示，公司将调整拿地节奏，做好风控，控制地价，提升利润，控制拿地规模，实现快速周转。

土储方面，截至6月底，新力控股的应占权益土地储备为1534万平方米，其中大本营江西的应占权益土储490万平方米，占比约32.2%，仅南昌一市就占了江西省土储的约74.2%。

此外，新力控股在大湾区的权益土储为470万平方米，占比31.0%；长三角区域权益土储310万平方米，占比19.9%；在华中华西核心城市及其他地区土储260万平方米，占比16.9%。相应的，在其权益销售额中，江西占约40.5%，大湾区约15.5%，长江三角区约27.5%，其他区域为16.5%。

不过，新力控股的权益占比有待提高。今年上半年，新力控股实现销售额435.44亿元，权益销售额为210.61亿元，权益占比48.37%；应占权益销售面积为147.66万平方米，同比下降2.7%。

或许是由于依托合营联营扩张规模的模式，自2018年开始，新力控股的少数股东权益呈现爆发式增长，随即引动了很多财务数据的优化，如净负债率从23.9%下降至今年中的66.2%。

盈利能力处行业中游

但值得留意的是，期内新力控股的少数股东权益余额从2018年底的8.2亿元增加至2020年中的76.8亿元，大幅翻涨了9.37倍。但少数股东损益非但没有增加，反而从2018年的1.4亿元减少到2020年中的0.5亿元，呈现“权益大幅增长、损益(即利润)大幅减少”的状况。

此外，新力控股的少数股东摊薄净资产收益率也仅有0.65%，相较9.69%的归属母公司股东的摊薄净资产收益率可谓小巫见大巫。

新力控股去年11月上市以来股价表现  数据来源：同花顺

“这可能存在明股实债的情况。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，通过合营联营公司进行债务表外化处理，能够大幅降低入表的有息负债，表面上看净负债率能下降很多，并且可以规避融资层面的限制。

与此同时，少数股东的净资产收益率远低于母公司股东的净资产收益率，通过让少数股东吃亏，并表合营联营公司的利润，让归母利润增多，也是公司丰厚账面利润的一种手段。

“少数股东权益占一半，但对应收益只占不到10%，而大股东占比过高，有点像大股东在套利。”一位不愿具名的业内人士认为，这种行为不排除通过少数股东权益进行利润操纵的可能。

从目前新力控股的净利润数据和杠杆数据来看，的确有明显改善，尤其盈利能力在同行业中处于中等水平，但其中含金量几何，有待沉淀和观察。