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“三条红线”下房企这样应对,下半年土地市场怎么走?

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(原标题:谁在逆势拿地?前8月百强房企拿地总额显著上涨…“三条红线”下房企这样应对,下半年土地市场怎么走?)

今年的疫情并没有阻挡房企拿地热情。多家研究机构的统计数据显示,1-8月,百强房企拿地总额同比显著上升;50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿创历史新高;新增货值超千亿房企达到23家;第二梯队房企拿地最积极,多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上,逆势扩储势头明显。

不过,近期住建部和央行联合召开重点房企座谈会,明确提出并形成了重点房企资金监测和融资管理规则,再加上此前的“三条红线”传闻,融资收紧信号明显。这也成为近期房企中期业绩会上的焦点话题和接下来必须面对的棘手问题,恒大、融创等多家房企均表示下半年要控制拿地规模,进一步降低负债。

业内人士认为,融资收紧已成为房企“悬顶之剑”,同时中央多次强调“房住不炒”,近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控,预计短期土地市场热度仍会有所下降。

多数房企拿地不输去年

1-8月,百强房企拿地总额同比显著上升,多数房企拿地不输去年。中指研究院的数据显示,1-8月,TOP100房企拿地总额21162亿元,拿地规模同比增长7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元,显著高于2019年月度均值。其中,33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值。

中原地产研究中心的数据也显示,1-8月50大房企合计拿地金额高达17045亿元,同比上涨了5%,创历史新高。

从克而瑞研究中心的房企新增货值TOP100排名看,1-8月,恒大、碧桂园、融创位列TOP3,其中恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿,新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿,新增货值超千亿房企达到23家,较上月新增4家。另外,六成新增货值集中于销售20强房企,强者恒强的格局未变。

分阵营来看,克而瑞研究中心的数据显示,TOP11-20房企拿地最积极,拿地销售比同比增长3.1个百分点至51.2%,为各阵营最高;TOP21-30房企拿地销售比涨幅最高,同比增长9.3个百分点至46.9%。多家房企逆势拿地扩储动作明显,据中指研究院统计,奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额较去年增加一倍以上。更有房企在8月单月市场略有降温的背景下仍加码拿地,如仁恒置地8月拿地额占前8月总额之比超过50%,华发、越秀和建业在30%以上。

对于今年以来房企拿地热度不减的原因,华创证券认为,上半年流动性总量宽松的环境下,整体融资环境改善,房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷款余额同比增速小幅抬升,二季度有所回落,但仍然维持两位数增长;从土拍市场的表现来看,今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%,5月至今维持在15-20%,高于去年同期水平,表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响,其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善,房企拿地的积极性也随之提高。

多家房企拟控制拿地规模降负债

土地市场热度不减的盛况引起了中央的高度关注。“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出,要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。“8.20”住建部央行重点房企座谈会又明确提出,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。再加上此前“三条红线”传闻,房企融资收紧的信号更加强烈。

所谓“三条红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同,会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。尽管该内容未得到官方证实,但是被业内理解为与“8.20”重点房企座谈会提出的融资新规内容基本一致。

华创证券根据2019年年报数统计,30强房企中有9家房企触及了三条红线,5家触及两条红线,11家触及一条红线,这意味着新政一旦全面实施,多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。


在近期的房企中期业绩会上,“三条红线”成为备受关注的焦点话题,而“降负债”成为接下来多家房企必须应对的棘手问题,方法除了加强销售回款,还要控制拿地规模。

年初就已经提出“高增长、控规模、降负债”战略目标的恒大,在2020中期业绩会上明确提出,下半年为进一步降负债,会严格控制土地规模,实现土地储备负增长。力争平均每年减少大概3千万平方米左右。

去年已经在积极控杠杆降负债的融创,在2020年中期业绩发布会上再次强调,降杠杆是未来三年的重要措施。在今年3月的2019年业绩发布会上,融创就表达了今年要谨慎拿地的态度。事实上,今年上半年融创已经在控制拿地节奏。融创董事局主席孙宏斌在中期业绩会上表示,今年公开的土地市场总体偏热,原因还是有些公司的土地储备量不够,资金又松一点。现在是土地市场风险最大的时候。

去年年中开始实施减少拿地策略的富力也表示,未来一段时间内,由于降负债的要求,总体拿地策略仍不会发生变化。“由于我们有大量的旧城改造项目在结转当中,所以招拍挂方面接下来会放慢一点,集中的招拍挂都是短平快的项目。大型的、一百多亿的我们尽量不参与,大多数都是控制在10亿元价格左右的。”富力地产联席主席李思廉说。

下半年土地市场或降温

上半年,针对房价地价过热的情况,多地已经收紧了调控政策。从8月重点城市土地市场看,已经出现了降温的迹象。

上海易居房地产研究院发布的最新数据显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积5386万平方米,环比下降18%;土地出让金收入为3005亿元,环比下降18%;移动平均土地成交均价为5874元/平方米,环比下跌2.8%;土地成交溢价率为13.6%,与7月相比下降2.7个百分点,为今年来首次回落。

对于8月土地市场整体呈现量价齐跌的原因,克而瑞研究中心认为,一方面杭州、南京、南宁等热点城市高价优质地块明显减少,带动平均楼板价下降,溢价率也延续7月的下行趋势;另一方面,中央多次重申“房住不炒”,南京、广州南沙更是出台“地价触顶后摇号”新政,严格的政策调控意在控制土地市场的热度。

“房企拿地扩张很大程度上依赖于融资,融资三条红线将限制房企的拿地激进程度,使得地市的周期波动性减弱,起到‘稳地价’的作用。” 易居研究院研究员王若辰说,二季度40城土地市场较热,7月份热度仍有所延续,8月份已经出现短期拐点,随着调控政策的收紧,预计未来几个月40城地市量价将继续有所回落。

对于融资新规的影响,华创证券指出,“三条红线”规定是从供给端的角度切入,对新增开发项目数量进行限制,从根源上减少信贷资源流入房地产市场,使土拍市场降温。

易居企业集团 CEO丁祖昱也认为,随着监管层对房企设置的“三道红线”逐步落地,融资收紧已成为房企“悬顶之剑”,特别是土地市场火爆的城市管控力度会加大,如信托融资等类似表外融资也可能会收紧。同时中央多次强调“房住不炒”,近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控。预计短期土地市场热度仍会所下降。

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