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像抓房价一样抓租房市场

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(原标题:李一戈专栏|像抓房价一样抓租房市场)

我的一位朋友又要搬家了。有过在大城市租房经历的都有体会,一两年搬次家是普遍现象。如果有合适的房子可以长住,谁愿意经常搬家折腾呢,搬之前,打包整理物品要几天,搬之后,整理摆放物品又要几天。如果家具用品不全,还得重新置办。

更别说每次都要在非工作时间四处奔波寻找新的房子,好不容易看中了一套,房东却总是咬紧牙关不肯让步,租金不涨就是善良的业主了。

朋友与他人合租的房子并未到期。起因是大房东与二房东闹了纠纷,相互指责,殃及租客。也是在此过程中,朋友才知晓,二房东居然月租金就吃了差价2500块!他从其他不同业主手里收了一批房子,再通过小中介把房子租出去。

对这种二房东的行为,法律法规有什么规定吗?

翻看了住建部刚公布的《住房租赁条例》(征求意见稿),很遗憾,对前述二房东大吃差价,遇到问题却甩锅的行为,《征求意见稿》里找不到对应的条款。第五十九条有一款,“赚取租金差价”的行为,最多是处以2万元以上10万元以下的罚款,严重的吊销营业执照,但这个罚则是针对房地产经纪机构的。

而这个二房东吃差价,只是个人行为,中间帮他签租赁合同的小中介,并没有吃差价。几个合租的室友投诉无门,只得选择搬家。

住房租赁立法,讨论好些年了。看得出来,如今的这份《征求意见稿》,已经吸收了各方的意见,能规范的都尽量规范到了,但也没有惊喜。

住房租赁市场,出租人处于相对优势地位,《征求意见稿》在保护民事主体双方合法权益的基础上,更侧重于规范出租人及其代理人的行为,罚则占比亦如此。这当然很有必要。但对如何规范个人出租行为,除了用合同法来规范,专项法规可以做一些创新探索。

值得注意的是,我们的住房租赁市场,仍然是以个人房源为主,机构化率占比只有5%左右。2017年以来,长租公寓有了较快的发展,但机构运营的房源也多是从业主个人收集而来。2018年暑期在北京等城市曾经出现一轮运营机构高价收集房源从而哄抬房租的现象。《征求意见稿》对此也作出了要将其列入经营异常名录的规定。

但我个人认为,这个规定重在事后处置缺乏事前防范且无相应罚则,偏轻。建议该条款以“不得”为前置,并增列罚则。因为房屋租金被哄抬上去后给承租人造成的损害,很久都难以消除(涨易跌难),应该防范在先,追罚在后。

必须承认,多年来,我一直在鼓吹发展住房租赁市场,规范好住房租赁市场。理由是:第一,住房租赁市场是整个房地产市场不可分割的重要部分,而“租购并举”也是中央确立的促进房地产市场健康发展的原则之一;第二,所谓的楼市黄金时代,其实是新建住房销售市场的黄金时代,而随着新房增速的放缓,存量房将占据越来越多的市场份额,它们中的相当部分将进入租赁市场,这也就是为什么以存量房交易为主的贝壳找房,市值超过万科的主要原因。

第三,也是我个人认为最重要的,租赁住房既是住房保障的基础,也是住房保障的核心之一,以租房解决住房问题的人群,往往是较为弱势的群体,因而也是最需要给予保障、保护的群体。但过去多年,我们更多将住房租赁市场交给市场自我调节,虽然也曾在房租上涨过快时有过干预,但关注度有限,效果有限。

我愿意再次呼吁,应将住房租赁市场纳入整个房地产市场调控之中,纳入房地产长效机制之中,要像抓房价一样抓住房租赁市场,规范市场主体的租赁行为,管控房屋租金,坚决遏制房租的过快上涨。甚至可以将房租涨幅不得超过当年CPI涨幅写入《住房租赁条例》里。

前面讲了,我国住房租赁市场的机构化率只有5%左右,而成熟经济体的占比少则25%以上,高者达50%以上,日本甚至达到80%。《征求意见稿》的扶持政策,鼓励通过新增用地专门建设租赁住房,支持发行REITs等,但在供应侧方面的激励措施略显不足。

比如,利用集体建设用地建租赁住房,是增加租赁住房供应的重要渠道。各地还在试点,但进展缓慢。《征求意见稿》在附则里也写了,“集体土地上依法建造的住房的租赁活动及其监督管理,参照本条例执行”,但利用集体建设用地建租赁住房的具体规定,可能有赖于其他法律来规范,我个人希望正在修订中的土地管理法能够增加这方面的内容。

虽然我们的文化和消费传统,是以拥有自己的住房为最大追求,而“拥有”往往又是以“购买”为指代,但所有人都买房,尤其是年轻人刚出校门就买房,显然不现实。住房租赁市场的主体是年轻人以及中低收入群体,规范住房租赁市场,保障租赁双方合法权益尤其是承租人的合法权益,很大程度上,就是保护我们的年轻一代。他们是城市的未来,是时代的未来。从这个意义上说,将一定的社会资源向他们倾斜,并不为过。

(作者:李一戈 编辑:李靖云)

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