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新经济“晴雨表”:北京写字楼下一波动能需求在哪?

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北京写字楼市场正在经历近十年来的“至暗时刻”。

多家机构统计数据显示,受新冠肺炎疫情影响,北京写字楼租金水平正持续下降,空置率居高不下。其中,CBRE世邦魏理仕发布的数据指出,今年第二季度,北京优质写字楼的整体空置率上升至15.5%,为2010年第三季度以来最高值。

写字楼市场的景气程度与经济形势和企业信心息息相关。受疫情影响,很多企业放缓扩张步伐,并缩减租赁面积,甲级写字楼市场的交易频率明显下降。

但疫情似乎并不是影响北京写字楼的主要因素。仲量联行近日发布报告指出,过去十年来,北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可达75%。但进入2019年后,写字楼市场的租赁需求明显下降,今年暴发的新冠疫情,令原本就有的下滑趋势进一步加剧。

仲量联行对北京写字楼市场的需求层次进行分类,并梳理了近十年来的需求变化。经济发展催生的多轮行业浪潮,一度令北京写字楼市场持续繁荣。该机构认为,受疫情冲击和经济增速放缓的影响,至少到明年,北京写字楼市场租金水平仍将下跌。但人工智能、云计算等新基建领域的企业有望助力市场重新步入上行轨道。

租赁需求随新经济潮起潮落

作为国内最早起步的写字楼市场之一,北京写字楼日臻成熟,租赁需求来源稳定、多元,有利于抵御单一行业大幅下滑所带来的风险。仲量联行根据需求特点和层次的不同,将北京写字楼市场需求分为基石需求、从动需求和动能需求三类。

其中,作为需求结构中的根基,基石需求的承租面积占比达到51%。该类需求由风险度低、知名度高的企业租户组成,包括央企、国企、跨国公司、私企巨头,以及世界500强企业。这部分需求具有稳定且持久的特点,在市场中追求合理的租金水平。

从动需求的承租面积占比28%,以内资和外资的中小型公司为主。此类需求表现低调,虽然稳定性不及前者,但仍对市场有着较大影响。

动能需求占比21%,这类需求主要来源于新兴行业,办公面积扩张速度快,支付能力最强,是引领市场租金增长、提高出租率的关键因素。但由于很多行业在扩张期的发展存在较大的不稳定性,其风险也相对较大。

仲量联行指出,自2014年以来,新兴行业领域不断形成、融汇和更迭,并持续带来新的动能需求,保证了市场中的租赁需求持续强劲。

具体而言,自2014年年中开始,P2P贷款公司开始大规模进入北京写字楼租赁市场,并成为推动市场租金增长的重要动力。但在2015年底“e租宝”非法集资事件发生后,监管部门持续收紧P2P行业的监管政策,行业的新增需求又急剧萎缩。到2016年初,P2P行业引发的需求热潮迅速降温。

目前,只有高度合规的P2P公司仍在北京甲级写字楼中承租。国贸地区某甲级写字楼招商部负责人向21世纪经济报道表示,近些年,偶有小型P2P公司在该区域承租,但租赁规模已明显小于以往,且流动性较大。

几乎同一时间,互联网行业巨头的快速扩张,引领了科技、媒体和通信(TMT)行业的发展。位于望京的阿里巴巴北京总部和落址于中关村的谷歌,均引发了产业聚集效应,吸引众多互联网初创公司涌入周边区域。

据统计,在北京传统的高新技术产业聚集区——中关村,甲级写字楼租金从2014年的297元/平方米/月,大幅上涨到2016年的322元/平方米/月。

2018年到2019年,手机APP软件催生新的经济模式,新兴内资科技企业崛起,IT行业迎来第二波浪潮。以字节跳动的崛起为代表,2018年,IT行业超过传统金融行业,成为北京优质写字楼市场最大的租赁需求来源。

2019年以来,经济下行,市场承压,写字楼租赁需求相对放缓。但根据仲量联行的观点,IT公司仍在市场中保持扩张步伐。“截至当前,IT行业租赁成交约占市场新租交易的四成。”

共享经济的发展,同样为北京写字楼市场提供了强劲的需求。2015年到2018年,网约车、共享单车、联合办公等共享经济领域先后崛起,其细分领域的部分行业巨头,至今仍是市场的主要需求。但由于行业竞争激烈,共享经济带来的需求一度十分不稳定:

2016年,滴滴出行收购优步中国,使得优步在第二年退租了在望京区域的整层办公面积;2017年,在拿到高达1.3亿美元的C轮融资后,ofo在中关村的理想大厦租赁了5000平方米的面积,但仅一年后就因经营困难退租;联合办公领域曾在2017年和2018年快速扩张,但截至2019年底,北京已有超过100家联合办公门店关闭……

接连不断的产业浪潮催生大量需求,推动了北京写字楼市场繁荣发展。据统计,截至2019年底,金融街区域和CBD区域的优质写字楼租金水平分别排名全球第三和第九。与国内其他城市相比,北京优质写字楼平均374元/平方米/月的租金水平已远超上海,且长期领跑全国办公楼市场。

科技金融行业或成新增需求主力

2019年被认为是北京写字楼市场的转折点。由于市场中缺乏新兴的动能需求,且面临经济下行压力、中美贸易摩擦升级等影响,北京写字楼市场的需求出现缩水,租金下降,空置率也出现攀升。

到2020年,随着新冠肺炎疫情进一步影响到经济复苏,北京写字楼市场的空置率继续攀升。多家机构的统计显示,截至今年第二季度,北京写字楼市场的空置率在15%上下,为2010年来的最高值,租金同比下降约6.8%。

具体而言,不同区域的降幅并不相同。根据仲量联行的统计,受益于稳定的刚性需求,近20年来,金融街区域的租金仅在2009年因全球金融危机经历过一次下降,降幅在5%以内;中关村区域在市场低迷时期的租金降幅同样在5%之内。与之相对的是,在CBD、东二环、东长安街、第三使馆区等区域,面对空置率上升,租金最高降幅甚至达到过15%。

但在仲量联行看来,当前市场仍保持在相对平稳的运行区间,当前的压力并非不可承受。简言之,在当前的艰难时期,市场面临的最大问题在于新兴的动能需求相对缺乏,而充足的基石需求可以保证市场维持相对稳定。

2019年,部分大型国有银行进行大规模扩张,并在一定程度上提振了市场。

但正如此前各类动能需求推动市场走向繁荣一样,市场的最终复苏仍要依靠新一波的动能需求。分析人士普遍认为,在政策的扶持下,科技、金融等重点行业将继续享受红利,并有望成为北京写字楼市场新增需求的“主力军”。

根据仲量联行的调研,未来新的动能需求将来自于三个方面:1、鉴于科技行业在疫情期间发展势头强劲,政策扶持力度大,人工智能、云计算、5G等新基建领域的企业将迎来发展机会;2、疫情给医疗健康行业和保险行业带来了重大发展机遇,同样也促进了网络游戏和视频直播的发展;3、受“京交会”升格“服贸会”成功举办和北京扩大金融业、现代服务业开放等利好措施推动,专业服务业和金融业的需求也将持续保持强劲。

“展望北京写字楼市场的下一波浪潮,IT行业兼具政策驱动和疫情催生两大动因,将在未来的市场版图中占据重要位置。”仲量联行指出,北京仍有机会缔造和吸引新的需求,并助力北京办公楼市场重新步入上行轨道。

但在下一轮动能需求到来之前,疫情冲击及经济增长放缓将持续向市场施加压力。由于市场仍处于租金调整阶段,预计在短期甚至中期内,租金仍将继续下行。

仲量联行认为,随着疫情和经济增速放缓的影响逐步消散,北京办公楼市场租金的跌势预计将延续至2021年底或2022年初,在经过2022和2023两年的稳定期之后,更多动能需求的涌入将推动租金于2024年重返上行周期。

(作者:张敏 编辑:徐旭)

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