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二房东"退潮" 轻资产考验长租公寓企业运营能力

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纵观整个长租行业,除了机构房东外,还存在着为数不少的“二房东”,其所代表的拿房、装修、租赁从而赚差价的“包租模式”目前也仍在盛行。在行业暴雷现象频频发生、多地纷纷出台租赁资金监管制度的当下,缺乏长期贷款、匹配的金融产品支持的“二房东”及其模式还有没有未来?长租公寓企业在经营模式上,又会有哪些转变?

在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷,资金监管加速行业变局?”圆桌论坛上,业界人士表示, 因此,二房东群体可能会有起伏,存在退潮现象,但这类群体价值将长期存在。未来随着市场不断净化,轻资产模式会不断增加,考验企业的专业运营能力。

存在二房东退潮现象,但依然会长期存在

在业内看来,长租公寓虽前景可期,但目前为止,尚无企业能给出清晰的盈利模式。目前国内长租公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式,即拿房、装修、租赁,赚差价。这一模式下,盈利最大的问题在于,相比房价,房租投资回报率偏低,但与此同时,房租跟租客收入水平相比又不低,租客在房租承受力上有天花板,这就导致运营型现金流无法扩张,回报周期太长。与此同时,在“二房东”模式下,企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面,陷入了同质化竞争。

“如果没有提供额外价值,只是收房,通过局部垄断赚取差价,这一模式没有希望。但如果将二房东转化为机构房东,提供服务价值和产品溢价,则有很大的未来。” 巴乐兔研究院院长高萌称。

高萌表示,机构房东才是未来租赁行业的主力军,代表了未来的发展方向,未来最重要的资源是发现业主和房东的需求,在消费升级大潮下,更好地服务房东、业主的需求。

乐乎公寓创始人CEO罗意指出,不仅在长租公寓行业,也包括联合办公、酒店等其他空间运营品类中,二房东受到的影响都较严重,二房东群体会有部分退潮现象,特别是在中间差价空间特别有限的项目内,“我去杭州看过一些项目,谁做二房东都很难,几乎不允许有中间角色存在。”

尽管如此,罗意同时强调,二房东会长期存在,“不要简单定义二房东,有些是简单的转租关系,但也有一些二房东会在中间环节提升交易效率,增加产品厚度,甚至提供服务附加值。在部分市场,尤其是对于集中式公寓来说,二房东这一角色增加了资产流转的效率,因此,二房东群体可能会有起伏,但这类群体价值将长期存在。”

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出,分散式长租公寓企业很常见,国外运营商和住房租赁企业,拿钱帮房东装修的模式并不多见,以日本为例,从开始拿地到出方案、建造,到后续贷款、运营,住房租赁企业只是服务商的角色,只出方案不出钱,后续运营方面也分为两种:一种是包租,对前期策划信心比较足;另一种是托管,收取服务费。

轻资产模式或将成为主流趋势

“二房东模式两端都不确定,未来主流趋势是将模式做‘轻’,但中国未来房屋品质的错配问题会长期存在,装修和改造需求也一定会存在,但资金是否由租赁企业出?这值得商榷。”赵庆祥指出,可以让房东出,通过装修贷款的方式,再用租金去还贷款,或者由金融机构出,而不是由租赁企业出,因为这会沉淀很多资金。

不过,赵庆祥表示,集中式公寓将来可能还会做得较“重”,商改住、工改住等非居住性质房屋用于租赁,房东未必有资金改造装修,因此,住房租赁企业通常需要金融产品来解决资金需求。

赵庆祥称,未来运营服务能力、专业眼光以及口碑才是租赁企业长久的价值,简单的低进高出的“二房东模式”发展空间会越来越小,相对轻资产的服务运营角色会越来越重要。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出,目前主流的还是以包租模式为主,未来随着市场的不断净化,轻资产模式会不断增加,更为考验企业的专业运营能力,“不论哪种模式,未来核心还在于,企业和模式有没有给市场创造价值,提供的服务,租客愿不愿意买单,这是考验企业和模式发展的核心逻辑。”

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 李铭

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