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换“档”去杠杆,长租公寓行业将回归精细运营

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(原标题:圆桌|换“档”去杠杆,长租公寓行业将回归精细运营)

近期,长租公寓企业频频“暴雷”引发各界关注,成都、杭州等地都迅速出台了租赁资金监管制度。那么,资金监管制度的出台,是否为行业资金收紧的一大信号?对于长租公寓行业从业者而言,是否到了必须换“档”去杠杆,调整现金流的关键时刻?

在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷,资金监管加速行业变局?”圆桌论坛上,业界人士表示,行业去杠杆是必然的过程,长租公寓企业必须丢掉幻想,回归精细化运营模式,聚焦单店盈利模型。

去杠杆或将是行业“新常态”

乐乎公寓创始人CEO罗意表示,去杠杆是这几年各行各业都在进行的事,包括最近房企融资的“三条红线”。对长租公寓行业而言,过去几年,长租公寓杠杆其实也是各家机构比拼的关键领域,长租公寓行业除了在一级市场上能融到资金外,其他融资渠道较为匮乏,尤其在“二房东”模式下融资渠道更为狭窄。

“近期资金监管加速,未来可能不仅要求企业整体杠杆降下来,还要求自有现金有一部分受到监管,自然会产生去杠杆的效果。”罗意称,实际上,从2018年9月至今,长租公寓一直处于去杠杆的过程中,去杠杆可能是一种“新常态”。各家机构融资可能更多基于生意本身的财务模型,或基于单店盈利的考量,从而获得一二级市场的认可,来推动企业发展。

巴乐兔研究院院长高萌指出,长租公寓市场是分散的格局,未来不会是少量几家独大,过去有一些从业者,对未来的趋势预判上出现问题,一味追求在较短时间内将企业做大、做强,才会出现违规租金贷、高杠杆导致资金链问题等情况。

不过,高萌同时指出,也有很多踏实做内功的长租公寓企业,在盈利和服务质量把控的前提下,逐步有计划、健康地增加体量,其资金来源上,一部分来自于经营获利,另一部分来源于小额融资,但并不需要“大钱”。

“行业去杠杆是必然的过程,或到了节骨眼上,长租公寓企业必须丢掉幻想,回到现实中来。因为长租公寓本身就是高投入、长周期回报、运营重,且盈利模型较为简单的生意。” 在高萌看来,少数头部企业可以在体量很大的基础上,实现内部自循环,但大部分长租公寓企业应回归到小而美的节奏,不应运用金融杠杆盲目做大规模。

靠资金运作赚钱,实际是“跑偏了”

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出,对于租金贷和行业内过度加杠杆、金融化的做法,相关政策已较为清晰明确,未来会逐渐减少资本市场和其他市场资金对长租公寓行业的影响。

值得一提的是,9月7日,住建部官网发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中就提出,国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务,支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。

“从《住房租赁条例(征求意见稿)》可看出,租金贷将来不是重点发展的方向。原因在于,租金贷是一种变相的长收短付,将资金沉淀到企业内部用于经营,但若企业经营不善,容易出现相关风险。”赵庆祥称。

赵庆祥还表示,靠不赚钱或以杠杆、租金贷方式“跑”规模,等“跑”到具备市场支配地位后再实现暴利的计划,在住房租赁行业较难实现。

实际上,从简单的生意逻辑上来分析,长租公寓通过低进高出、赚取租金差价来实现盈利,跟一般的生意一致。但前几年,大量资本进入长租公寓行业,不少企业建了很多模型,试图靠现金流、资金运作赚钱。

“如此,长租公寓行业就跑偏了,行业需要去杠杆,回归住房租赁行业的本质。”赵庆祥认为,房东和租客双方都有“痛点”,而公寓企业具备服务和运营能力,其价值就来自于租金差及后期服务,而并非来自资本运作。

贝壳研究院高级分析师黄卉亦指出,长租公寓普遍面临融资渠道窄、成本高的问题,在这一背景下,长周期预收资金才成为多数长租公寓运营的资金来源。不过,从未来发展的趋势来看,企业还需回归精细化运营模式,聚焦单店盈利模型。同时,从企业本质核心角度来看,核心竞争力来自于提供更好的服务,消费升级下解决租客的品质居住需求。

“行业去杠杆是必然趋势,因此,后续对长租公寓企业长周期预收资金的监管,也加速了这一进程,这可以倒逼企业不断提升资金链管理能力和精细化管理能力,规范使用租金以及审查资金的合规性。”黄卉称。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳

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