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长租公寓暴雷根在激进收房,资金监管助优胜劣汰

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(原标题:圆桌|长租公寓暴雷“根”在激进收房,资金监管助推优胜劣汰)

自8月以来,长租公寓企业频频“暴雷”。今年上半年,疫情下并未出现长租公寓企业暴雷事件,为何在目前这一时点上集中浮现?这是否与近期出台的资金监管措施有关?在资金监管要求下,一些企业是否会“闻风而逃”?

在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷,资金监管加速行业变局?”圆桌论坛上,业界人士表示,长租公寓“暴雷”的核心原因,还在于企业激进收房、快速扩张的问题。资金监管政策的出台,将从一定程度上提高租赁企业的经营门槛。

激进收房、快速扩张导致暴雷

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出了行业现状:前几年长租公寓行业快速发展,很多热钱亦涌进行业内,在长租公寓盈利模式和发展规律等问题还未看得特别清楚的背景下,在租金上涨过程中,有些企业为了抢房,导致收房价格过高。然而,今年年初疫情暴发,对长租公寓行业造成很大影响,出现租金下跌、空置率攀升的问题。

因此,在赵庆祥看来,前两年就有长租公寓“暴雷”现象,但今年比较突出,是内因和外因综合作用的结果。不过,“从内因来看,还是因为企业对趋势、行业规律以及企业真正本质运营的模式了解得不够透彻。”

赵庆祥解释称,实际上,国外长租公寓市场,做得较“重”的企业不多,以日本为例,做得比较“轻”,基本是轻资产品牌输出模式,帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费。最“重”的也是“包租”模式,但不同于国内的“包租”模式,国外的公寓企业一般不会投入装饰、装修资金,这部分资金基本是房东出的,因此,国内长租公寓行业本身亦存在一些缺陷和问题。

“从外因来看,受到疫情的冲击,上半年一些企业已出现现金流紧张的状况,导致下半年企业现金流断裂。此外,通过‘高进低出、长收短付’圈钱的企业行业加强监管,要缴纳风险控制金,因此,加速这类企业快速离开行业。”赵庆祥说。

在贝壳研究院高级分析师黄卉看来,长租公寓“暴雷”的核心原因,还在于前几年一些长租公寓企业激进收房、快速扩张的问题。实际上,从2018年开始,长租公寓企业就出现了“暴雷”现象,原因在于,2017年-2018年行业快速发展,不少企业盲目进入长租公寓行业,并进行快速扩张,但经过一年多的“试错”,2019年开始,经营不善的长租公寓企业陆续出现纠纷、资金链断裂和倒闭跑路现象,随之,行业的发展也由此前的乐观到审慎理性的发展预期,企业也开始追求单店盈利。

“为避免‘暴雷’事件的发展,政府出台企业资金监管政策,会将那些不具备经营能力和资金实力的企业逐步淘汰出局。由此,可以从一定程度上提高租赁企业的经营门槛。”黄卉称。

建议排查以诈骗圈钱为目的的“马甲”机构

在经济下行和疫情突袭的背景下,“高进低出”导致资金流动性不足,给租客、房东造成了一定的伤害。但在乐乎公寓创始人CEO罗意看来,无论是租客还是房东,都要区分“马甲”机构与正规企业,特别是注意那些以诈骗圈钱为目的的机构。

“多数长租公寓企业的初心是正的,都是基于从租金上实现盈利的出发点来推动行业发展。但在疫情期间,我了解到,南京、杭州等地一些恶意‘高进低出’的企业,出现大量以长收短付圈钱跑路为目的的从业者。”罗意表示,这些从业者不仅数量较多,而且组织较严密,可能远超正规企业的想象。

“近期很多名不见经传的‘马甲’机构出现暴雷,一定要与正规长租公寓企业因疫情导致‘现金流紧张、经营困难’进行区分。前者是赤裸裸的诈骗,而后者是因外部因素、杠杆和运营能力导致经营出现问题。”基于此,罗意建议,相关部门要引导房东、租客和社会公众,将两者进行区分。

巴乐兔研究院院长高萌亦指出,目前长租公寓“暴雷”跑路的现象中,不排除存在有预谋、刻意的诈骗行为,少量黑中介、黑长租公寓企业对行业产生了较大的负面影响,将拉低整个行业的信誉值。

对于“马甲”企业,高萌建议,不仅需要相关部门出台资金监管制度,还应该由当地政府联合工商、公安等相关部门对重点区域和重点企业进行排查,对这类企业过往运营背景以及工商变更等信息进行排查,然后以雷霆手段来控制这些企业的资金走向,这是避免此类企业后续出现“暴雷”“跑路”的有效手段。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 贾宁

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