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孟晓苏:持有租赁住房是我国REITs的巨大潜在市场

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公募REITs的脚步渐进,监管层加速推进、监管框架逐步完善。

9月27日,上交所总经理蔡建春自今年8月履新该职位以来,首次系统发言中公开表示,推动公募REITs试点,是资本市场助力构建新发展格局的“重要拼图”。

此前的9月22日,中国证券业协会发布了基础设施基金网下投资者管理细则征求意见稿,从明确注册要求、规范行为、压实中介机构责任以及建立差异化的自律措施等角度提出相关要求。

不到一个月前的9月4日,沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》以及《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)发售业务指引》(下称《指引》);深交所同时还配套发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务审核指引》。

此前的4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)。同时,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)。

随着公募REITs脚步渐进,首批预计何时落地?将对中国市场产生何种影响?带着这些问题,新京报贝壳财经记者专访了国务院发展研究中心REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏,为广大投资者答疑。

贝壳财经:未来还有哪些底层资产会被引入?

孟晓苏:

本来在国务院办公厅前几年发的推动REITs试点文件中,用的是“房地产投资信托基金”,指的就是租赁住房。其“初心”就是通过REITs形成机构化的租赁住房持有者,把中央所提出的“租售并举”要求落到实处。现在这种机构化租赁机构还没有出现。租赁住房靠开发商持有不现实,政府持有租赁住房只能占市场很少比重。所以持有租赁住房是我国REITs的巨大潜在市场。

从另一个方面讲,REITs不仅要求有稳定的收益性,还要求有长期的增值性。从增值性角度讲,租赁住房与医疗设施的增值潜力是最大的。所以中国REITs一定会要发展到租赁房住方面。当然它不是用于房地产开发的资金,房地产开发是不能用REITs进行的, REITs的本质要求就不能用于开发,只能用于持有。

目前我国选择REITs试点从基础设施领域起步,既是相对容易被社会接受的起步点,也是源自一种“倒逼机制”。现在基础设施建设任务越来越重,传统基建和新基建都需要扩大投资,而地方政府与企业的负债率却越来越高。通过推动REITs试点,尽快让REITs落实我国,可以有效增强投资传统基建与新基建的能力,在艰难时世下实现我国经济的平稳健康增长。

新京报贝壳财经记者 张姝欣 编辑 陈莉 校对 柳宝庆

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