寒露时节已过，楼市却在“黄金周”催化下显现暖意。
国庆小长假最后一天，石家庄市多个热门楼盘人头攒动，夜色落下时仍有购房者涌入售楼处。“现在是看房的好时机。”现场一对老夫妇告诉记者，尽管他们觉得购房有压力，但疫情间接带来了上车机遇。
促使他们动摇的因素是价格。据当地中介人员透露，受此前市场低温及疫情影响，今年石家庄多个大盘价格下跌10%~20%，再逢房企营销造势，假期看房者明显增多。“国庆几天成交了一个月的量。”他说。
珠三角、长三角等一些热点城市同样微幅升温。中原地产研究中心数据显示，10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，较去年同比上涨15%；广州同期新房成交794套，较去年同比上涨50%。
“金九银十本身就是传统楼市销售季，加上七八月份出现‘淡季不淡’的行情，整体市场信心还是有的，此时房企积极营销，市场反馈会比较好。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为。
不过，随着许多城市房价涨幅较大，以及新一轮调控加码，市场的疲态已经有所显露。一位业内人士透露：9月份市场开始往下走了，各个开发商明显感觉到推货过后，来访客户的犹豫程度在增加，从前三季度数据看，四季度要完成目标实际上难度增加。
市场上，房企对后市大多呈谨慎态度。在热度较高的广州，以万科为首的多个开发商新推项目仍以“跑量”为策略，定价上相对平稳。
开发商积极推货入市
经过国庆小长假一番血拼，不少开发商战果颇丰。“我们公司9月卖了120亿销售额，国庆八天至少卖了65亿。”某家行业排名二三十的房企透露。
中国恒大（3333.HK）也已披露目前的销售业绩。官方数据显示，9月1日至10月8日38天内，恒大实现合约销售金额1416.3亿元，合约销售面积1641.7万平方米，已完成全年6500亿销售目标的91.1%。
若以克而瑞数据计算，恒大九月单月实现全口径销售额818亿元，这意味着，仅国庆假期八天，恒大就卖掉近600亿元的房子，达到九月业绩的七成之多，超过8月整月514.8亿的销售额。
今年来，恒大率先发起营销战，宣称九月至国庆期间全国619个楼盘推出7折优惠；与此同时，集团总部与地区公司部门负责人以上领导，可在公开优惠的基础上，拥有额外96折权限的签批权利。
据悉，9~10月期间，恒大单月销售目标为1000亿元，且会至少加推40个纯新盘入市。仅10月8日，恒大便在哈尔滨、重庆、贵州等城市推出9个新项目，截至下午1:30，半天录得销售额超80亿元。
其它房企在营销上同样不甘示弱。譬如，富力与广汽传祺联合造势，提供超过350套房源以及车位8.17折购的优惠，碧桂园广清区域推出“917碧淘好房节”，万科地产上海区域推出“十全九美好房节”等。
记者走访发现，小长假期间不少楼盘确实花样促销。某TOP5房企石家庄一项目推出十几套清尾特价房，总价直降二十多万，处于认筹期的房源也可享受98折优惠；另一TOP5央企某项目同样推出一批秒杀房源。
“国庆有个刚需盘加推，12多套房子排了900多个号，两个小时就卖完了。”石家庄当地一中介称，另一刚需流量大盘八天成交160余套，假期尾声仍有近30套房源成交，置业顾问当夜“不打烊”。
北京区域的房企也加入抢客大战。有当地中介告诉记者，丰台区有精装现房项目推出特价房源，总价535万起，较项目开盘价降低65万。“周边项目二手都挂六万多，目前新房单价才五万八。”
中原地产首席市场分析师张大伟分析称，国庆节市场因为网签数据并非当下真实成交，实际数据滞后，但整体看，大部分城市成交量依然明显出现同比上涨的现象，一二线城市继续维持“温”的表现。
以广州为例，据广州中原研究发展部监测，十一假期广州一手住宅实际开盘/加推货量重回3000套大关，同比增长56%，整体去化率53%，介于近两个黄金周的中等水平，整体表现在预期范围内。
“受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻；此外高层于8月下旬明确开发商融资的三条红线，刺激部分‘越线’企业加快推货回款。”上述研究部认为。
卢文曦还表示，今年受疫情影响，出国游人数骤减，部分有购房意向的买家搁置出游计划，改为“假期看房”。开发商也抓住时机集中推货，以刺激市场成交，这是与往年相比较为特殊的情况。
购房者观望情绪升温
房企如此贴身肉搏，与其业绩压力息息相关。
克而瑞数据显示，今年前三季度，百强房企整体业绩同比增长9.2%，第三季度销售规模较一二季度有所恢复，但9月规模房企的去化率水平呈现下降趋势，目标完成情况不如历史同期。
从市场层面看，楼市“金九”也难言成色十足。克而瑞称，9月楼市有走弱迹象，供应明显放量但成交平平，30个重点监测城市供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。
贝壳研究院也称，今年前三季度，66座大中城市新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积同比下滑8.8%，较二季度降幅收窄5~6个百分点。在调控压力下，四季度新房市场难有超预期表现。
记者在走访中也发现，有购房者冲着房企的打折力度来，到项目案场却发现实际折扣并非宣传所言，于是选择继续观望，不急于入场。“房价高买不起，房价跌的话又怕一直跌，先等等吧。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，年初至今，市场已出现两个明显趋势：一是受访家庭买房信心明显下降；二是需求在提升，但预算在下降。
相关调查数据显示，今年4月，有67%受访家庭改变购房计划，其中决定放弃置业的仅为23.75%；而在最新一期问卷调查后，56.67%受访家庭表示购房计划有变，仍有购房计划的仅占31.16%。
“受访家庭买房信心下降，很大程度上受其未来收入不稳定的影响。”丁祖昱称，目前市场购房需求仍然存在，但人们对于置业的需求及对市场的看法产生改变，使得短期观望的人数变多。
日渐密集的调控政策也对购房端产生影响。近期，深圳、杭州、宁波、南京、成都等10余城相继升级调控，有热点城市限贷政策也出现收紧，涉及调升二套或非普通住房首付比例以及贷款利率等。
“近六成受访家庭表示调控政策对其置业计划影响较大，其中14.25%受访家庭表示自己失去购房资格。”丁祖昱称。
也有业内人士对市场保持乐观态度。张大伟认为，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续升温。但调控政策频繁出现，虽然力度不足以让市场萧条，但涨幅也会维持在温的程度。
合硕机构首席分析师郭毅也表示，当下市场整体处于供需两旺的局面，加上疫情得到好转，整体消费需求出现明显升温，这有利于行业特别是热点一二线城市出现成交小高潮的状态。
卢文曦直言，大家对市场的期望值可能太高了，以上海新房成交为例，今年金九成色还是不错的。目前调控政策多侧重交易秩序的梳理，以促进市场平稳健康发展，市场需求还在，“银十”依然可期。
本文来源：第一财经
作者：孙梦凡
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