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热点城市"十一"楼市"续温" 房企抢回款意愿强烈

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“有首付低于80万元的京郊新房……”国庆长假期间,记者每天都能接到好几通这样的促销电话。每一通电话的背后,都折射出销售员加班加点忙于卖房的焦急和房企强烈的出货意愿。

“今年十一期间,集团位于北京南四环的项目开始蓄客,同时启动了渠道带客策略,就是为了快点卖完。”某房企营销负责人向《证券日报》记者表示,三季度是公司营销战中非常重要的节点,是抢收回款完成年度销售任务的关键时机。

据贝壳研究院统计整理数据显示,2020年黄金周(10月1日-8日)全国重点城市成交套数和面积同比2019年黄金周(10月1日-7日)分别增长14%和12%。

对此,贝壳研究院分析师认为,2020年的黄金周成交量与往年相当。疫情常态化之下,总体市场恢复至往年同期成交量水平,其中同比增长较为快速的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳区域。

“金九银十”楼市以“温”为主

“金九银十”是楼市销售的传统旺季,2020年尤为明显。上半年受疫情影响,多数城市楼市“歇”了许久,对房企的供货系统造成巨大考验。鉴于疫情的不确定性,不少房企将三季度楼市视为冲击年度目标的重要战场。

“‘金九银十’是房地产企业重要的抢收期,今年受疫情影响的供给端将更加集中释放,成为冲刺业绩和去库存的重要节点。”中指研究院企业研究总监李建桥向《证券日报》记者表示,相比往年,今年营销活动启动更早持续时间更长,比如恒大打折卖房现象,可见行业的竞争进一步加剧。

“上半年受到疫情影响销售遇阻,多数房企将六成任务设置到下半年完成。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,在房企中期财报季中,鲜有房企调整全年目标,而多数房企对于全年目标实现信心充足,源于房企为下半年准备了充足的货值与对市场回暖的信心。

据中原地产研究中心统计数据显示,今年9月份,30个热点城市合计成交1820万平方米商品房住宅,环比8月份上涨了4.8%,而比2019年同期上涨了25%。

“在过去的‘金九’市场中,重点城市楼市整体成交依然活跃。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,9月份以来,大部分城市成交量出现同比上涨现象,一、二线城市楼市继续维持稳中升温的表现,国庆长假期间,这些城市则呈现“续温”现象。

房企加大供货抢回款

全国重点城市楼市“温热”的背后,不乏多数房企加大供货,部分房企在全国范围内启动“以价换量”策略带来的影响。10月9日早间,中国恒大披露今年9月1日至10月8日的未经审核营运数据,38天实现合约销售金额1416.3亿元,合约销售面积1641.7万平方米。

众所周知,8月以来,房地产市场再度收紧融资政策,根据“三条红线”(剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%和现金短债比不得小于1倍)触红情况明确房企举债标准后,房企的资金链压力普遍加大,寄望于加快销售回流资金的意愿愈加强烈。

“‘三条红线’对部分高周转高杠杆企业的经营会产生一定的影响,抑制非理性投资冲动,降低资金链风险,同时也会促使企业加快销售节奏和回款,部分项目或出现降价销售情况。”李建桥向《证券日报》记者表示,以恒大打折卖房为例,其背后折射出三个变化,其一,市场价格进入高位,市场观望情绪浓厚,消费者对降价存在一定预期;其二,融资端收紧,房企需要加快现金回流保障资金链安全;其三,营销节点前置落袋为安,应对行业及疫情的不确定性。

“从当前的情况看,疫情仍存一定不确定性,因此把握时机,积极抢占三季度成为众多房企的共识。”潘浩向《证券日报》记者表示,另外,迫于业绩压力与债务压力所影响的资本市场投资预期,房企将使用包括加大供货、“以价换量”等各种营销手段确保年度销售目标的完成。

据贝壳研究院监测,从北京市场看,国庆长假前7日新发布住宅项目预售证7个,新增供应面积42万平方米,为去年同期的2.1倍。由此可见,房企在当前融资及债务压力较大的情况下,“十一”期间出货意愿强烈。对此,潘浩表示,预计大部分房企达成全年目标乐观可期,少数上半年达成率低于三成的房企承压。

对于后续房地产市场,张大伟表示,疫情对房地产市场的影响已经过去,后续市场将继续升温。但调控政策的频繁出现,让涨幅维持在“温”的程度。潘浩也称,从市场层面来看,当前全国新房市场供需两端逐渐走稳,购房需求稳定的情况下,降价并不能创造大量需求,只能短期消耗现有市场。买卖双方趋于理性的情况下,市场出现大范围降价潮的概率较小。

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