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债券违约 多家房企直面现金流“保卫战”

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流动性吃紧,叠加疫情影响,多家房企涉及债券违约。同时,房企近期融资成本有所走高,待偿债务规模较大。有机构统计数据显示,房企年内待偿债务仅人民币债就超过2500亿元。

在“三道红线”对房企有息债务规模精细化管控下,现金流安全更显得重要。有专家表示,销售回款是房企偿债、改善流动性的重要资金来源,房企需加大营销促销售,提升回款速度,保障现金流安全。

多家房企违约

泰禾集团10月10日晚公告称,由于公司债券规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题,公司流动性出现困难,无法按期完成公司债券H7泰禾02本息兑付。H7泰禾02发行规模30亿元,票面利率7.5%,本次应兑付本息17.18亿元。

根据公告,截至2020年8月15日,泰禾集团已到期未归还借款349亿元,尚有未支付利息43.32亿元。

自7月6日17泰禾MTN001违约以来,泰禾集团已有多只债券违约。8月4日,17泰禾MTN002违约;8月15日,17泰禾01违约。

有房企债券因违约停牌。中信建投9月14日称,因天房集团16天房04债券违约,从2020年9月15日开市起,16天房04、16天房03停牌。中信建投正是上述2只债券受托管理人。

在此之前,上交所披露,天房集团16天房04应于9月8日回售债券本金7亿元、回售债券利息5390万元,但天房集团目前资金紧张,未能足额筹措兑付资金,无法按期足额偿付本期债券回售日应付本息。

早前,19新华联控SCP002、15新华联控MTN001未能按时兑付本息。公司在相关公告中提及,受今年疫情影响,公司所属文化旅游、商业零售等业务受重创,1-2月减少经营回款超过60亿元。加之持续“降杠杆、民企融资难发债难”影响,导致流动资金极为紧张。

也有房企在债券到期前就兑付问题与投资者沟通。9月11日媒体报道,泛海控股正与投资人沟通,希望对15泛海MTN001仅兑付10%,将其余未兑付部分置换成新券。

泛海控股当时回复中国证券报记者称,因为中票要到10月中旬到期,置换方案目前只是探讨阶段,无论置换还是直接兑付,都是方案选项,最终方案会充分考虑与中票持有人沟通情况。

中金公司研报称,房企近年销售增速回落,融资收紧,前期债务陆续到期导致流动性压力上升,行业信用风险边际上升。2020年半年报显示,房地产企业总体债务短期化严重,“货币资金/短期债务”指标自2015年以来首次破1。

“在融资趋紧背景下,规模实力、资金实力等因素的重要性上升。规模较小、前期激进扩张致资金趋势紧张房企,或陷入融资难度加大、口碑下滑影响销售的恶性循环,导致该类房企债务违约风险增加。”苏宁金融研究院陶金在接受中国证券报记者采访时表示。

债务端承压

就房企近期融资情况来看,融资规模、成本环比双双走高。

克而瑞地产研究中心数据显示,95家典型房企9月债权融资总额1154.30亿元,环比上升6.5%%,同比下降3.8%。境内债权融资803.41亿元,环比上升6.4%,同比上升33.8%;境外债权融资268.98亿元,环比上升21.7%,同比下降35.9%。9月,境内债权融资额保持3月以来的强劲表现。

9月,房企债券融资总额651.44亿元,环比上升16.6%,同比上升25.7%。境外债融资242.54亿元,环比上涨29.1%,同比下降30.4%;境内债408.90亿元,环比上涨10.3%,同比上涨140.8%。

从成本端来看,房企9月平均融资成本为5.53%,环比上升0.19个百分点。境内平均融资成本为4.84%,为年内单月最高均值。克而瑞地产研究中心称,境内债成本走高主要是融资环境进一步收紧,特别是“三道红线”融资规则下,房企境内融资成本进一步上升。如华夏幸福2020年公开发行公司债券(第一期)12.5亿元公司债的票面利率为7.09%。

有的房企同时从融资和债务结构方面着手。从融资方式看,房企开发贷等低成本融资增加。多家房企此前公告称,拟下调存续债券票面利率。从已公告拟下调的债券看,多是2017年、2018年发行的较高票面利率的债券。

同时,房企年内待偿债务规模较大。Wind数据显示,如泛海控股15亿规模15泛控01将于12月到期;碧桂园10亿规模15碧园01将于12月月底到期;绿城中国6亿规模美元债绿城中国4.55%N20201110将于11月到期。

贝壳研究院数据显示,9-12月房企债务到期规模约3603亿元,较2019年同期增长68%。11月到期债务规模最大,达1071亿元。

彭博数据显示,境内房企10-12月到期的人民币债券规模分别约895.45亿元、709.55亿元、917.61亿元;同期到期的美元债分别约为49.95亿美元、467亿美元、238.79亿美元。

保障现金流

“销售回款是房企偿债、改善流动性的重要资金来源。面对债务和现金流压力,房企更应加大营销手段促销售,加快回款保障现金流安全。”陶金表示。

对房企来说,“金九银十”正是其营销促销“抢收”时点。如9月23日,中国奥园推出“奥园挑房节·限时88折起”活动,覆盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20座城市。华润置地9月21日至10月31日期间推出“中秋国庆购房节”活动,全国6大区70+城市200+项目参与,包括精选特价房源、公寓/商铺/车位折上折、推荐成交奖励升级等优惠。

同时,房企积极推盘迎合促销。以北京市场为例,在“金九”成色不足情况下,“十一”前三天,北京12个项目获得预售许可证,部分项目获证当日即开盘销售。

恒大集团官微显示,10月8日,公司在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等城市推出9个新项目;截至当日下午1:30,签约销售额超80亿元。中国恒大9月1日至10月8月,实现合约销售额1416.3亿元。

华安证券认为,进入四季度,房企有望延续积极加推态势,首套房贷利率自年初以来稳中有降,提振需求释放,头部房企有望维持较优表现,实现稳步增长。

同时,在“三道红线”融资新规对房企有息债务规模精细化管控下,房企一方面通过配售新股、分拆旗下资产上市等方式增权益、满足融资需求;另一方面通过出售负债较高标的等方式降低负债,优化债务结构。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,在当前融资环境下,房企应保证现金流安全、防范各类金融风险。审慎拿地,加大营销力度,拓展营销渠道,加速销售回款。在发展战略上,实现由重规模向重质量转变。

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