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郁亮:万科要在房地产赛道“一根筋”走下去

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近期,一身运动装的万科董事会主席郁亮现身北方媒体交流会。

在现场,郁亮开篇就调侃了当年“白银时代”、“活下去”这些经典语录。而在当下的市场环境下,他又表示,万科不是不看好这个行业,而是企业要有危机意识。“万科还是会坚定地在房地产的相关赛道沿着城乡建设生活服务商的策略继续往前走到底,撞了南墙也不回头。”

而郁亮的T恤上正写着“筋厂”两个字,其寓意就是在房地产及其相关领域“一根筋”走下去。

看好不意味着盲目乐观,郁亮表示,房地产行业的“土地红利”“金融红利”已经消失,特别是现在“三道红线”压顶,开发商高杠杆的模式将受到更严格的监管,“在土地红利阶段,拿到土地就能取胜。到金融红利阶段,万科活生生地把这个业务做成了快消品,我们赚的是加工的钱,在行业里变成了用PE去衡量,那时候有些企业胆子大,用更高的杠杆可能有更高的空间。”

郁亮认为,行业进入到了管理红利时代,这个时期杠杆不能用了,要靠真本事,靠全面竞争能力。到了管理红利时代,房地产行业还原成普通行业,比拼的是综合能力,一个环节做得不好都有很大的问题。

“一是管理红利时代首先要明确你要做正确的事情,如果你选择错了赛道,你也有很大的问题。所以说你战略上的规划把握能力、布局能力要很强;二是组织能力要很强大,你怎么把个人能力变成组织能力,怎么去和别人PK;三是每一个环节要精细运营,不能大手大脚,精细运营还是很需要的。同时要科技赋能,要把科技引入到经营管理中来。所以说我觉得管理红利时代是一个全面竞争时代,每个方面都还不容有失。”

而在北方区域,以刘肖为核心的团队已经将赛道瞄准了城市更新。

在此次交流会上,刘肖向外界展示了成寿寺铂寓项目和望京小街项目,前者是集体土地用作租赁住房的样本,后者则是万科对多方共治的街区式存量改造业务的探索。

从主体看,这两个项目的改造难度都比一般的存量改造的项目难度大。

成寿寺项目因为是集体土地,目前没有规范可以参考,对于万科来说,既要保证村集体的利益,又要实现盈利,在没有相关规范的情况下,很多设施都要做到比较高的标准,这对万科的成本管控能力提供了很高的要求。

当然,集体土地其最大优势就是开发单位能够节省土地获取的成本,集体土地的产权归集体所有,企业获得的仅仅是土地的经营权和使用权,因此,企业往往不需要缴纳高昂的土地出让金。在北京现有的集体用地里,北京万科已经拿到了30%以上的土地,大概有2.2万套。

根据刘肖介绍,“这件事怎么叫成功,3000块的价格,40分钟地铁到达工作的地方,这才叫成功。所以某种意义上,这个项目是0.5,成寿寺项目3600元起租,20分钟抵达国贸,基本达到我的要求,下一个项目高立庄会更便宜。”

而望京小街项目采用“政府投入+社会资本”的模式,望京小街涉及产权主体复杂,两侧分属不同产权主体,同时还有大量零散商户持有部分产权,整体空间产权结构复杂,小街更新涉及利益方数量较多。

在朝阳区政府的引导下,望京街道以万科、方恒为重点,建立以党建协调委员会为核心,小街自治委员会为支撑,商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构,将望京小街产权方(企业)、管理方(职能部门)、使用方(商户、居民、消费者)有机融合起来。

除了这两个北京万科2020年重点项目外,刘肖还将眼光投向了科创园,这成为下一个阶段北京万科的又一大领域。刘肖表示,“科创园不仅仅是做一系列办公楼群、产业楼群,同时一定要通过这个产业链去做城市影响力、去做行业垂直的活动,科创园不仅仅是助力城市新旧动能的转换,也会助力城市综合更新。”

在今年的4场媒体交流会上,万科物业是唯一一个参加全程的业务板块,此次面对媒体的是万物梁行董事长李庆平,据其介绍,截至今年9月,万物梁行新增140个项目。目前业务规模,2万名员工分布在149个城市,为538个长期客户提供了服务。根据中信证券以及一些第三方基金机构反馈,目前万物梁行在中国规模是第一。

而郁亮更是在交流会现场表示物业板块肯定会上市,未来能够上市的板块都要拆分,接受资本市场的检验。

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