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苏北房价稳涨,苏南成交大降,为何南北"不同命"?

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每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺

一边是多城房价涨幅抢眼,另一边是新房成交量大幅下滑。这样的“冰火两重天”就发生在近期的江苏楼市:“冰”的是苏南,“火”的则是苏北(含苏中)。

同一个省内却出现截然不同的楼市景象,果真如网友戏言的“散装江苏”的历史习惯所致?

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,江苏楼市在苏南和苏北呈现较大差异,更重要的原因是由于江苏不同区域的政策力度不尽相同。近期苏南和苏北的楼市刚好处在阶段性的高点和低点,后市会随着市场供销、政策消化程度发生变化。

苏北:多城房价涨幅明显

江苏的苏北(含苏中)地区,包括徐州、连云港、宿迁、淮安、盐城、扬州、泰州、南通等城市,其中一些城市的房价目前已经处在历史高点。

克而瑞江苏区域负责人秦顺亭告诉《每日经济新闻》记者,从历史数据来看,苏南最具代表性的是南通、盐城、徐州、宿迁等城市。

以南通为例,克而瑞数据显示,南通的房价涨幅和成交量自去年开始连续11个月位列江苏第一,并一度排进全国前三。今年10月,南通新建住宅价格环比涨幅为0.65%,年涨幅则达15%。二手房方面,安居客数据显示,南通10月二手房均价15644元/平方米,比去年同期上涨15.79%。

近一年南通二手房价走势 数据来源:安居客

秦顺亭表示,南通的房价涨幅连续几年都能排进江苏前三,今年的涨幅更是处于省内第一,首先得益于环沪的利好。

“之前南通的通达性差,有‘难通’之称,如今高铁和机场陆续落地,交通得到很大改善,就有机会把人流、现金流和物流引进去。加之南通原本就是民营经济非常发达的城市,所以向好的预期猛增。”秦顺亭指出。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示,拉动近一年南通房价大涨的第一要素是高铁开通,这对拉动投资客效果十分明显,也吸引了大量开发商进入。

“国内前20强房企中80%都进来了,而且近两三年进入南通的企业,没有一家是亏的。”秦顺亭告诉记者,众多开发商涌入,也是因为南通容易找到10万平方米以下的地块,预售要求的标准是“出地面两层”就可以开启预售,可操作空间较大。

房企纷纷涌入也使得目前的南通楼市成为“刺刀见红”的市场,土拍市场频现高溢价率。据乐居网统计,今年10月南通共成交地块31宗,成交总面积141万平方米,成交总金额127亿元,比之前8、9两月总和还多,其中不乏超过90%的高溢价率地块。

同样地处苏北的徐州楼市也表现抢眼。国家统计局发布的70个大中城市房价变化情况显示,9月份徐州的新房和二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%,均排名全国首位;新房和二手房同比涨幅分别为11.9%、7.7%,分别排在全国第四、第九。徐州的新建商品房价格自2015年起累计涨幅接近80%,排名全国第二。

2020年9月徐州新房二手房价格环比涨幅均列全国第一 数据来源:国家统计局

徐州房价的“涨势”源于城市本身的特性。张波指出,作为江苏为数不多“超千万人口”的城市,徐州自身就有强大的购房需求,加之地处全国交通要道,对周边城市有一定虹吸效应;同时,其基础建设(尤其轨交)的大力推进,拉动了当地的房地产发展。

此外,苏北的盐城和宿迁今年房价涨幅也十分明显。安居客统计显示,今年2月盐城新房价格为8288元/平方米,随后一路走高,到10月达到9033元/平方米,涨幅为8.9%;今年2月宿迁新房价格为8103元/平方米,10月则为8987元/平方米,涨幅达10.9%。

今年6月份以来,盐城和宿迁的新房价格持续上扬  数据来源:安居客

苏南:新房成交持续下滑

和苏北楼市的热火朝天不同,苏南(含南京、镇江、苏州、无锡、常州)的楼市销售则显得有些冷清。

随着7月份调控政策加码,省会南京楼市明显降温。据公开数据,今年10月,南京新房成交7783套,虽较9月的5616套有较大增长,但却低于今年5月至8月成交量(分别为8835套、7918套、9512套、7814套),说明今年南京楼市的“金九银十”成色不足。

克而瑞统计显示,截至10月末,南京商品住宅库面积585万平方米,同比增长22%;去化周期为8.3个月,环比增长7%,同比增长19%。

值得一提的是,前两年表现火爆的苏州楼市,今年以来新房成交持续疲软。

数据显示,10月份苏州新房共成交80.52万平方米,环比下跌31.8%;其中新房住宅成交73.06万平方米,环比下跌33.7%。二手房共成交53.28万平方米,其中二手房住宅成交42.4万平方米,环比下跌26.3%。1~10月,苏州商品住宅供应面积801万平方米,同比增加26%;而成交面积仅为676万平方米,同比减少13%。

据《中国经营报》,苏州的中铁诺德国礼、九龙仓翠樾庭等多个楼盘在10月份都推出了优惠活动。中铁诺德国礼甚至低于楼面价出售,还赠送车位,一套房最高降价达到90万~100万元。但销售业绩并不乐观,如九龙仓在苏州相城区的两个在售项目网签率只约为1%。

无锡、常州和镇江的新房成交同样下降明显。据克而瑞统计,今年10月,无锡商品住宅成交3804套,环比和同比分别下跌17.03%和17.98%;常州商品住宅成交2476套,环比和同比分别下跌59.85%和34.67%;镇江商品住宅成交3353套,环比下跌17.13%。

秦顺亭表示,目前市场受到限价原因整体偏冷,有一些城市局部可能还有热度,但外围过冷。“例如苏州,园区和高新区虽然限价,还时常会有千人摇号的情况出现。而苏州外围区域则非常清淡,虽然推盘量不断增加。”

“当环沪城市的机会越来越少,房企会继续向外拓展机会。”秦顺亭认为,早期已经对环沪城市进行国布局的企业,在选择时则会有挑选,一些能级不够、需求有限、透支消耗的城市不会再做布局。

后市:去化是房企当务之急

“今年市场压力大,10月份以后整个江苏楼市是处于下行状态的,因此开发商当务之急是去化,赶紧卖、抓紧卖、跑现金流,等到了明年市场进入冰点,去买更便宜的地。”中梁地产江苏区域营销负责人陈建良告诉《每日经济新闻》记者。

实际上,对于江苏楼市而言,虽然不同城市之间的差异较大,但根本取决于城市的经济基础和人口吸引力。“这类指标旺盛的城市,未来房地产市场后劲也会更足。”秦顺亭指出。

“不过现在是大趋势不乐观,其实苏北楼市能期待的也只有明年的春节档。”陈建良直言,在“三道红线”融资新规下,推盘去化率从往期的90%开始慢慢降温,第四季度力保现金流,会做一些促销活动跑量。

以南通为例,秦顺亭表示,目前南通楼市处于一个相对高位,在当前节点可能会有一定风险。产业导入、高铁规划、机场落地等,能够把人员引进来,就会持续利好。“南通政府开始控房价、限制供地、限制新盘,目前抢地的开发商一下子从100家降到30家左右。一些房企为了年终冲刺业绩开始降价,影响新房后续涨幅,也出现了‘一二手房价倒挂’情况。”

张波认为,后续南通的房价,整体上升的动力是明显偏弱的。南通市主城区只有100多万人口,长期处于净流出状态,因而本地自住需求不会迎来井喷式增长,市场预期也将逐步理性。

不过在陈建良看来,南通是实力房企选择性进驻的战略城市,至少在短期“存量低、可售量少”的情况还会持续,即使政府限房价,短期内也存在一些利好。

对于苏南楼市,陈建良告诉认为,苏南的苏州、无锡、南京、常州等多个城市,大面积降价及成交量下降仍将持续一段时间。

开发商实操层面,陈建良认为,要在看准城市基本面的情况下,坚持以销定产、保持理智、谨慎拿地和开发运营。同时,对于目前表现火热的城市,要保持冷静,看清楚这些热点城市动态是否能加预期,短期是否还有保持温度的能量。而对于目前市场表现冷清的城市,也不要完全放弃,要找到拿地窗口期和最佳拿地时机。

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