曹舟南创立蓝绿双城是在2018年。那一年8月，他从绿城中国行政总裁之位辞任。花了3个月时间出去寻资源、拓项目，筹谋成立蓝绿双城。49岁由零出发，曹舟南下了狠心。后来，他把房子也拿出来抵押。
曹舟南想要做的一件事是“共建”。这是房地产界的新赛道，也是帮蓝绿双城能实现差异化竞争的商业模式。
两年时间，蓝绿双城的改变和成长明显：从最初的5个人、零个项目发展到800多人、手握60多个项目，拥有1000多万平方米土地储备。蓝绿双城现下辖子分公司共计44家，布局涵盖国内40座城市，未来2-3年还将启动上市。
“共建平台不是只有蓝绿双城一家。”11月1日晚，曹舟南对时代周报记者强调，蓝绿双城最先提出共建商业模式并率先践行，而未来会有大大小小的共建平台诞生。
对“三道红线”做了三天三夜研究后，曹舟南更为笃定，中国房地产的集中度会进一步提高，“共建”，将是中小企业冲破障碍的生存方式之一。
从代建到共建
“共建”由“代建”演化而来。
绿城房产建设管理有限公司（后来更名为蓝城），是最早在行业内展开代建的企业。曹舟南在2009年创立这一业务板块。高峰时期，绿城总销售额中的近1/3来自代建业务。
代建是通过品牌输出、管理输出形成的委托代理关系。蓝城的代建分为政府代建、商业代建和资本代建三种。
代建产生于中国房地产市场进入上升通道的2009年。大量制造业企业入场并有代建需求。
曹舟南并不避讳代建曾经是门好生意，“具体操作时，比如按照项目售价收取5%的代建费。理论上对于代建方和委托方来说，没有什么风险。但从投资角度，纯粹的委托关系不承担风险，风险为零的话收益也应该是零。”
（蓝绿双城董事长曹舟南）
随着时间推进，曹舟南也发现代建模式存在的弊端。比如，代建责任主体的不对等，风险集中在委托方身上，代建方只不过是赚多赚少的区别。
“出现这种情况，我是有责任的”曹舟南坦言。
“代建”本身也在进入红海乃至“红得发紫”的阶段。曹舟南认为，特别是“三道红线”提出后，“代建”面临的挑战将更大。
“房地产企业在向管理要红利和效益阶段，企业为优质土地已经拼得你死我活了，还会让你代建？”曹舟南对时代周报记者反诘，“未来在产品设计、营造、成本管理、运营管理、物业管理等各细分领域，专业竞争一定会白热化。共建最大的好处就是将不同的企业优势互补。”
在他看来，像美国一样比较成熟的地产市场里，专业的开发商也仅有7家。而中国现在是7万多家。等到前20强或者前30强逐渐形成寡头化后，这些中小房企将不得不转型。
要活下去，“共建”或许是条出路。
曹舟南对共建模式信心也来自于蓝绿双城本身的优势。
曹舟南介绍，宋卫平也是蓝绿双城的创始合伙人之一。公司取名蓝绿双城时，蓝代表科技、智慧，绿代表品质、理想。团队人员中有顾建明、余海涛等一大帮前绿城员工，以及其他优秀企业的职业经理人如张文龙。
蓝绿双城以服务为导向的SOD(Service-Oriented Development)开发模式，令曹舟南骄傲。
“原来拿了地做亩产最大化往往是先推住宅，再用边角料做配套。但SOD是先模拟未来生活场景让重要的公共配套先行。”曹舟南回应时代周报记者称，当然公司还有物理开发和数字开发“双开发”能力，TOD开发运营能力，营销服务、物业服务、配套服务的“三合一”服务体系等。
蓝绿双城的共建
对比代建，共建模式要难得多。
蓝绿双城的共建是在开发基础上，通过小股操盘对项目投资，与合作方共同承担投资风险——当中的重点在于“兜底”二字。
换句话说，共建模式下，蓝绿双城必须是股东，股权比不在于大小，但要真金白银投入，与项目绑定，对经营结果负责。
作为投资人以及操盘方，蓝绿双城主要赚取投资收益、操盘费以及在营销管理过程中产生的收益。某种程度上，这解决了资本代建存在的投资回报难题，因为有代建方的加入实现利益捆绑，投资风险不再单一地压到委托方身上。
“健康的商业模式一定是平等的，资源互利互惠。正向激励和负向激励对等的。”曹舟南解释称，“蓝绿双城提倡共建模式，但不是‘坐庄’而是打工，让有地的出地，有钱的出钱，有力的出力。”
蓝绿双城的共建，目前覆盖资本共建、产业共建、供方共建、同行共建和客户共建五个方面。
其中，资本共建与客户共建主要侧重投资的流入；产业共建、同行共建更为偏向于细分领域的合作，更看重合作方的能力；供方共建则旨在通过保障供应方的利润与现金流，进而提高项目品质。
“当然与同行的共建还需要时间，因为目前的心态普遍是愿当鸡头不做凤尾。”曹舟南称。
尽管成立两年，蓝绿双城的朋友圈在不断扩大。当中包含来自光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、杭州地铁等资源型企业；也有工行、农行、建行、中行等银行金融机构；地产同行有万科、绿城、新湖中宝、中南建设、鲁能集团等；也有阿里、字节跳动、海康威视、中国移动等技术型企业。
目前，蓝绿双城的共建模式已有正在成熟中的案例。
以蓝绿双城和平安不动产共建的西双版纳悦景庄·桃源里项目为例。该项目是当时平安不动产投资额最大的项目，也是西双版纳投资额度最大的文旅项目。平安不动产引入蓝绿双城进行开发，后者目前持有项目10%股权。
对蓝绿双城而言，入股悦景庄·桃源里是一笔划算的交易。项目此前的股东方之一云南白药曾在2016年以1.28亿元作价出让35%的股权，而蓝绿双城仅用约2777万元拿到10%股权，约折价24%。
轻重并举的现代服务企业
蓝绿双城以现代服务业企业自我定位。
“我们和交易所，和证券监管机构早就做了汇报和沟通，只要在项目的股权占比不超过20%，可以适量投资一些重资产的样板工程，这样可以被认定为轻资产的公司。”曹舟南回应时代周报记者称。
轻资产业务的核心，自然是“共建”，通过蓝绿双城的开发落地能力实现投资价值，形成“投、融、建、管、退、运营”的闭环。
重资产业务一方面是TOD+SOD开发模式的项目，另一方面是以GP跟投或团队跟投的方式参与一小部分基金份额或项目直投，即小股操盘的升级版。
这家年轻的公司，目前已有清晰的发展目标。
2021年，蓝绿双城希望实现项目数量破百和销售额破百，销售额从今年的70亿元成长为明年的100亿元甚至200亿元，实现有质量的发展。
更为重要的三大战略目标，按蓝绿双城创始合伙人余海涛的介绍，一是共建模式的全面落地；二是以“双开发”、SOD、数字开发为特色的产品进行可视化呈现；三是推进对已呈雏形的开发服务板块、生活服务板块、城市服务板块的全面落地，形成三驾马车体系。
不仅如此，曹舟南也已打开对蓝绿双城发展空间的想象力。
曹舟南特别看好当中的城市服务板块。城市服务的核心是城市养护，包括地下空间，地铁、地下管廊、水电气，也包括地上的高速公路、高速铁路、市政、公建、民建等。“过去的发展是重建设轻养护，等城镇化发展成熟后就是建养并重乃至是重养护轻建设。”曹舟南说。
曹舟南称，在城市养护领域目前市场上没有竞争者。而蓝绿双城也已在提前布局。在临安，公司落地了地铁管片的生产基地；在重庆，公司收购了砂石料矿储备前端原料；在海宁，公司布局了大管径城市管廊PC件项目。
11月5日，曹舟南也新任浙江蓝绿双城基础设施建设有限公司董事长职务。这家公司的经营范围包括道路货物运输、水泥制品制造；水泥制品销售；建筑砌块制造；建筑材料销售等。
本文来源：时代周报
作者：记者 杨静
责任编辑：
张风旭_SY06
