网易首页 > 网易房产 > 正文

蓝绿双城曹舟南:中小房企可靠“共建”活下去

0
分享至

曹舟南创立蓝绿双城是在2018年。那一年8月,他从绿城中国行政总裁之位辞任。花了3个月时间出去寻资源、拓项目,筹谋成立蓝绿双城。49岁由零出发,曹舟南下了狠心。后来,他把房子也拿出来抵押。

曹舟南想要做的一件事是“共建”。这是房地产界的新赛道,也是帮蓝绿双城能实现差异化竞争的商业模式。

两年时间,蓝绿双城的改变和成长明显:从最初的5个人、零个项目发展到800多人、手握60多个项目,拥有1000多万平方米土地储备。蓝绿双城现下辖子分公司共计44家,布局涵盖国内40座城市,未来2-3年还将启动上市。

“共建平台不是只有蓝绿双城一家。”11月1日晚,曹舟南对时代周报记者强调,蓝绿双城最先提出共建商业模式并率先践行,而未来会有大大小小的共建平台诞生。

对“三道红线”做了三天三夜研究后,曹舟南更为笃定,中国房地产的集中度会进一步提高,“共建”,将是中小企业冲破障碍的生存方式之一。

从代建到共建

“共建”由“代建”演化而来。

绿城房产建设管理有限公司(后来更名为蓝城),是最早在行业内展开代建的企业。曹舟南在2009年创立这一业务板块。高峰时期,绿城总销售额中的近1/3来自代建业务。

代建是通过品牌输出、管理输出形成的委托代理关系。蓝城的代建分为政府代建、商业代建和资本代建三种。

代建产生于中国房地产市场进入上升通道的2009年。大量制造业企业入场并有代建需求。

曹舟南并不避讳代建曾经是门好生意,“具体操作时,比如按照项目售价收取5%的代建费。理论上对于代建方和委托方来说,没有什么风险。但从投资角度,纯粹的委托关系不承担风险,风险为零的话收益也应该是零。”

(蓝绿双城董事长曹舟南)

随着时间推进,曹舟南也发现代建模式存在的弊端。比如,代建责任主体的不对等,风险集中在委托方身上,代建方只不过是赚多赚少的区别。

“出现这种情况,我是有责任的”曹舟南坦言。

“代建”本身也在进入红海乃至“红得发紫”的阶段。曹舟南认为,特别是“三道红线”提出后,“代建”面临的挑战将更大。

“房地产企业在向管理要红利和效益阶段,企业为优质土地已经拼得你死我活了,还会让你代建?”曹舟南对时代周报记者反诘,“未来在产品设计、营造、成本管理、运营管理、物业管理等各细分领域,专业竞争一定会白热化。共建最大的好处就是将不同的企业优势互补。”

在他看来,像美国一样比较成熟的地产市场里,专业的开发商也仅有7家。而中国现在是7万多家。等到前20强或者前30强逐渐形成寡头化后,这些中小房企将不得不转型。

要活下去,“共建”或许是条出路。

曹舟南对共建模式信心也来自于蓝绿双城本身的优势。

曹舟南介绍,宋卫平也是蓝绿双城的创始合伙人之一。公司取名蓝绿双城时,蓝代表科技、智慧,绿代表品质、理想。团队人员中有顾建明、余海涛等一大帮前绿城员工,以及其他优秀企业的职业经理人如张文龙。

蓝绿双城以服务为导向的SOD(Service-Oriented Development)开发模式,令曹舟南骄傲。

“原来拿了地做亩产最大化往往是先推住宅,再用边角料做配套。但SOD是先模拟未来生活场景让重要的公共配套先行。”曹舟南回应时代周报记者称,当然公司还有物理开发和数字开发“双开发”能力,TOD开发运营能力,营销服务、物业服务、配套服务的“三合一”服务体系等。

蓝绿双城的共建

对比代建,共建模式要难得多。

蓝绿双城的共建是在开发基础上,通过小股操盘对项目投资,与合作方共同承担投资风险——当中的重点在于“兜底”二字。

换句话说,共建模式下,蓝绿双城必须是股东,股权比不在于大小,但要真金白银投入,与项目绑定,对经营结果负责。

作为投资人以及操盘方,蓝绿双城主要赚取投资收益、操盘费以及在营销管理过程中产生的收益。某种程度上,这解决了资本代建存在的投资回报难题,因为有代建方的加入实现利益捆绑,投资风险不再单一地压到委托方身上。

“健康的商业模式一定是平等的,资源互利互惠。正向激励和负向激励对等的。”曹舟南解释称,“蓝绿双城提倡共建模式,但不是‘坐庄’而是打工,让有地的出地,有钱的出钱,有力的出力。”

蓝绿双城的共建,目前覆盖资本共建、产业共建、供方共建、同行共建和客户共建五个方面。

其中,资本共建与客户共建主要侧重投资的流入;产业共建、同行共建更为偏向于细分领域的合作,更看重合作方的能力;供方共建则旨在通过保障供应方的利润与现金流,进而提高项目品质。

“当然与同行的共建还需要时间,因为目前的心态普遍是愿当鸡头不做凤尾。”曹舟南称。

尽管成立两年,蓝绿双城的朋友圈在不断扩大。当中包含来自光大、五矿、中铁、中交、国开金融、平安不动产、杭州地铁等资源型企业;也有工行、农行、建行、中行等银行金融机构;地产同行有万科、绿城、新湖中宝、中南建设、鲁能集团等;也有阿里、字节跳动、海康威视、中国移动等技术型企业。

目前,蓝绿双城的共建模式已有正在成熟中的案例。

以蓝绿双城和平安不动产共建的西双版纳悦景庄·桃源里项目为例。该项目是当时平安不动产投资额最大的项目,也是西双版纳投资额度最大的文旅项目。平安不动产引入蓝绿双城进行开发,后者目前持有项目10%股权。

对蓝绿双城而言,入股悦景庄·桃源里是一笔划算的交易。项目此前的股东方之一云南白药曾在2016年以1.28亿元作价出让35%的股权,而蓝绿双城仅用约2777万元拿到10%股权,约折价24%。

轻重并举的现代服务企业

蓝绿双城以现代服务业企业自我定位。

“我们和交易所,和证券监管机构早就做了汇报和沟通,只要在项目的股权占比不超过20%,可以适量投资一些重资产的样板工程,这样可以被认定为轻资产的公司。”曹舟南回应时代周报记者称。

轻资产业务的核心,自然是“共建”,通过蓝绿双城的开发落地能力实现投资价值,形成“投、融、建、管、退、运营”的闭环。

重资产业务一方面是TOD+SOD开发模式的项目,另一方面是以GP跟投或团队跟投的方式参与一小部分基金份额或项目直投,即小股操盘的升级版。

这家年轻的公司,目前已有清晰的发展目标。

2021年,蓝绿双城希望实现项目数量破百和销售额破百,销售额从今年的70亿元成长为明年的100亿元甚至200亿元,实现有质量的发展。

更为重要的三大战略目标,按蓝绿双城创始合伙人余海涛的介绍,一是共建模式的全面落地;二是以“双开发”、SOD、数字开发为特色的产品进行可视化呈现;三是推进对已呈雏形的开发服务板块、生活服务板块、城市服务板块的全面落地,形成三驾马车体系。

不仅如此,曹舟南也已打开对蓝绿双城发展空间的想象力。

曹舟南特别看好当中的城市服务板块。城市服务的核心是城市养护,包括地下空间,地铁、地下管廊、水电气,也包括地上的高速公路、高速铁路、市政、公建、民建等。“过去的发展是重建设轻养护,等城镇化发展成熟后就是建养并重乃至是重养护轻建设。”曹舟南说。

曹舟南称,在城市养护领域目前市场上没有竞争者。而蓝绿双城也已在提前布局。在临安,公司落地了地铁管片的生产基地;在重庆,公司收购了砂石料矿储备前端原料;在海宁,公司布局了大管径城市管廊PC件项目。

11月5日,曹舟南也新任浙江蓝绿双城基础设施建设有限公司董事长职务。这家公司的经营范围包括道路货物运输、水泥制品制造;水泥制品销售;建筑砌块制造;建筑材料销售等。

相关推荐
热点推荐
深夜23点,马龙宣布生涯意外决定,王皓遗憾,刘国梁懂了

深夜23点,马龙宣布生涯意外决定,王皓遗憾,刘国梁懂了

胖周聊球
2023-05-29 10:17:43
出生人口跌破800万,意味着全国的妇产医院每天只分配7个新生儿,这很恐怖

出生人口跌破800万,意味着全国的妇产医院每天只分配7个新生儿,这很恐怖

互联网大聪明
2023-05-28 19:29:56
“冰清玉洁”四胞胎,逐渐活成反义词,一家出国留学,一家当网红

“冰清玉洁”四胞胎,逐渐活成反义词,一家出国留学,一家当网红

雯雯教育说
2023-05-28 11:00:03
年轻人为什么不生了?一条评论4830人点赞,太真实了

年轻人为什么不生了?一条评论4830人点赞,太真实了

文史鉴评
2023-05-28 15:21:06
“医院员工吊死天台”事件真相:月薪4500元,打工两年倒贴11万!

“医院员工吊死天台”事件真相:月薪4500元,打工两年倒贴11万!

紫葳姑娘
2023-05-26 17:54:08
中国对菲律宾发出仁爱礁撤退最后通牒!理由太好笑了

中国对菲律宾发出仁爱礁撤退最后通牒!理由太好笑了

军事先锋君
2023-05-29 11:27:35
一道强光,接着是一声巨响,人倒下,全身麻木!杭州驴友安徽徒步爬山被雷击,回杭后紧急就医:心肌受损

一道强光,接着是一声巨响,人倒下,全身麻木!杭州驴友安徽徒步爬山被雷击,回杭后紧急就医:心肌受损

都市快报橙柿互动
2023-05-29 11:37:23
劝说中国队让出冠军?国际乒联主席:中国队不用全部包揽5个奖杯

劝说中国队让出冠军?国际乒联主席:中国队不用全部包揽5个奖杯

体育知识分子
2023-05-29 08:48:29
山东一家暴男当妻子面将柯基活活砍死,还扬言:你不听话,以后也这样

山东一家暴男当妻子面将柯基活活砍死,还扬言:你不听话,以后也这样

可达鸭资讯
2023-05-29 09:56:04
开往昆明的高铁上,小朋友高烧急寻医生!刷刷刷,站起来十多个专家

开往昆明的高铁上,小朋友高烧急寻医生!刷刷刷,站起来十多个专家

掌上春城
2023-05-29 12:21:13
车开到一半发现快没油了!美国男子一个决定彻底改变了命运

车开到一半发现快没油了!美国男子一个决定彻底改变了命运

瞭望远方
2023-05-28 22:04:38
实锤!国产宝德暴芯x86处理器坐实就是英特尔i3-10105

实锤!国产宝德暴芯x86处理器坐实就是英特尔i3-10105

EETOP半导体社区
2023-05-28 21:33:36
女子回家过年关暖气,竟被楼下蹭暖邻居电话威胁:冻感冒了你负责

女子回家过年关暖气,竟被楼下蹭暖邻居电话威胁:冻感冒了你负责

历史求知所
2023-05-29 08:00:51
NBA总裁被打脸!近30年的收视率变化图,引发热议:直线下降

NBA总裁被打脸!近30年的收视率变化图,引发热议:直线下降

天涯沦落人
2023-05-29 09:47:00
内卷应如何破局?有家长在群里发文:愿意接受孩子的平庸,孩子自愿放弃做栋梁

内卷应如何破局?有家长在群里发文:愿意接受孩子的平庸,孩子自愿放弃做栋梁

可达鸭资讯
2023-05-29 11:40:29
连战最近火了,其回忆录称,大陆想要和平统一需要允许国民党存在

连战最近火了,其回忆录称,大陆想要和平统一需要允许国民党存在

纵横观天下ZK
2023-05-29 09:08:59
本世纪最大的骗局竟是光伏发电?别被误导了!骗局不是光伏本身

本世纪最大的骗局竟是光伏发电?别被误导了!骗局不是光伏本身

二子历史
2023-05-23 07:28:27
13年9岁男孩扶老太被讹,老人发誓说谎死全家,儿媳1句话大义灭亲

13年9岁男孩扶老太被讹,老人发誓说谎死全家,儿媳1句话大义灭亲

社会奇闻君
2023-05-28 18:25:02
网红石佳明被砍掉手已去世?家人发声回应,曝出更多内情

网红石佳明被砍掉手已去世?家人发声回应,曝出更多内情

爱笑的眼神
2023-05-27 09:46:35
25岁球哥或因伤退役!公牛认为他不太可能复出:诡异伤病令人绝望

25岁球哥或因伤退役!公牛认为他不太可能复出:诡异伤病令人绝望

罗说NBA
2023-05-29 06:32:00
2023-05-29 12:56:49

头条要闻

女子被AI盗脸制作淫秽图像 同事:还不是因为你漂亮

头条要闻

女子被AI盗脸制作淫秽图像 同事:还不是因为你漂亮

财经要闻

体育要闻

让三追四?二十年前,他们就差一点点

娱乐要闻

黄奕惹争议!拿展品拍照被美术馆批评

科技要闻

首次回应核心争议!比亚迪:用常压油箱合情合理合规合法

汽车要闻

年轻人也爱“老钱”风?静态体验全新凯迪拉克CT6

态度原创

房产
家居
时尚
游戏
手机

房产要闻

「京投发展·北熙区」二期预计六月初开盘

家居要闻

现代风高质感住宅,大气有格调

钟楚曦湖畔写真清新又优雅

亚运会AD疑似为JKL

手机要闻

为什么现在很多年轻人都喜欢买“苹果”三件套?

无障碍浏览 进入关怀版