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SOHO中国私有化再受挫 高瓴资本否认接盘

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SOHO中国(00410.HK)私有化之路再生波澜。在写字楼行情低迷的当下,潘石屹折价卖楼依旧无疾而终。

据媒体报道,11月13日午间有传闻称,高瓴资本与SOHO中国进行初步谈判,拟将其私有化,对价可能超过20亿美元。与此同时高瓴资本还在考虑承担约180亿元(合27.2亿美元)的SOHO中国贷款,作为其杠杆收购的一部分。受此消息影响,SOHO中国股价一度飙升超40%。

后因高瓴资本向媒体表示“无意将SOHO中国私有化”,SOHO中国尾盘跳水,股价涨幅缩小至6.99%,收盘报收2.45元/股,总市值127.39港元。

尽管高瓴资本向界面新闻否认了谈判事宜,“该消息不实。高瓴没有与SOHO中国就私有化进行过谈判,没有这回事。”但一位写字楼市场专业人士对界面新闻表示,据说高瓴资本与SOHO中国接洽过,“但当前节点不合适,基本没戏。”

疫情对经济造成极大冲击,这直接导致租赁市场需求疲软,国内写字楼市场整体不佳,空置率创下十年新高,租金继续面临下行压力,前景不容乐观。可以说,疫情冲击了多数行情,这一敏感时期阻碍了潘石屹成功套现。

今年3月,基于对写字楼市场前景看好,黑石拟将SOHO中国私有化,给出一个相当高的报价。交易总对价约40亿美元,每股6港元,较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。

随着疫情爆发,写字楼市场受到冲击,黑石主动叫停这一交易。今年5月,媒体报道,由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。而这一谈判并未得到重启,黑石最终放弃了这笔交易。彼时市场猜测,交易终止原因或在于,交易对价过高。

而此次高瓴资本20美元报价仅黑石报价的一半,为何还是无果?

“不是价钱的问题,而是写字楼市场未来不确定性严重的问题。”第一太平戴维斯李想称,“目前写字楼市场非常谨慎,投资者以持币观望为主。2020年前三季度,北京投资市场完成14宗大宗投资交易, 成交金额累积达382亿 元,较去年同期下降38.1%。今年10月北京投资市场没有一个大宗投资交易成交或者说有进展。”

“在与机构投资者交流中得知,除了自用型买家或者非传统资产投资(如物流地产、数据中心等)”,基本上写字楼、购物中心、酒店投资都算不过来账。”李想进一步表示,算账基本面包括出租率、租金水平、合同期以及未来供应量等宏观市场层面因素。

根据戴德梁行市场报告,截至2020年6月30日,北京甲级办公楼空置率达到16.2%,上海则高达20.9%,同时京沪两地的平均租金也出现了同比和环比的下降。

高力国际中国区董事总经理邓懿君指出,今年三季度,北京写字楼市场空置率继续攀升,已经达到17.5%,环比上涨约1%,租金继续下降2.6%至357元每月每平米。

第一太平戴维斯研究部数据指出,1-8月,北京实现社会消费品零售总额8150.4亿元,同比下降14.1%。至三季度末,北京购物中心平均空置率环比小幅上升1.0个百分点至10.7%。

更为糟糕的是,这一市场无法短期内实现快速提振,戴德梁行、第一太平戴维斯等机构预判的复苏时间在2021年—2022年。

尽管,SOHO中国的核心资产“八大金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO,位于京沪两地核心位置,有较强抗风险能力,但受疫情冲击,京沪写字楼空置率也面临攀升处境。

SOHO中国披露,2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%,相比2018年这一数字下降了6个百分点。而2020年上半年,可能是SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率最低的一个时期,其运营稳定的投资物业平均出租率约为78%。

出租率降低后,租金收入明显下滑。今年上半年,SOHO中国租金收入约7.82亿元,较2019年同期约8.9亿元下降约12%。2019年全年,SOHO中国累计租金收入为18.33亿元。

投资物业平均出租率下降和投资回报率低,未来前景具有不确定性是潘石屹处置资产的动因之一,但这也是处置资产的不利因素之一。随着这两次资产出售计划宣告失败,SOHO中国短期内或许很难以理想价格,寻找到合适买家。

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