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城市发展新趋势:内外圈层各得其所,区域中心遍地开花

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城市的发展,始终有一股力量在支撑。

在人类文明的前期,城市与乡村并没有那样割裂,那时的城市大多坐落在有利于农业、防御和贸易的地方,城市统治农村,农村则为城市提供粮食。割裂是从工业时代开始的,工业时代城市更依仗工业而不是农业,于是城市里出现大批工业区,工厂机器的轰鸣声和吐着浓雾的烟囱是城市进步的标志。第二次世界大战后,全球掀起现代化建设热潮,商业取代工业成为城市的主导,人口高度集聚在城市中心,尽管资源集中,但公共空间不堪重负。进入21世纪,世界渐渐被后现代语境包围,去中心化成为一种潮流,区域化中心兴起,功能集中而又分散,集中在于人们在自己所生活的区域便可以实现便捷生活,分散在于每个区域形成各自的特色。此时的城市是一个综合概念,内圈层是商务办公、总部经济所在地,外圈层则是各具特色的新兴产业、休闲目的地,高科技的成果把内外各种要素联结在一起,优势互补,发挥出“1+1>2”的威力。

第三届世界顶尖科学家论坛

人类文明发展至今,支撑城市的力量从农业变成工业,从工业变成商业,再从商业变成多元产业,这是一个逐渐演变的过程。目前来看,去中心化是最能适应人类生存的城市发展模式。

城市背后的力量

人类历史上最早一批城市形成于公元前3500年到3000年,那时幼发拉底河与底格里斯河流域(也称“两河流域”)刚刚出现国家的形态,确切地说应该叫城市国家,因为是几个地区围绕一个中心城市联合而成的。泛滥平原上的农田灌溉和广泛的贸易活动是早期城市国家兴起的关键因素。

早期城市的典型是古希腊城市,它的一个重要特点是,城市统治其周围的农业土地从农民那里取得粮食,作为回报,城市保护农民不受侵犯。

在农业社会,如果没有农民和土地,城市就是空中楼阁,王权、宗教、商业和手工业不足以支撑起城市的形成。

进入工业社会,城市对农业的依赖减少了许多,转而依赖工业,此时甚至连农业也开始依赖工业。蒸汽机的发明导致城市中铁路和火车的出现,早期紧凑的城市出现了向郊区发展的倾向,成片的工业区和工人住宅区也开始出现。

固安产业新城

而随着工业生产专业化的提高,有利于优化生产结构、促进市场充分发育的第三产业兴起,取代了工业在城市的主导地位,这是生产力提高和社会进步的必然结果。但资源越来越集聚,城市空间变得越来越拥挤,人口膨胀,住房紧张,交通堵塞,环境恶化,“大城市病”显现。

这依然是当下许多城市的现状,人类文明历经几千年发展到现在,却遇到了瓶颈,人们开始反思城市与产业的关系,产业曾推动城市的形成,成就城市的繁华,但却在当下给城市发展带来困境。此时恰逢“去中心化”思潮流行于全球,一个能优化资源配置、促进产城融合的理论出现,那就是圈层结构。

圈层结构理论最早见于德国经济学家冯·杜能,他认为层体现的是层次分异的客观特征,圈层结构反映着城市的社会经济景观由核心向外围呈现规则性的空间层次分化。内圈层即城市中心区,以第三产业为主,人口和建筑密度都较高,地价较贵,商业、金融、服务业高度密集;外圈层既有现代城市的特征,亦有实体产业分布,空间阔绰,建筑和人口密度低。

去中心化的城市模型

与人类文明早期和工业时代的城市形态不同,这种内外圈层是一元化的,而不是割裂的,内圈层的繁荣需要外圈层实体经济的支撑,外圈层的新兴产业则需要得到内圈层的优化配置,内外圈层互相依托,没有中心,但却处处是中心。

如此一来,内外圈层都有广阔的想象空间。

北京是中国第一个减量发展的城市,减掉的是内圈层的一般制造企业,这样有两个好处:一是让内圈层的发展更加优质,二是让外圈层承接产业的外溢。所以在中心城区做减量发展的同时,功能各异的商务区仍在不断崛起,比如西南三环的丽泽金融商务区,林立着世界500强中国总部的大望京商务区,以及城市副中心的通州运河商务区等等。

平安幸福中心效果图

与此同时,城市更新事业和城市绿化建设也行动起来。距离首都机场只有1公里的顺义盈创健康产业园原先是北京盈创再生资源公司的厂房,厂房里都是生产型的建筑,开发商在原有建筑的基础上开发了写字楼、公寓、商业、体育等多种业态,如今这里的商务办公氛围浓厚,兼有休闲气息。北京二环核心区的中粮置地广场原址为三利大厦和三利百货,老旧商场功能单一,面貌破败,更新之后成为高端商务综合体。类似的改造还有在原金隅天坛家具公司基础上改造的金隅智造工厂,由原北京华润饭店改造的华润时代中心等等。

而在外圈层,南边的固安产业新城,容纳了多个新兴产业集群,包括新一代OLED显示产业集群,航空航天产业集群,生物医药产业集群。东边的香河与大厂,形成了机器人产业集群,影视文化产业集群。北边的怀来,形成了新一代信息技术产业集群。

众星璀璨,拱卫京师!

这些产业集群一方面承接内圈层的产业外溢,一方面融合产、城、人三种元素,建设成宜业宜居的产业新城。这是一种产业与城市融合发展的模式,以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,驱动城市更新和完善服务配套,进一步提升土地价值,以达到产、城、人之间有活力、持续向上发展。

内外圈层联动效应

华夏幸福“三新”战略的落地,就是城市内外圈层全面发展的典型。

素以产业新城的开发闻名于世的华夏幸福,近年来开始在城市外圈层招纳新兴产业,在产、城、人的融合发展方面卓有成效。2019年初,华夏幸福提出“三新”战略,即在做大做强产业新城业务的同时,全力开拓新模式、新领域、新地域,在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产领域取得突破,经营城市内圈层,并形成内外圈层的呼应关系和良性循环。

以武汉为例,疫情之后的武汉,到处都洋溢着建设的热情,华夏幸福的首个城市综合体项目在这一派热情洋溢中诞生。在这个中部龙头城市,华夏幸福选择了城中央的长江主轴板块,名为武汉长江中心。

武汉目前有五大商圈:光谷、街道口、中南路、武汉广场、江汉路。不过,除了光谷之外,其他商圈都较传统,在道路设计、人流分化、业态分布、资源配置等方面已显落后。武汉长江中心将成为武汉的内圈层高质量发展的案例,根据规划,武汉长江中心建筑面积160万平方米,涵盖400米写字楼超塔、总部级滨江写字楼、时尚购物中心、高端住宅公寓等多重业态。

在建筑上,武汉长江中心标志性办公塔楼以及层次错落的办公住宅建筑群将成为江城天际线的新亮点。在功能上,项目丰富的业态将满足办公、居住、购物、休闲等综合需求。在城市发展格局上,这里的总部商务经济将为武汉城市外圈层的产业提供最优的市场配置,让生产力得到长足发展。

威远岛项目示意图

在武汉城市外圈层,华夏幸福早已布置下众多产业集群。在城东距市中心30公里处,华夏幸福打造了武汉国家航天产业基地;位于武汉市新洲区的问津产业新城集合了现代服务业、大健康、智能制造三大产业集群;南部的嘉鱼产业新城打造了汽车零部件和高端装备产业集群;与新洲区一河之隔的团风产业新城聚焦都市食品、生物医药、高端装备及新材料等四大产业方向。还有黄陂产业新城、汉孝产业新城等等分布在武汉城市外圈层。

今年以来,华夏幸福在城市内圈层的布局明显加速,除武汉长江中心外,北京平安幸福中心、南京大校场项目、广州白鹅潭项目也陆续落地。

北京平安幸福中心位于丽泽金融商务区,是华夏幸福“轻资产”业务模式的首个落地项目,项目建筑面积约23万平方米,由2栋超高层写字楼、1栋商业及1栋办公/会议构成,在产品配置、绿建节能等技术方面都有领先的优势,这将优化首都内圈层金融产业版图,有助于打造新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区。南京大校场项目位于南京南部新城核心区,这是全市范围内的标杆综合体项目,助力南部新城总部经济的成型,及区域“以科技、金融为依托,商务总部为核心,文化为特色”产业体系的构建。广州白鹅潭项目拿下8公里水岸滨江绝版区位,将打造涵盖超甲级写字楼、时尚商业街、高端精品酒店于一体的滨江都市综合体。

这些城市的外圈层,是星罗密布的产业新城和特色小镇。便利的交通和互联网技术将内外圈层各种元素联结起来,更加优化了城市的资源配置,也让城市找到可持续发展的方向。

圈层理论助城市升级

城市内圈层需要创造,也需要更新。

工业社会遗留下来的厂房、仓库,商业时代留下来的百货大楼、商街,现在成了环境污染、交通堵塞的源头,内圈层的环境需要改善,朝更优质的方向发展,就必须改造它们,更新它们。

目前中国的大多数城市,都在做城市更新的工作,这是一项共建家园的伟大事业,政府、企业乃至商家、个人都参与到这股热潮之中,华夏幸福则选择在大湾区开启这项事业。

深圳盐田田心片区,以前是老工业区,有15.57万平方米的产业用地,2019年12月12日,深圳市规划和自然资源局公示了盐田区沙头角街道田心工业区片区重点城市更新单元计划,拆除老旧厂房、仓库,拟更新为商业、居住等功能。项目占地18.2万平方米,规划建面120.6万平方米。

华夏幸福作为该项目前期服务商,协助政府开展田心工业区片区重点更新项目的前期工作,根据规划,该项目权益面积60.2万平方米,其中住宅24万平方米,商业12.5万平方米,办公23.7万平方米。华夏幸福将在这里打造地标性总部大楼、门户型商业综合体等,未来将建设成为盐田区的都市中心区。

此外,在深圳宝安、光明等片区核心地段,华夏幸福拿下多个城市更新项目,如宝安片区-东风村项目、和平同富裕项目、凤凰村项目、沙浦围项目。

在东莞,华夏幸福联手平安集团战略性地拿下威远岛整岛开发项目,威远岛所在的滨海湾新区是粤港澳大湾区的几何中心,是东莞最具特色的海岛,也是大湾区为数不多拥有连片开发土地的片区。建设用地规模1160公顷,其中土地收储范围600公顷,城市更新范围约228公顷。

华夏幸福还承接了东莞蕉利、金美、江南等片区的城市更新任务,拟打造成为大型产城融合类城市更新项目。

截至2020年10月,华夏幸福共承接了14个城市更新项目,分布在深圳、广州、东莞的核心区域。

内圈层除为产业提供优化配置以外,还可以提供智慧支持。

产业发展的过程中,总部决策起到至关重要的作用,另外,内圈层的高校资源为产业的发展提供理论和科研保障,让产学研融为一体。华夏幸福与世界顶级科学家协会进行的协作,在许多业内人士看来,就具备顶尖水准产学研合作的巨大潜力。这可以更好地利用内圈层的智慧资源,使其更好地为产业服务。

世界顶级科学家协会由逾百位诺贝尔奖、图灵奖、菲尔兹奖和麦克阿瑟奖得主组成,是汇集科学原创的引领性人物和科技前沿的现象级人物的科学家组织,是全世界很多领域的“最强大脑”,他们引领着世界尖端科技的未来发展趋势。华夏幸福成为顶尖科学家社区项目的建设运营方,也是该协会的战略合作企业。华夏幸福执行总裁赵威表示,在接下来的合作中,“顶科协”的学术研究平台能够为华夏幸福提供广泛的科研机构、科学家合作体系,为实现科技成果转化开辟出新路径。

为了加大对顶尖科学家和跨境贸易服务人员、跨国合作科研人才、海外来华落地的高端科技企业家等“高、精、尖、缺”人才的引进力度,上海临港新区计划面向顶尖科学家等高端人才,量身定制精品住宅与乡间特色住宅,打造顶尖科学家社区等国际未来社区。华夏幸福将全力投入世界顶尖科学家社区的建设运营,助力上海临港新片区成为更具国际影响力和竞争力的特殊经济功能区。

华夏幸福外圈层的产业新城和内圈层的商业地产、科学社区及城市更新等不动产业务的联动,在地产行业进入存量时代的现在,让人们充满想象空间。

城市的发展史也是人类文明的进化史,人类几千年来的发展成果汇聚在一起,为当下城市建设提供宝贵经验。城市总要依靠一种产业前进,农业、工业、商业都曾扮演过这种角色,但现在并不是依靠某一种中心化的产业,而是多元化的。城市的内外圈层还需要进一步优化、充实,华夏幸福的产业新城和商业地产及其他不动产业务在内外圈层的多元化布局与互动可以作为新时期城市圈层联动发展的样本。

编辑:史言

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