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爆雷的长租公寓,一地蛋壳

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采写 |南都周刊记者 敖瑾

当看到“人有蛋夕祸福”的群聊名称时,李松忍不住笑了出来。

这是被拖欠房租的蛋壳公寓深圳业主组建的一个“抱团群”,他们中多的已经半年没有收到来自蛋壳的房租,少的也被拖欠了一个月。

李松在11月18日下午来到蛋壳深圳办公点时,找到了这个业主“组织”。因为在刚刚过去的收租日没有收到房租,又听到了蛋壳即将破产的传闻,李松便和妻子一起来到了蛋壳深圳办公地,向蛋壳讨要说法。

维权现场除了有和李松一样的业主,还有大批蛋壳租客。这些租客有的因为蛋壳欠租,而遭到业主驱赶,有的则是预付了租金或身背租金贷,在听到蛋壳的破产传闻后,希望能提前解除租约。

蛋壳深圳办公点维权现场。(摄影:敖瑾)

近两个月,蛋壳两度传出破产倒闭的消息。尽管蛋壳对传闻都一一作出了否认回应,但各地此起彼伏的业主遭欠租、租户被断网断电等情况,加重了人们的疑虑。

蛋壳到底怎么了?

业主、租客“分头”维权

11月18日下午3点,深圳福田区的劲松大厦门前,等候了一百多个前来协商解决的蛋壳业主和租户。他们被分隔到两个区域等待叫号,各自讨论着各自面临的问题。摆着“法律援助”牌子的长桌前,聚集了一些前来咨询的租客。一名义工在听完租客的诉苦后说,“你讲的很在理,但这些话就不要过去业主那边说了,他们也有自己的无奈,别到时引起争执。”

租客在蛋壳公寓办公室门口等待。(摄影:敖瑾)

虽然都是受害者,但业主和租客却有着看似“相互矛盾”的诉求。

刘琳和蛋壳的租约还有两个月就到期了,但最近房子的业主却要求她立刻搬走,因为蛋壳欠租了。但李琳已经通过季付的方式,早早结清了最后这个季度的房租,她觉得自己不该被强行要求搬走,“就算业主让我搬,也应该给我一点缓冲时间,让我找好接下来的房子。”

而对于业主来说,没收到租金,就意味着蛋壳找回来的租客不能再占着房子。业主张静已经被蛋壳拖欠了三个月的租金外加水电费,“5个租客,共计2万多租金,外加2000多水电,我现在就想他们马上搬走,我和蛋壳解除合同,欠的2万块钱不要了都行。”但她到维权现场得到的结果是,“蛋壳说要让租客继续住下去。”

张静和几个围坐在一起的业主商量解决办法,有人提出要断水断电,有人提出直接赶租客出去,也有人说这种办法行不通,闹到警察来了,最后肯定是维护“弱势群体”。

“房东不是弱势群体吗?”人群里有人说。“那跟租客相比,租客们肯定是更弱,”一个业主扬着手里的协商登记表回答道。

在这场三方纠纷中,租客确实是面临损失最大的一方。业主至少还有自己的物业,但租客面临的结果很可能是:没地方住还要身背债务。

黄鹏租住在深圳北站附近的一个蛋壳公寓单间。他在今年4月签约时,选择了租金贷的方式缴纳房租。听到蛋壳要破产倒闭的传闻后,他立马抽时间来到蛋壳深圳办公点,希望可以及时止损。

现场的工作人员给了黄鹏两个选择,要么解除租约,在他选定的时间点搬走;要么继续住下去。黄鹏一开始选择了解除租约,然后等待在搬走日收到微众银行发来的贷款结清通知。但他在听取现场其他协商租客的意见后,开始犹豫:“如果我跟蛋壳解除租约,搬走了,但按照蛋壳现在传出的情况,以后一直不把我剩余的贷款数额付清,那我岂不是既没房子住,还要继续把剩下的6000块钱租金贷还完?”

纠结之下,黄鹏在一个租客抱团群里问,“有群友成功结清贷款的吗?”随后收到一个秒回,“有,在梦里。”

有蛋壳租客发微博抱怨。

针对业主和租客各自面临的困境,盈科(广州)律师事务所律师袁艾香对南都周刊表示,“业主面对蛋壳不交租金的情况,可以直接起诉蛋壳要求交付租金;租客能居住的情况下当然继续居住,但若没法住了,可以要求解约退款。”

但袁艾香同时坦言,“如果蛋壳真的破产了,业主、租客拿不到钱那是没有办法的。更现实的做法可能是,业主租户协商调解,双方各让一步。至于背负有租金贷的租客,还要看和金融机构签订的贷款合同具体的条款。”

破产传闻下的股价暴涨

一边是破产倒闭传闻一波接一波,另一边蛋壳的股价却直线暴涨。

截至美股周三收盘,蛋壳公寓股价报收4.57美元,两天累计涨幅超过230%。尽管蛋壳股价周四走跌,报收3.83美元,但相比这周一的收盘价1.37美元,还是大幅拉升了179%。

11月17日至18日,蛋壳股价从1.37美元暴涨至4.57美元。

一名不愿具名的证券行业分析人员告诉南都周刊,“蛋壳股票最近换手率都很高,一度达到了91.75%,历史天量,这意味着大部分旧股东都把股票抛了。”这名分析人员还观察到,蛋壳的股价在今年6月26日和8月25日,也曾经出现过类似的直线暴涨情况。

“这类公司股价出现异常暴涨,通常有两种可能,一个是自救,大户拉起股价以便后续出货,第二种情况是投资者认为公司经营可能出现转机。”

本周二蛋壳股价暴涨75%后,有传闻称“我爱我家将接收蛋壳”。但11月18日我爱我家回应称,“目前没有接到相关的通知”。

今年1月17日,蛋壳在纽交所上市。这距离蛋壳成立,也仅过去了短短五年。五年间,蛋壳经历了极速扩张的发展历程。根据蛋壳2019年年报,2015年,也就是蛋壳成立的第一年,其房源数量仅2434间,而到上市前夕的2019年末,这个数据已经跃升到43.83万间。

同步扩大的还有营收。招股书称,蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费,2019年,蛋壳公寓收入为71.29亿元人民币,同比增长166.5%;而2017年,蛋壳营收仅为6.57亿元人民币。

但在蛋壳激进发展的背后,则是一条随时可能断裂的资金链。

租金贷,馅饼or陷阱?

蛋壳公寓的生意模式,本质上是充当“二房东”:从业主处收房,经过改造装修后,再出租给租客,赚取租金差价和服务费。为了实现规模发展,蛋壳需要不断增加房源数量,抢占市场规模。

收房需要大量的资金,而蛋壳的资金大部分来自于租客的预付款以及租金贷,通过这种收租方式,蛋壳可以积累大量沉淀资金,集中用以增加房源数量。

蛋壳在招股书中,对租金贷模式做了介绍:若租客选择以租金贷方式缴纳房租,租客需要支付押金、第一个月房租和服务费给蛋壳,合作金融机构再将剩下的租金总额一次性预支给蛋壳,蛋壳再向金融机构支付对应的利息,而租客则按月偿还租金贷,直至结清。

蛋壳鼓励租客一次性缴纳多个月甚至一年的租金,这样蛋壳就可以快速累积大笔租金。同样道理,蛋壳也鼓励租客使用租金贷。如果选择这种方式付租,租客可以享受租金优惠,所以租金贷成为了很多手头不太宽裕的年轻租客的首选。

招股书披露,选择租金贷的蛋壳租户占比很高,2017-2019年前九个月的比例分别是:91.3%、75.8% 、67.9%。2019年前九个月,蛋壳通过“租金贷”模式,获得预付租金7.9亿元,占总租金收入的80%。由此可见,租金贷为蛋壳贡献了大头的现金流。

在这种模式下,资金流动性对于蛋壳来说,成为平稳运营的关键。因为每个月全国40多万间房源的月租,是不会迟到无法逾期的刚性支出。而流动性取决于租客入住带来的租金收入,但新冠疫情“黑天鹅”打破了蛋壳谨慎维持的这一资金平衡。

“蛋壳的发展模式不可持续”

“今年疫情,一方面导致长租公寓的空房数量提高了,另一方面,今年以来,全国各地很多城市租金出现普降。入住率下降,租金下滑,双重打击,蛋壳就扛不住了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。

李宇嘉对南都周刊记者表示:“长租公寓的这种模式要维持下去,蛋壳必须保证收回来的房源,都能及时租出去,出租率至少达到90%,但如果出租率一旦下降,整个前期费用投入开始摊销,现金流就会变得非常紧张。”

截至3月31日,蛋壳运营公寓总数约为42万间,出租率为75.6%。而在2019年三季度,蛋壳的出租率为87%。

尽管财报显示营收增长很快,但蛋壳一直处于亏损状态,且亏损逐年扩大。蛋壳年报显示,2019年,蛋壳净亏损约34亿元,2018年这个亏损数字为14亿元,2017年则为2.7亿元。

(数据来源:蛋壳公寓招股书及财报)

在招股书中,蛋壳曾称,截至2019年三季度的现金流足够支撑公司未来12个月的正常运转,前提是没有发生大的经营变化。

但在此后的12个月里,蛋壳经历了疫情,以及全国租金的普降和租房空置率的上升。

贝壳研究院10月15日发布的数据显示,贝壳平台重点十八城9月租房成交量,环比下降22.7%,成交月租金为42.1元/平方米,环比下降5.6%,同比下降1.5%。

诸葛找房在7月份公布的数据也显示,今年6月中国大中城市平均住宅租金同比下跌超过2%,而这已经是连续第三个月下降。

也是在这段时间,关于蛋壳的负面新闻频繁见诸报端。6月18日,蛋壳公寓CEO高靖被带走调查,10月14日,蛋壳公寓被传跑路;11月7日,蛋壳公寓接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息;11月10日,蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,其中包含租户、供应商、保洁、维修人员等……

但李宇嘉认为,蛋壳陷入困境的最主要原因,还是因为把资本运作作为了经营核心。“现在做长租公寓的,大多数都是以互联网思维在经营,用租金贷来扩张房源,讲故事搞资本运作,然后上市,再退出套利。这就意味着他们没有精力再去做好经营和管理,这种发展模式是没有可持续性的。”

经济学家、空白研究院创始人杨现领在接受央视采访时称,通过租金贷,长租公寓以贷款一次性回收半年或一年的租金,通过金融工具加大杠杆率,这个商业模式本身没什么问题,关键问题在于部分长租公寓过于激进,在杠杆率过高的情况下,过快地加大规模,前期大量囤房,甚至陷入恶性竞争,但却没有形成与之相匹配的管理能力。

“让租客能体验到长租公寓相比其他类型租房的优势体验感,这才是长租公寓的根本,资本运作肯定不是长租公寓发展的核心。” 李宇嘉说。

今年以来长租公寓频繁爆雷

爆雷的不仅是蛋壳,今年以来,长租公寓爆雷事件密集发生。贝壳研究院根据公开信息统计,仅今年上半年,就有16家中小长租公寓企业倒闭,其中不乏友客、巢客、小鹰找房等知名度颇高的“玩家”。

中指研究院在一份研究报告中回顾了长租公寓的发展历程。2010年,长租公寓在消费升级的背景下诞生,一直到2015年市场都处于自发生长阶段。行业真正进入大众视野是在2017年10月,“租售并举”表述的提出。同年,中央经济工作会议提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”。自此,长租公寓发展正式步入快车道。

尽管是风口上的行业,但从盈利角度来看,长租公寓的生意并不好做。南方日报对广州市房地产租赁协会的调研显示,扣除拿房成本(占比均超过60%)、装修成本(占比约10%-20%)、税收成本(占比10%-20%,包括增值税、租赁综合税等),多数长租公寓企业反映,在严格规范经营下,利润率低至3%-4%,比一般的银行理财收益还要低,出租率低于90%时,还会亏损。

因此过去三年在行业蓝海中,不断有经营不善的长租公寓沉溺退出。

李宇嘉认为,现在长租公寓行业正处于一个风险暴露的阶段。“风险暴露完了才能触底,触底后才有可能反弹,然后才能继续正儿八经地发展。”

同时,他认为,长租公寓未来应该向三个方向发展,“第一扩张规模要速度慢一点,第二租金贷的比例应该降低,降低杠杆,第三应该更多地关注经营对,通过增加体验感来增值服务、增强自己的租金议价能力。”

长租公寓的发展乱象,也已引起监管注意。

2019年12月,住建部等六部门联合《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,针对租赁金融业务提出监管要求。《意见》提出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

今年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范,该条例是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件。

此外各地市也先后发文,要求建立唯一的租房租赁资金监管账户,将3个月以上的租金纳入监管范围。

(文中李松、刘琳、张静、黄鹏为化名)

编辑 |杨文瑾

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