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中海地产四大一线城市销售额冲刺1000亿

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记者 | 张子怡

“三道红线”融资监管下,多数房企对于今年的拿地态度变得十分谨慎,而中海地产(00688.HK)则表现出积极的拿地态势,特别是在一二线核心城市。

也正是一二线核心城市今年楼市的整体向好表现,支撑了绝大部分头部房企的业绩,中海地产今年在北上广深四个一线城市的布局也取得了较好回报。

克而瑞数据显示,今年上半年,20家代表房企80.1%的销售贡献来自一二线城市;前十强房企中,销售额同比增长的仅有恒大和中海地产两家,其他房企均有不同程度的下滑。

中海地产今年能继续保持销售增长,四大一线城市的表现起到了重要作用。2016年,中海地产在北上广深四个一线城市的整体销售额还不到300亿元;但到2020年1-11月时,这四大一线城市销售额达到约900亿元,仅一线城市的销售额,中海地产全年有望冲刺1000亿元。

一线市场在销售方面的贡献力度,让中海地产认识到继续在这些城市补仓的重要性。

11月26日,深圳南山区后海中心区一宗商业用地入市出让,最终由中海地产以底价6.97亿元拿下该地块。

10月中旬,中海地产以最高限价30.85亿元摘得龙华民治宅地,继续在深圳市场补仓。

事实上,对于深圳土地市场,中海地产近三年来都没有缺席,一直参与并积极举牌。数据统计显示,三年内中海已斥资近117亿元,在深圳拿下坪山、光明及龙华3宗地块。

深圳市场给予开发商的回报也十分惊人,在此拿地的企业少有失望而归。

以中海地产为例,今年在深圳先后有两个项目入市:中海寰宇时代和中海汇德里,两个新盘均是开盘即售罄,前者销售金额67亿元,后者销售额达82亿元。

自2017年颜建国回归以后,中海地产在拿地战略上开始对“主流城市、主流地段、主流产品”的强化,对一线及核心二线城市的重点加码。

中海地产除了在一线城市积极公开拿地补仓外,还通过自身优势参与核心城市的改造,获取了多个超大型项目,如获取的上海红旗村和建国东路两大项目,总投资额分别高达270亿元和590亿元,建国东路项目还是中海地产发展史上投资规模最大的项目。

在一些主要核心二线城市上,中海地产也有收获。

2019年,中海在8个重点二线城市的销售额超过100亿元。比如南京、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安等。其中,南京超过200亿元,位居南京市场第一。

今年,中海在核心二线城市上也补仓颇多。

在武汉和太原,中海地产今年也有超大型项目落地。今年签订的武汉汉阳建桥项目和山西综改区项目,每个项目可售货值均达数百亿元,其中武汉项目总投资额达230亿元,总建筑面积达到138万平方米,太原项目的总建筑面积也有75万平方米。

对于2020年拿地预算,中海地产管理层曾透露,全年新增土地权益投资预算为1400亿元,同比增长23%。同期预计新开工面积为2400万平米,竣工面积为1900万平米,分别同比增长11%、16%。

根据2020年1-10月房企投资拿地情况显示,中海地产拿地金额支出是1080亿元,在开发商中排名第二;拿地金额第一的为碧桂园,总计斥资1163亿元。

中海地产近年来的拿地投入金额处于逐年攀升状态,2019年总拿地价近1500亿元,权益地价1134亿元,按今年安排1400亿元的权益拿地预算计算,增幅约23%。

受疫情影响,在拿地策略上不少房企都放缓了拿地节奏,而中海地产加强拿地扩张与其良好的财务状况不无关系。

截至2020年6月末,中海剔除预收账款后的资产负债率为53.8%;净负债率32.7%;现金短债比2.9。

这三个指标均不触及“三道红线”。目前真正满足监管红线要求的,房企中也仅有中海、华润、保利、龙湖、金地和滨江等。

在房地产企业中,中海地产在融资上一直拥有较大优势,其2019年加权平均借贷成本仅为4.21%,处于房地产行业最低区间。

2020年11月份,中海地产成功发行2020年面向专业投资者公司债券(第一期)24亿元人民币,票面利率3.4%,期限为3年,利率再创新低。

良好的财务状况也使得中海地产的融资渠道更通畅,为其继续在一二线核心城市补充地块和扩大规模提供了基础。

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