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诸葛找房陈霄:完善长租公寓行业监管规范迫在眉睫

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今年以来,多家长租公寓机构接连“暴雷”,资金链断裂、跑路等现象屡出不穷。对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄接受证券时报记者采访时表示,一系列事件暴露了长租公寓行业的隐患,及时完善相关监管规范迫在眉睫。

长租公寓模式的脆弱性加速暴露

证券时报记者:今年以来,多家长租公寓机构接连暴雷,在您看来,行业集中出现问题的原因是什么?

陈霄:长租公寓问题是多重原因造成的,脆弱的商业模式是主因,“高进低出”“长租短付”的模式隐藏着不可控的风险。长租公寓机构以较高的租金从房东手中收取房源,再以较低的租金出租,并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期,再加上引入“租金贷”模式,一旦租赁市场不景气或者新增租户减少,将面临资金问题。

其次,今年疫情成为长租公寓“暴雷”的催化剂,长租公寓存在着投入成本高,租金回报率低,回报周期长的特点。突发的疫情导致租赁市场下行,长租公寓出租率显著下降,空置率上升,最终导致长租公寓现金流紧张。

同时,部分机构为了提高市场占有率,存在盲目扩张等现象,而本身出租能力低、运营能力不足,尤其是市场发生重大变动时,出租率下降,最终导致现金流难以抵御市场风险。

制度的缺失也是部分原因,包括租赁市场的规范欠缺、租户房东的利益维护制度不健全等。

证券时报记者:长租公寓行业的“高进低出”“长租短付”模式,对行业的发展带来了众多隐患,为何之前这一模式能够推行?

陈霄:我国长租公寓还处在发展初期,长租公寓机构急于扩张,通过“高进低出”“长租短付”的模式,可以迅速地累积资金,实现规模扩张。

证券时报记者:对曝出问题的长租公寓机构,您认为房东和租客的法律关系如何界定?

陈霄:对于中介机构跑路的情况,房东和租客都属于受害者,即便房东与长租公寓机构合同解除,但机构是在授权期内与租客签署的合同,租客的合同仍然有效。但在房东和租客都遭受损失的情况下,和平协商解决是减轻双方损失的最佳途径。

应完善法律规定 明确相关主体责任

证券时报记者:经过这一次大面积的暴雷,未来长租公寓在我国还有没有市场?

陈霄:受今年疫情影响,长租公寓自身问题加速暴露。在这样的环境下,行业发展前景陷入谜团,但是随着国家各项政策落地以及长租公寓规范化,加上租赁市场强大的市场需求,长租公寓行业的未来发展仍然可期。

证券时报记者:长租公寓监管方面,在您看来,未来政府相关部门可从哪些方面进行监管?

陈霄:在行业监管方面,政府相关部门一方面可以在资金监管方面着手,例如建立专门的资金监管账户等,另外,还应完善相关的法律法规,明确相关主体的责任。

日前已有杭州、重庆、成都、西安、深圳、厦门等地专门发布通知,对租赁市场加强资金监管,要求对住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金进行专项监管,并对“稳租金”提出相关的规定。

证券时报记者:就长租公寓机构而言,未来应如何进一步完善运营管理?

陈霄:从长租公寓机构本身来看,随着行业集中度不断提升,加之疫情的冲击下,野蛮扩张的模式已经不适应当前的市场环境,未来,长租公寓机构必将走向精细化运营道路。这对机构的运营能力提出了更高的要求,在服务水平和产品设计等方面都面临着创新和提高,行业将向着更加精细化、规范化的方向发展。

精细化管理,首先要注重细节的打造,为客户提供优质全面的服务,提升服务水平。其次,要实现流程的标准化和规范化管理,提升客户体验。另外,还应运用数字化做支撑,打造智能化管理系统。

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