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偿债高峰期即将到来 房企转向资金快周转

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信用债市场违约频发,波及了房地产行业。

“近期信用债风险频发,使得监管部门更加谨慎,不少房企选择取消或者推迟发行债券。”11月30日,一位地产行业分析师告诉时代周报记者,另外房企本身若是没有足够的信用管理机制,过多发债可能会使发债的成本陡然增加。

10月24日,华晨汽车未按时筹措“17华汽05”债的本息;11月10日,永煤未按期筹措“20永煤SCP003”足额兑付资金;11月16日,紫光集团未能足额偿付“17紫光PPN005”;三家公司均已构成实质性违约。

新一波信用债负面事件发生后,房地产行业则接连出现取消或者推迟发行债券的案例。

11月16日,珠江实业发布公告称,因近期市场波动大,公司决定取消15亿中期票据发行,择时重新发行。11月20日,北京城建公告取消15亿超短期公司债发行,华发集团公告取消25亿2+N年可续期公司债发行,原因也均是近期市场波动较大。

据同花顺iFinD数据统计,11月10日以来,已有近20家房企取消或者推迟发行发债。

近日,汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者,在市场的担忧情绪消失以前,这些债发行的难度会比较大,相比今年上半年,最近一段时间针对房地产领域的融资也有所收紧。

违约规模逐年增多

与其他行业相比,地产行业违约率虽然不高,但违约的规模却在逐年递增。

克而瑞数据显示,2018年至2020年11月13日,地产债债券违约每年分别为6只、15只、18只。

2018年,华业资本、中弘、银亿、国购等企业相继违约。但国泰君安指出,上述违约主体全部为中小房企,且违约原因也多集中于企业投资激进、失败多元化与公司治理等问题,与地产主业关联度并不大。

但自2020年以来,新华联、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018―2019年的违约水平。

其中,天房信托和天房集团的实际控制人均为天津市国资委。泰禾集团合计违约本息116.77亿元,是首个TOP50违约房企。上述4家违约主体的共同特点表现为销售回款受阻、流动性承压、财务杠杆较高且融资成本增加。

“违约的多家企业净负债率都远超行业平均水平,杠杆率过高,其中6家盲目多元化,进入化工、医药等和地产主业相距较远的领域,沉淀资金大,回款慢,增加现金流压力。”克而瑞指出,近年来违约事件增多,主因系行业融资持续收紧。今年再叠加疫情冲击,导致企业现金流压力进一步加大。

明年一季度为偿债高峰

违约规模不断走高的同时,房企也将在明年迎来偿债高峰。

根据国泰君安数据显示,未来一年,房企境内信用债到期量超过4000亿元,偿债高峰在2021一季度。从美元债来看,2020年11月、2021年4月为偿债高点。另据联合资信测算,不考虑行权,2021年地产债到期金额为5278亿元。如果考虑含权债行权,2021年地产债到期及行权的金额约为7840亿元。

同时,在“三道红线”的背景下,地产行业融资端收紧,部分红档、橙档且土储不丰富的房企受冲击较大,行业马太效应加剧。

国泰君安指出,这类房企一方面受政策限制难以大规模举债,债务滚续及土地投资受限;另一方面土储的匮乏又制约其经营性现金流的增长,在面对到期回售压力时,可能会出现资金链断裂的问题,存在一定的信用风险。

近日,佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策告诉时代周报记者,“三道红线”管控下,不仅房企融资规模直接受限,而且穿透式监管下包括如明股实债、表内表外等情况将全部纳入监管体系。在此背景下,中小房企生存空间将进一步遭受挤压。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,在“三道红线”的落实大背景下,企业需要关注后续的融资等内容,若是资金状况不好或者说发债有困难,那就需要减少拿地和积极做销售。这才是确保房企和房地产领域稳健的保障。尤其是对于一些触碰红线的房企,更是需要重视,适当要引入新的投资者,以缓解债务方面的压力。

快周转成房企核心方向

高杠杆难以为继,融资端持续收紧,快周转成为各大房企的核心方向。

中信建投指出,自2016年房地产融资政策收紧之后,快周转模式下的销售回款是房企最重要的现金流入方式,销售回款/开发资金来源的比重在60%左右。刘策也表示,2019年房企的净资产收益率达到了历史峰值,这不是利润驱动的,也不是杠杆驱动的,是周转能力驱动的。

今年8月中期业绩会上,快周转也成为高频词汇,屡屡被各大房企高层提及。

新力控股首席财务官许进业表示,公司未来的增长还是通过精细化管理,快周转等加大规模。中国海外发展副总裁郭光辉则表示,下半年公司将继续提升项目运营效率,加快项目周转。正荣地产执行董事、副总裁刘伟亮先生在回应项目投资的标准时,表示仍然会关注整个项目的周转效率、利润规模等几项核心指标。

此前,一家千亿级房企副总裁曾告诉时代周报记者,快周转指的其实是资金的快周转,即提前规划设计,进而争取拿到土地之后迅速开工,早日开盘,加速回流现金,再投入下一个项目,争取规模增长和行业排名。

他同时表示,快周转并非建设周期的快周转,项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准,比如30层的高层住宅,交付周期一般还是2―3年。

11月30日,另一家千亿级房企中层则告诉时代周报记者,快周转虽是财务视角,与质量是不同的两个维度。但企业如果没有成熟的系统化管控能力做支撑,快速开发有时会带来产品质量的降低或者不达标。

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