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长租公寓行业压力再显:自如“逼宫”业主“二选一”

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自如似乎正在陷入与业主们的合约纠纷。

“从6月份开始,自如就在不停地给我发短信要求降租金,如果不降租,就要跟我解约。解约虽然是自如单方面违约,但是我却需要付给自如28900多元的装修费用。”位于北京市昌平区的业主王强(化名)坦言,这个选择题,无论如何选,他都是吃亏的一方。

11月29日,来自北京市的多名业主齐聚北京自如信息科技有限公司(以下简称“自如”)总部讨要说法。李女士告诉时代周报记者,到场的业主与自如在装修费、保证金、空置费用等方面有很大分歧。

对此,自如12月1日回应,“所有遭受解约影响的租客都会友好协商,对于符合合同支持的业主,将会赔付违约金。”同日,时代周报记者致电自如,问及是否已经出台详细解决方案,截至发稿时并未得到有效回复。

12月2日,王强告诉记者,如果看不到有效的解决方案,业主们或将在近期再次到自如总部协商。

持续半年的“单方面解约”

2018年6月,王强与自如签订了为期3年的长租合同。据王强介绍,当时自如按照“老旧小”的标准收房,房租按每年3%的涨幅标准上涨。但是从今年6月份开始,自如却在不断要求自己降低租金。

“6月3日,自如管家第一次给我打电话,主要是强调疫情造成了租赁市场不景气,自如想让我在原租金的基础上下调1530元,如果不同意,他们就要解约。” 王强告诉记者,在微信“自如被降租业主”群中,部分业主的降租金额幅度高达30%。如果拒绝自如的下调要求,王强面临的将是自如单方面解约。

自如方面称,会按照合同规定赔偿王强两个月的租金,但同时,王强需要赔付自如一个月的空置期费用以及装修折旧等相关费用。王强告诉时代周报记者,合同内容中写明,在合同未到期时发生违约,无论双方哪一方出现违约行为,都是甲方(房东方)需要向乙方支付装修费用,如果按照自如的赔付标准计算,最后自己还要向自如赔付28900元左右。

王强坦言,此次协商不成,只能走法律程序。在王强提供的“民事诉讼状中”记者看到,王强的诉讼请求为“1、停止违约行为,继续履行合同,并依据现有合同赔偿违约金XXXX元(2个月租金XXXX及滞纳金XXXX,因违约造成的损失XXXX等)。2、判被告承担本案的全部诉讼费用。”

天眼查信息显示,自如目前涉及的法律诉讼有1111件,其中有约700件是自如与个人的房屋租赁合同纠纷。

早在7月1日,自如相关人士曾回应时代周报记者:“因新冠肺炎疫情反复、城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等不确定因素,并未出现租房旺季,市场整体租金价格稳中有降,极个别房源收房价格已高于出房价格,与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。”

尽管自如称,为避免出现收出倒挂的情况,也为平衡市场,已与极个别业主展开友好协商工作。但是记者发现,仍有大部分业主处于协商无门的状态。同时记者走访发现,在北京市朝阳区的同一小区内,不仅出现了业主被要求降租的情况,也出现了租客被要求涨租的现象。

时代周报记者采访到王强房屋的其中一位租赁人小董。12月15日小董与自如签订年租合同就要到期了,小董本打算续租,但是续租房屋价格已经涨到2230元,而一,年前,小董租房价格仅为1630元。年初疫情期间,澎湃新闻报道,有自如工作人员趁租客不便搬家换租,哄抬租金,续租租金普遍增长10%-30%,最高达38.3%。

自如CEO熊林也曾发朋友圈解释:“自如近期的价格调整均为因为产品续约类型不同,以及基于市场价格变动的既定系统价格调整,不敢说100%合理,但绝无一例是趁疫情之机发起的卑鄙钻营之举。如有任何一例实证为趁疫情涨价,我和全体管理团队即日立刻辞职。”

行业承压“头重脚轻”

公开资料显示,自如成立于2011年10月18日,为链家地产内部创业项目,正是背靠链家这棵大树,自如的发展十分迅速。

据投资中国数据,从2018年1月至2019年6月,自如公寓收到来自腾讯投资、红杉资本、华平投资等投资方共计至少70亿元人民币的融资。

目前,自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉9座城市布局,拥有约2万名服务者,服务近50万业主、300万自如客。

2020年初,熊林在接受媒体采访时表示,“对于这样一个创造了巨大价值的商业行为,如果本身无法赚到钱,那不是行业的问题,而是企业的经营管理出现了问题。”

据第一消费金融数据,自如2015年、2016年和2017年累计亏损近13亿元,如何盈利成了自如乃至整个长租公寓行业的思考点。

据前瞻研究院分析,眼下在长租公寓行业想盈利只剩两条路,第一是降低拿房成本;第二是靠产品创造的溢价能力,将与公寓相关的增值业务做好。但白热化的竞争让第一条路越来越难实现,没有足够规模的企业,利润空间会进一步受挤压,因此现阶段做大规模是长租公寓业务的重点。

业内人士分析,目前,长租公寓行业的规模扩张主要依赖的仍是新房源的吸纳,以及原有房源的出租率。

自2018年开始,长租公寓行业迅猛发展,中小企业快速崛起,房源争夺成为了长租公寓的焦点。

据时代周报记者了解,北京市场中一套优质房源可以获得5-6家长租公寓给出竞争价格,而其结果则免不了价高者得。高价收房之后,为了尽快出租房屋,吸引住客,又以低价出租。久而久之,长租公寓行业出现了前期收房、装修资金投入比重大,而后期租金回流慢的“头重脚轻”现象。

据业内一家研究机构分析,2020年上半年,长租公寓经营不善,七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情冲击下,长租公寓由于出租率下降导致的资金链紧张问题更被急剧放大。而空置率走高则更是雪上加霜,行业迟迟在“寒冬”徘徊。

据天眼查统计,截至目前,全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。

市场质疑,曾经为快速扩张、跑马圈地,长租公寓高价收房、精装修等行为是不是都在无形中提高了成本,在如此市场条件下成本的填补最终将转嫁到谁的身上?单一的商业模式,让“自如们”在遇困时,首先想到的难道是用户埋单?

同策研究院资深分析师张吉辉认为,市场波动加速了行业、企业问题的暴露,在此背景下,行业更应该思考如何更好的设计构建业主、运营方、租户之间的权责问题,以及除了“租金贷”是否能有别的方式解决行业前期资金投入大,经营性现金回流缓慢的“头重脚轻”的现金流问题等。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为,一方面要加强监管,加强立法。另一方面,希望相关部委牵头,制定一个为期15年-20年的中国房屋租赁、长租公寓行业的发展规划,系统地、负责地、长期地把长租公寓搞起来,要形成政策合力,让长租公寓真的变成一个能够吸引社会资金参与的产业,未来才能让这个产业长期、健康、持续地发展。

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