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成都:商品房预售款将全程监管,违反规定暂停项目网签备案

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为促进房地产市场平稳健康发展,有力保障商品房工程建设,维护承购人的合法权益,成都市发布《成都市商品房预售款监管办法》。

12月8日,四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》(简称《通知》),《通知》显示,预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度,对于预收款将实行专户存储、全程监管、节点控制。

《通知》指出,开发企业在申请商品房预售许可前,应当选定一家监管银行的综合性支行(简称承办银行),以商品房项目为单位开设一个预售款监管账户(简称监管账户),承办银行在该监管账户下按预售许可范围(最小为一幢)设立监管登记台账,记录预售款收存、支取等情况;开发企业与监管部门、承办银行需签订预售款三方监管协议(简称三方监管协议)。

按照规定,监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度(简称监管额度),具体在三方监管协议中予以明确。其中,申请预售许可时,工程形象进度要求为正负零的商品房,监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五;其余工程形象进度要求的商品房,监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。

这里所说的预售款主要包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。

按照要求,预售款监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。预售款监管期限,自商品房取得预售许可证之日起,至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。

《通知》显示,预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩,住建部门根据开发企业在成都市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级动态调整监管额度。

如果开发企业申请商品房预售许可时,在成都市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级为A++级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之四十;A+级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之二十;A级且提供银行保函的,监管额度下浮百分之十;B级的,监管额度按正常值核定;C级的,监管额度上浮百分之二十;D级的,监管额度上浮百分之四十。

对于预收款的收存管理,《通知》提到,开发企业应当将购房人交存的预售款全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户,不得以其他任何形式违规收取购房款。监管账户内资金达到监管额度后,对于超过监管额度的资金,承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。

在预售款支取方面,监管额度内的预售款支取实施节点余额管理。开发企业向项目所在地住建部门申请支取预售款时,必须达到本《办法》规定的工程建设进度节点,支取后的余额应满足监管要求。开发企业在申请支取预售款时其信用等级发生变化的,支取后的资金余额同步调整。

成都市住建部门指出,市住建部门负责建立全市统一的预售款监管服务平台(简称监管服务平台),利用监管服务平台对预售款收存、支取情况进行监测和随机抽查;各区(市)县住建部门对监管服务平台监测发现的资金异动等情况,会同有关部门依法开展调查处理;开发企业、承办银行的预售款收存、支取情况均可通过监管服务平台实时呈现。

对于违规行为,住建部门明确,开发企业违反本《办法》规定的,在其整改期间,暂停预售商品房网签备案系统使用权限;逾期未整改到位的,予以通报批评、纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部;情节严重的,开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动,不得申请审批新的建设项目,暂停办理新的项目预售许可。勘察、设计、施工、监理单位有违规行为且逾期未整改到位的,按规定予以信用记减分,并向社会公示。

监管银行违反预售款监管金融服务协议约定或承办银行违反三方监管协议约定的,依照协议严肃处理;情节严重的,住建部门予以公开通报并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局。

贷款银行未按相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户,造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工的,由住建部门及时向社会公告,并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局处理,市住建部门不再与其签订预售款监管金融服务协议。

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