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长租公寓中场战事:中小企业离场 巨头伺机扩张

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时代周报记者 刘帅 发自北京

即将结束的2020年,长租公寓市场风云变幻。

12月4日,北京望京SOHO中,一家运营两年的长租公寓创业企业正忙着搬家。时代周报记者在现场看到,与旁边人来人往的办公室相比,这家公司显得有些落寞。

“目前,我们在北京有300多个房源,以后可能会陆续收缩规模,现在行业开始集中发展,中小企业做下去太难。”公司负责人张琳(化名)告诉记者。

创业之初,为快速扩大规模,张琳公司高额收房,虽然房源开始增多,但这也让张琳的公司背负了巨大财务压力。

为突破难关,张琳与某金融机构联合做起了分期租房。时间一久,张琳发现,贷款利率正蚕食着本就不多的企业盈利。

“长租公寓已不再处于快速成长期,大企业进场、资本持币观望、中小企业离场,2020年可说是长租公寓行业分水岭。”张琳告诉时代周报记者。

12月5日,北京某大型品牌长租公寓负责人告诉时代周报记者,现在正是进场的最佳时机,因为“租购并举”仍是政策主基调,同时,行业正在走向理智。

曾经百花齐放

2015年,住房城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》希望推动房地产开发企业转型升级,成为租赁住宅的多元供应渠道之一。2016年国务院办公厅发文明确“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”。

“租购并举”政策风起,一时间,房地产企业、中介机构、创业者、酒店集团等开始进军长租公寓市场。数据显示,当年,长租公寓融资事件高达23起,累计总融资额约32.5亿元人民币。

从2018年到2019年,长租公寓行业获得融资开始减少。据CV Source的数据,2018年总共发生49起长租公寓的投资事件,其中下半年比上半年足足下降47% 。到2019年,前7个月仅有11家长租公寓品牌获得了融资,同比下降了70%。

12月4日,张琳坦言,2015年资本介入,2016年部分开发商入场试水,竞争企业短时间内大量增多,导致企业必须快速扩张规模,高价拿房、不断融资成为行业共同目标。2018年行业进入最高点,2019年蛋壳、青客赴美上市,但之前弯道超车留下的问题也逐步暴露,2019年全年将近60家长租公寓企业爆雷。2020年初暴发的新冠肺炎疫情为长租公寓行业踩了急刹车,不少企业面临房源空置率走高、资金链紧绷的问题。

市场认为,疫情加速了行业的洗牌和进化,经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰,行业集中度会不断提升。

从2018年开始,GO窝公寓、Color公寓、爱公寓、乐伽公寓、喔客公寓等一众长租公寓企业出现问题。天眼查数据显示,以工商登记为准,全国目前已注销或吊销的长租公寓相关企业约170家,占相关企业总量的15%。

行业逐渐集中

虽然中小企业逐步走出市场,但大企业扩张的脚步却未停下,行业内的并购也在持续上演。11月30日,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓;12月2日,中骏地产长租公寓品牌funlive方隅与上海建信住房达成战略合作。

12月5日,58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示,随着行业集中度提升,预计未来2―3年内头部将占据七成以上份额。

张波认为,从长租公寓行业本身来看,第一阶段的“群雄并起”已近结束,2020年长租公寓企业淘汰率正在提升。第二阶段是行业集中度的提升,规模化之争的背后逻辑在于头部企业短期难盈利,但非头部企业未来的生存发展空间较小。

在张波看来,第三阶段是产品力制胜阶段,长远来看长租公寓仅在规模上占优并不足以保持明显优势,唯有在“产品力”上有优势才是根本,这方面的提供空间十分巨大,也是第三阶段各方比拼的核心。

12月4日,同策研究院资深分析师张吉辉向时代周报记者表示,从长远来看,疫情导致的市场波动,不会影响行业发展主旋律,但在市场波动的背景下加速了行业、企业问题的暴露,这些问题值得思考。

比如,如何更好设计构建业主、运营方、租户之间的权责问题;除“租金贷”是否能有别的方式解决行业前期资金投入大,后期回流缓慢的“头重脚轻”的问题等,张吉辉举例说道。

“其实企业暴露出来的问题,正是行业向企业提出的变革之点,我们之前有多盲目发展,现在就要有多精细运营,用后期内功来填补前期留下的坑。”张琳如是说。

运营模式之变

目前,长租公寓企业普遍存在两大痛点:一是租金贷,二是高收低租问题。

租金贷,是长租公寓新闻中屡屡出现的一个名词。

所谓租金贷,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款,相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

12月2日,自如APP的服务助手消息提示,签约海燕计划付款方式中,自如分期、轻松付于11月27日暂停使用,已签海燕用户不受影响,仍可正常还款。

租金贷的出现,改变了传统的房租缴纳模式,企业既可获得预付款,抢占市场份额,也减轻了租客租房压力。但伴随租金贷,也出现了资金违规挪用、追责困难、难以保障租客利益等问题。同时,租金贷放大的企业资金杠杆也让长租公寓企业在后续的运营中背负巨大包袱,令企业资金链紧绷。

对于高收低租,12月5日,一名投资机构人士告诉时代周报记者,实行“高收低租”的长租公寓公司背负着严重的财务压力,短期内难以实现盈利。而未实行“高收低租”的公司则面临无法取得更多市场份额的问题,这是个两难选项。

目前,市场中的情况倒逼长租公寓企业作出运营模式的改变,从抢占市场份额到提升产品服务,从加高金融杠杆到正视资金回流问题。

从长租公寓兴起之日到今天,事实证明了产品才是长租公寓企业发展的“压舱石”。

12月5日,诸葛找房资深分析师王小嫱向时代周报记者表示,国内的长租公寓行业还处在发展初期,尚在探索。目前的长租公寓行业处在调整阶段,基于前期积累的运营经验,调整自身的商业模式,逐渐向精细化运营转移。

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