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“三道红线”下,降债、重现金流、拓合作将成房企趋势

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突如其来的疫情、经济不确定性和“三道红线”等等“黑天鹅”事件,让房地产行业在2020年充满挑战。如何在市场变化下,面对不确定性的新一年,是很多房地产业内思考的问题。

在中国房地产报主办的“2020中国房地产总评榜大会”上,国家发改委国土开发与地区经济研究所所长高国力在论坛上提出,从宏观背景来看,房地产行业的发展环境和背景,也正在发生巨大转变。

局部的逆全球化,区域保护,单边主义的干扰和噪音要进入到高发,高频的阶段。

“对于行业的挑战包括人工智能,数字经济,科技革命和产业重塑,有可能会进入到一个突发的,实质性的,甚至是革命式的影响,特别是新经济的冲击和影响,有可能会极大地缩短很多技术和产业的生命周期。”高国力认为,具体到房地产行业,应该要超前地研究和谋划,影响房地产业发展的新技术,新业态,新模式,企业要做好政策的储备、防范和预警。

而在宏观背景之下,房地产行业面临的限制也愈发增强,尤其是在“三道红线”之下,对杠杆和金融端要求更加严格,使得地产企业需要应对不同变化。

中经联盟秘书长陈云峰坦言,过去一年,商业办公类型物业面临严重困难,产业运营变得越来越重,同时上市房地产行业拿地和融资难度越发加大,合作拿地会进一步成为趋势,包括通过产业形式勾地。

“三道红线下比较明显的趋势是,拿地和融资难度越发加大,这也决定了整个房地产行业排名和竞争力的变化。”陈云峰表示。

业内人士普遍认为,在三条红线的压力下,现金流、企业管理和运营能力正变得愈发重要。当代置业执行董事张鹏认为,房地产企业需要从三个方面要进行改变:“首先要迅速在两、三年时间里把高杠杆降低,把短债换成长债,把债性融资换成股性融资;其次,现金流管理价值凸显出来,行业要从‘三高’进入‘低成本、低回报、高周转’时期,所以现金流的的管理、回款是企业的重要命脉;第三,企业要进一步拓合作,把权益降下来,这也是近期很多企业正在做的方向,财技和业务需要相辅相成。”

世茂集团副总裁、华北地区董事长兼总裁刘辉表达了类似观点,他坦言,政策变化之后,大家对于如何花钱的考虑会更多,这就需要企业对未来发展潜力的城市鉴别能力有大幅提升,低能级城市获得投资机会将会非常少:“另一方面,投资过程会更关注流量变现能力,利润则会放到第二位。”

尽管如此,业内人士对于房地产行业未来发展趋势,仍然报以乐观态度。实际上,虽然地产行业在今年收到较大冲击,但数据显示,到11月23日,中国50个大城市出售土地超过3.51万亿,同比上涨了18.3%,其中50个大房地产企业拿地超过2.2万亿元,市场仍有较大需求。

陈云峰认为,在中国城市化发展进程中,房地产开发企业的资源整合能力正在越发变强,同时从目前百强房企公布的时候数据来看,普遍好于去年,因此房地产行业在国民经济中的重要地位仍是不可改变。

同时,政策性的调控仍然不会有变化,开发商必须在政策限定上限和企业正常运营的下限之间,做出正确的选择和决策。

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