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深圳租房市场淡季不“淡”:部分中介逆势收房

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《每日经济新闻》记者获悉,截至2020年12月16日,深圳全市几大主要中介机构(乐有家、贝壳、中原、Q房、美联物业)公开挂牌供应的商品房租赁房源同比增幅达到了40.7%。但根据深房中协的统计,今年前三季度深圳市二手住宅租金均价已经回到了2018年同期水平。

事实上按照往年,10月之后,本该是进入淡季的租房市场,但今年却有所躁动。受疫情和长租公寓风波叠加影响,出租房源量激增,退租、换租、降价成为现阶段租房市场重要关键词。有业主收回房源后急于出租,价格被一压再压;有租客因受近期长租公寓风波影响,坚持只看社区房源;有中小型投资公司笃定扛过疫情就是春天,反而加快了收房节奏。这是深圳租房市场异动的另一面,淡季不淡。

房源同比增幅超四成

与长租公寓解约之后,房东孙阳将一套位于宝安区兴东地铁站附近的三室一厅挂在了家门口的一家中介门店。这次他不再要求整租,而是按照起初长租公寓的格局,只将仅剩的一个单间租出。同时,孙阳还在微信群、朋友圈等几乎所有可用的社交平台发布出租信息,以期早日出手。

孙阳的经历是深圳租房市场一组群体的缩影。

贝壳深圳研究院院长肖小平表示,最近市场有一个亮点,就是租房市场没有像往年一样进入淡季,反而还是维持在之前的一个成交热度上,淡季不淡。

“租房市场目前出现了两个关键词,退租、换租。退租指的是部分业主跟长租公寓解约,或者因为长租公寓跟他解约,退租带来的房源到中介门店挂牌,所以最近租房房源量是在上升的。”目前市场另一个关键词便是租客换租的需求。据肖小平观察,部分租客知道最近市场房源比较充足,价格也比较好谈,所以开始有一些换租的计划。这种换租计划如果能够在充足房源里找到合适的,最终就能变为成交。这对在二手房趋冷大环境下的大部分中介来讲,也是另一门值得花心思的生意。

肖小平的判断与深房中协提供给《每日经济新闻》记者的一组最新统计数据相互印证。

据深房中协统计,截至2020年12月16日,深圳全市在主要平台公开挂牌供应的商品房租赁房源同比增幅是40.7%。今年年初以来,受疫情影响,人口流动在一定程度上放缓;另一方面,受7·15新政的持续影响,部分原本挂盘出售的房源,比如不符合满五唯一条件或超过豪宅线的房源出售周期拉长,多转售为租,短期内增加了租赁房源的供应。

房东接受“被压价”

另一位房东杨子对于春节前将房子出租问题搞定颇为满意,他说他的房子两年前签给了某长租公寓头部公司,租约为五年,11月中旬解约、收回房源、再出租,前后不到一个月,他自认为神速。

等再次协商好价格签完合同后,杨子与租客深聊,才发现现在签约价格比租客此前实际支付价格(既长租公寓租金返现后的价格)还要低,押金也被从两个月谈到了一个月。“租客之前承租的价格还是长租公寓为大规模扩张后高收低租的低租价格。”他重复了好几次,“房租是降了”。

对于以更低价格租出去,杨子补充道,被压价是市场行为,无可厚非。租出去就好了,总比闲置强。

不过并非所有房东都能“很简单”地与租客协商完毕,另一位南山区业主在接受记者采访时表示,还有“钉子户”,一场持久战在本均是受害者的房东和租客间拉开。

而当被问及如何将房子收回来时,杨子只回复了一句“很简单”,便不再给出任何与此问题相关的答复。

与此前经历过长租公寓麻烦的杨子不同,金女士始终坚持要绝对掌握房子控制权,要求每月租客直接向其支付房租,不过即便如此,她仍要一同经历今年年末的房租降价潮。

金女士有一套位于南山西丽片区的两居室房源,12月底到期,目前租客在住租金为6000元。据金女士介绍,目前其通过中介放出的价格已降为不到5000元,具体可谈,但约定要每年1月加一次租金,200~400元不等。

急租也是金女士降租的重要理由,她的另一套房子去年春节前被租客退租,直到今年5月才租出去,租金算下来也相当于降价,折合到每个月并不少。“不过我也是因为挑租客,才等了那么久。”

部分中介公司加速收房

一面是长租公寓以各种借口退场,加剧了行业悲观情绪,另一面是笃定“扛过疫情就是春天”的中介公司在加速收房步伐。

龙岗区一家区域中介公司的老板告诉记者最近非常忙,在谈一笔整栋收租的单子,合同都改了十几遍,今天一定要签下来。这是现阶段工作重心,而公司其他员工由于淡季到来,则相对清闲不少。

这家正在加速收房的投资公司,在深圳除运营公寓外,还有写字楼、商铺等,公寓规模在1000多间。

据上述中介公司老板介绍,收房是基于疫情以来某些新公寓的运营情况和暂时对利润的忽略,而这也更像是一场与市场的博弈。“一些新招租的公寓还是能租出去的,只是空置率要高一些,但只要达到利润点就可以了,空置率再高,起码能把房东租金交了就行,先不计算装修成本。”

对于为何还在该阶段加速收房,该中介公司老板表示“先拿下来以后往外租,起码不亏本。只是赚得少一些,现在拿下来回本慢,行情好的话就赚得多一点,就回本快一点。主要是看明年行情,明年要疫情稍微稳定一些,那就有得赚。”

对于短期内深圳房租走势,美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,今年第一季度租金有微涨,但第二、三季度已有所回落,目前租金有企稳趋势。实际上每一年市场周期性变化,农历新年之前租金是会下降的,然后重新上涨。

深房中协预计,随着年关临近,春运工作的开启,租赁市场房源或仍将维持当下相对高的供应量,并且租金价格反弹回升的动力仍显不足。

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