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破浪2020|迎风击浪 这一年房地产哪些事最"出圈"

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回首2020,是一个特殊之年,对于房地产行业来说,亦是充满了跌宕起伏、人间百态,既有着疫情冲击下的停摆,也有着面对困难时的勇进。

这一年,有很多房地产大事发生,足以刻入历史的时间节点。时值年末,新京报房产新闻盘点出“十大事件”,包括房企抗疫、世茂福晟“世纪合作”、救市“一日游”、宁杭蓉“万人摇”、万科入股泰禾、长租公寓频暴雷、深圳“打新”、恒大深深房终止重组、涉房企业赴港上市潮持续、房企养猪等,希望借此窥探今年房地产行业的全貌。

房企驰援抗疫

今年,虽然受新冠肺炎疫情影响,每个人的生活发生了很大变化,各大行业受到巨大冲击,但是社会各界齐心协力,共同抗击疫情。疫情之初,包括万科、碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、新城控股、世茂集团、佳兆业、阳光城、正荣集团在内的多家房企,纷纷伸出援助之手,踊跃捐款捐物。

同时,疫情的传播使得商场客流量锐减,多家房企减免或降低商户租金,尽力减少商户的损失。此外,众多房企积极配合防控,主动关闭售楼部,取消各类线下推广活动,开放线上售楼处。

值得关注的是,作为防控第一线和基础环节,社区成为抗疫防控的重点。疫情期间,物业公司与街道、社区联动,从出入管控、信息搭建,到清洁、消杀,以及社区最后一公里中的物资代采、快递代收等,建立起立体的防控体系;从人海战术到研发使用智能化、信息化的防控手段,竭尽全力,使防控工作更加切实有效。

点评:在这场战“疫”中,房企的表现充分彰显其社会责任与担当。

世茂福晟“世纪合作”

去年下半年以来,福晟不断出现债务问题,此后市场传闻,福晟为纾困找来了“白衣骑士”世茂。2020年1月份,世茂福晟宣布达成战略合作,双方建立世茂福晟平台,福晟将所有项目放入该平台,超过4000亿的货值,由世茂操盘。对于外界解读的世茂收购福晟,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示,双方是战略合作,不是谁收购谁。

点评:这场被外界誉为“世纪合作”在年初开场,后续发展却让人始料不及。福晟四方平台将如何解决分歧焦点?无疑考验着彼此的商业智慧。

救市新政“一日游”

今年年初受疫情影响,房地产市场陷入低迷行情,地方纾困楼市动作频频,出台各式各样新政,支持房企复工复产,确保房地产市场平稳健康发展。但也有不少地方政策出现触碰“红线”的现象,发布没多久就被“叫停”,被业界称为“一日游”,包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、青岛、福州高新区等多个城市和地区都曾出现。

诸如3月24日,有消息称,海宁市云上房博会期间(3月25日至4月24日),非海宁户籍人口在海宁限购一套住房政策暂不执行,这引起巨大的舆论反响,该优惠政策在公布一个半小时后就被紧急撤回;4月27日,福州高新区官网发布《关于调整高新区片区控价方案的通知》, 不到一天时间,该文件便从高新区官网撤下。

点评:松绑政策“一日游”背后,是疫情压力下地方政府对调控底线的试探,也是中央层面对“房住不炒”的坚决表态。

宁杭蓉“万人摇”

进入5、6月份以来,热点二线城市包括杭州、南京、成都等地都出现了新盘“万人摇”现象,引发市场关注。

比如,杭州某项目只有900余套房源,却出现5万人摇号的场面,中签率低至1.61%。在南京,某新盘共计223套精装房源,竟引来11890组购房者,中签率不到2%。在成都,今年至少出现7个“万人摇”项目,其中3个项目的认筹人数超过2万人,7月份开盘的凯德卓锦万黛,共推出774套房源,58177人参与摇号,摇中概率仅为1.33%。

点评:新房市场“万人摇”背后,根本原因并不是楼市整体火爆,而是在限价政策之下,一手房与二手房之间存在明显差价,加之上半年金融政策松动,令部分优质楼盘热销。

万科入股泰禾

今年疫情之下,泰禾的流动性危机是雪上加霜,并遭遇失信、股权冻结、停牌重组、债务兑付逾期、项目延期交付等一系列事件。引入战投,是泰禾化解资金危机最关键的一步。

不过,泰禾引“战”消息满天飞,在传闻的战投名单上有10家左右的企业。直到7月底,泰禾扑朔迷离的“引战”计划终于有了实质性的进展,万科确定入股泰禾,拟收购19.9%股份,总对价约为24.27亿元。

但是此次入股,万科在股份过户上设置先决条件,其中一条是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产,能支持泰禾可持续经营,并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。也就是说,此次股份转让最终能否达成,取决于相关先决条件能否满足,仍存在不确定性。

点评:泰禾如果要引入万科实现自救,关键要看能否完成债务重组。此前,泰禾的债务重组并未对外披露任何进展,不过,进入12月月中以后,两笔债务得以延期,这或许令泰禾债务重组迎来新进展。不过,泰禾债务规模较大,重组仍面临较大压力。

长租公寓暴雷频发

今年8月开始,多家长租公寓传出暴雷消息。8月27日,杭州友客公寓暴雷,此后友客总部人去楼空。其后的8月30日,杭州又一家长租公寓适享科技(巢客)也传出“跑路”消息,公司总部同样人去楼空。8月31日,上海岚越公寓资金链断裂。9月份,广州城璞长租公寓爆出资金链断裂。10月份,深圳小鹰公寓暴雷。11月份,又有大型长租公寓暴雷,全国各地出现大规模解约事件。

今年以分散式为主的长租公寓频频暴雷背后,主要是不合理的商业模式以及过度使用“租金贷”等金融杠杆快速扩张。具体来看,企业“高收低出”“长收短付”,即以较高的租金从房东手中收取房源,再以较低的租金出租,并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期。

点评:一些长租公寓此前实行“高收低出”“长收短付”,其间还运用“租金贷”金融杠杆用于规模扩张,这无形中放大了暴雷风险,一旦出现经营管理不善等问题,很容易加速暴雷。

深圳楼市“打新”

2020年,“打新”成为深圳楼市最火的热词。上半年,深圳楼市升温,新房市场尤其是豪宅项目频频出现“秒光”“日光”“千人抢房”等现象,并伴随着“天价喝茶费”等违规行为出现。同时,深圳二手房市场也呈现“井喷”行情,数据显示,今年上半年,深圳二手住宅共成交44000套,同比上升41.2%。

随着年终临近,深圳楼市再次“火”了一把,这次还是因为“打新”,高潮是华润润玺一期新盘和二手房之间有超过5万元/平方米的价差,引发“万人抢房”大战,但伴随着的是“代持炒房”等违背国家相关法律法规的行为,这不仅存在巨大的法律风险、资金安全风险,同时也违背“房住不炒”的调控底线。

深圳楼市的狂热所引发的风险也引起监管部门的发声。深圳政府相关负责人表示,针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。

点评:深圳“打新”背后,既有疫情下高净值人群看好深圳发展前景,抄底优质高端项目的原因,也是深圳新房市场供需矛盾的爆发,更重要的是新房和二手房之间的价格出现严重倒挂,暗含了巨大套利空间。

恒大、深深房终止重组

历时四年,恒大地产与深深房A的重组最终画上了句号。11月8日,中国恒大发布公告称,于2020年11月8日决议终止与深深房的重组计划。同时,深深房也公告称,审议通过了《关于终止筹划重大资产重组事项的议案》,同意公司终止筹划本次重大资产重组事项。

2016年10月3日,恒大地产与深深房签署《关于重组上市的合作协议》,深深房以发行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。交易完成后,恒大地产将实现A股上市。不过,此后双方多次调整排他期和有效期,重组迟迟未落定,深深房股票也从2016年一直停牌至2020年。

点评:恒大深深房终止重组意味着,在“房住不炒”的基调下,A股资本市场不会轻易对房地产打开大门,房企回A之路任重道远。

涉房企业赴港上市潮持续

2020年仍是涉房企业赴港上市的大年。截至目前,今年已经有16家物业公司上市,超过去年的12家,尤其是四季度迎来物业企业上市的高潮,包括世茂服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活等在内的龙头物业企业登陆资本市场,此外还有20余家物业企业准备上市或在上市进程中。

但是随着四季度庞大的新股发行规模,也直接诱发了物业板块调整,老股股价下降、新股频频破发。

与此同时,今年上市房企数量与去年相当,目前有7家企业上市,包括汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股、领地控股、大唐集团等。然而,相比于这些已经上市的房企,仍有不少未上市房企徘徊在港交所大门外,并多次面临着招股书频频失效的状况。

点评:物业股在经历集中调整后,估值会逐渐回归到合理水平,也将进入“分化”阶段。而“三道红线”重压下,仍在排队的中小房企能否实现成功上市,也成为其应对融资收紧的关键一战。

多家房企跨界养猪

时至年底,房企养猪再被热议,这源自新希望集团董事长刘永好在公开场合的一句话,“今天房地产转行做养猪的,我们简单地算了一下全国超过1000家。”

天眼查显示,我国目前有超过1400家企业经营范围同时包含“猪”和“房地产”。但细究下来可分为两类,一类是房企涉及养猪产业,另一类则从养猪产业转型做房地产。因此,并不意味着超1400家房企转型进入养猪行业。实际上,真正“养猪”的企业并不多,整体尚未形成大趋势。

不过,今年确实有大型房企的养猪动作引发舆论强烈关注。3月份,万科正式成立了食品事业部,业务开展初期主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮等三大领域;5月份,万科发布招聘信息,旗下食品事业部招聘猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、猪场兽医等岗位。另一家有“大动作”的房企是富力集团,据鄂尔多斯市人民政府官网显示,今年1月17日,准格尔旗人民政府与富力集团在康巴什就100万头生猪养猪全产业链项目正式签约,项目计划投资27亿元,占地面积7000亩。

点评:房企跨界养猪,多与其自身的多元化发展相结合,在“产城融合”等相关业务领域,谋求长期的“养猪”事业。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 李世辉

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