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蓝光集团张刚:后疫情时代文旅地产仍有投资机遇

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每经记者 陈利    每经编辑 陈梦妤

经历了疫情重击的文旅行业该何去何从?

面对即将到来的2021年,商业地产和文旅地产又将如何继续发展?日前,蓝光文商旅董事长张刚接受《每日经济新闻》记者专访时表示,疫情使得商业地产目标客群快速切换,现在更多的是90后、00后,“后浪”时代的演变,促使商业模式必须要迭代和升级。而商业与文旅不断融合与深度交叉,已成为行业发展的大趋势。

疫情加速新旧动能转化

2020年,“新冠疫情”是很多行业绕不开的一个词,文旅行业也不例外,而不少规模大的文旅企业也未能幸免,陷入困境。

“疫情的影响是非常深远和巨大的,现在仍然继续。”张刚指出,这场疫情加速了文旅行业的变革,尤其是随着市场环境的变化,整个行业呈现出了两个新趋势:消费群体的变化和文商旅行业新旧动能的转化。

根据张刚的分析,受疫情影响,一方面消费群体由原来的60后、70后快速地切换到了80后、90后甚至于00后,而由于消费群体的特征和消费习惯的变化,整个行业也不断呈现出创新求变、多元化、体验式快速融合、线上线下一体化加速等特征。

另一方面,行业同样在发生变化,从原来的以地产为导向逐步转化。在具体细分的跑道当中,各家则呈现出强者恒强态势,包括新势力崛起。“对于文商旅的发展,更多的是从低阶到高阶的升级,在升级过程中必然会衍生出若干创新模式、产品和业态。”

轻资产管理成为新风口

危机也是一场“生存压力测试”。

特别是自2019年年12月,被称为“商管轻资产第一股”的宝龙商业成功上市后,包括万科、华润、世茂等在内的头部企业均表示有分拆商业上市的意向。

商业地产领域的“轻资产热”,成为继物业企业上市潮之后又一新风口。然而,商业地产本身对企业的运营管理能力就是一个较强的挑战,如何在风口上站稳,获得资本市场认可是行业发展的关键。

“国内目前存量市场空间非常巨大,对商业资管市场的需求日趋迫切,更好地把存量盘活是行业所需要的。”张刚分析表示,“我们要理性看待行业呈现出的这种演变或者趋势。行业发展呈现出明显的从单一维度到全周期、从纯线下商管到商管+资管、从线下转成线上线下结合、从原来的一元到现在的多元变化趋势,特别需要企业在资源导入、资本管理等方面的能力,拥有自己的专长、特色的企业,在这一轮浪潮中将发展得更好。”

张刚表示,目前国内的轻资产企业主要分三类:以五大行为代表的咨询服务类企业;以商业地产开发和商业地产管理为主的公司;以凯德、铁狮门、黑石等为代表的资本运作为主的企业。

“尽管这三条跑道中不乏有重叠,但“因为存量市场空间巨大,依然不妨碍这三大类企业在各自细分的市场中进一步深耕。”

张刚举例道,蓝光文商旅已布局全国70余个城市,在管项目超过100个,管理面积近1000万平方米。在这一过程中,蓝光文商旅坚持在商管加资管这一细分跑道当中,除了看重策划、咨询、招商、运营、销售这一传统商管经营方式外,更看重全周期资产管理,包括围绕资本导入过程的规划、管理,以及最后的资产退出和增值。

文商旅深度融合将成大势

2021年是十四五开局之年,城镇化为我国地产行业发展注入了强大动力,催生了持续的居住、办公和商业需求。

“事实上,我们应该算是做服务行业,所以无论是TOC的以人为本还是TOB的以目标客户为本,归根到底都是去尊重市场、敬畏市场。”张刚解释称,消费的群体、目标客群在不断发生变化,每个企业需要根据自身情况来选择最适合的发展道路。

在张刚看来,对地产而言,尤其是商业地产需要达到几个维度的共赢,包括股东、投资者、消费者等。经营性的物业肯定以经营为核心,只有经营好了才能真正实现资产价值,“文商旅融合未来将成为一个趋势。现在已经很少有企业纯粹是文旅谈文旅、商业谈商业,更多的是文旅和商业的跨界融合。”

而在轻资产管理这个万亿级存量市场里,张刚坦言,企业机会是非常大的,具体到蓝光,“坚持以商管+资管双轮驱动模式,这符合市场上70%以上企业的诉求,未来也将向三核驱动模式发展,即产业、技术、资本。”

尤其强调科技的线上、线下一体化。“面对集团经营地域、形态、类别跨度比较大的情况,我们必须打造自己能够依赖的科技化平台。”于是,商业资产管理线上、线下一体化平台——ACP全周期资产管理信息化平台诞生了。其实,资产管理最核心的是资产的投资收益水平,其直接的反映来自是否能够实现长期持续稳定的现金流,这是考验经营性物业的唯一核心指标,也在国际上得到广泛认可。今年7月10日,蓝光文商旅操盘的上海虹桥世界中心项目成功发行类REITs,成为2020年民营A股上市公司首单类REITs。

至于蓝光文商旅未来规模的发展,张刚直言:“从2018年起步,到2020年,我们的占比几乎是五五开,即50%来自集团内部业务,50%来自市场化外拓。在未来三年,我们争取能够达到二八开,也就是20%来自体内,80%来自市场化。”

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