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从流拍到底价成交,北京这宗共产房发生了什么

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每经记者 王佳飞    每经编辑 陈梦妤

根据北京市规自委消息,16个月之后,北京大兴区一宗用以建设共有产权住房的集体土地终于以底价成交。

该宗地块是我国对集体经营性建设用地使用制度的一次探索改革,不过中间却经历了从挂牌到暂停,再挂牌成交的一波三折。

20.61亿底价成交

位于大兴区瀛海镇集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块于12月25日完成挂牌出让,最终由北京北投如郡房地产开发有限公司以底价20.61亿元竞得。

根据挂牌文件显示,该地块东至瀛隆街,西至瀛通街,南至瀛宏路,北至瀛平巷,总用地面积约10万平方米,总建筑规模约14.72万平方米,容积率≦2.5。

更为重要的是,该宗集体建设用地将建设共有产权住房,房屋销售均价为2.9万元/平方米,并且包含全装修费用。

此外还特别强调了,“本次挂牌出让宗地,与国有建设用地同责同权”。

漫长成交

不过,建设共有产权住房的集体土地出让道路并不顺利。

据《每日经济新闻》此前报道,早在2018年末,包括此次成交地块在内的三宗大兴区瀛海镇集体土地便开始公开挂牌。

2019年3月21日,记者与土地出让方北京兴福集体资产管理有限公司确认时,对方表示瀛海镇这3宗土地均未交易成功,后续要进一步等待官方消息。

2019年6月27日,北京市规自委大兴分局发布公告称,因故暂停大兴区瀛海镇3宗集体经营性建设用地使用权出让挂牌交易。

关于此次暂停的原因,北京市规自委表示:“第一次招拍挂终止原因是兴福集地资产管理有限公司综合各方因素,向我分局提出终止挂牌申请。”

就在舆论普遍认为集体建设用地建设共有产权房的试点工作将要暂停之时,不到两个月后,2019年8月初,3宗地块再度入市。

直到2019年9月12日,其中的首宗北京大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块才交易成功,竞得人为北京上瑞置业有限公司,以底价15.13亿元成交。

而此次成交的YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块,官方对其的预计是2019年8月21日开始竞买,预计8月31日完成挂牌出让。但现实是2020年12月11日才收到第一份有效竞买报价单,于日前完成成交。

现在,瀛海镇三宗用以建设共有产权住房的地块尚有YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块未能完成交易,该地块也于2019年8月1日正式挂牌,目前尚未收到报价单。

明显可以感觉到,市场对着三宗地块反映并不热烈,中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者:“瀛海镇这三宗集体土地是一个尝试,市场反响一般,因为位置一般的共有产权住房销售很难,再叠加这集体土地属性,综合来看会令市场更加谨慎。”

不过张大伟也表示:“但如果放开住宅类属性,对市场来说将有非常大的影响,现在看,因为土地所有权属性还未改变,产权依然是集体,巨大的土地差价依然会给住宅市场带来明显供应。”

驶向何方

我国一直在探索土地供应改革。

2019年8月26日闭幕的十三届全国人大常委会第十二次会议上,关于修改土地管理法获得了会议表决通过。法案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。也就是说,我国非农建设用地将不再“必须国有”。

早在2015年2月,大兴区正式被列为集体经营性建设用地使用制度改革全国三十三个试点之一,作为北京市唯一的农村集体经营性建设用地改革试点区,大兴区已出台40多项政策文件,实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价”。

之所以选择大兴区进行试点,似乎和该区有丰富的集体土地资源有关此。《大兴区瀛海镇集体建设用地规划实施方案》中显示,依据大兴区2014年土地变更调查成果相关数据核算,镇域内“可减”现状集体建设用地总规模约3.59平方公里,北京市规自委表示“核算出瀛海镇集体建设用地上市面积约84.4公顷,其中经营性建设用地共计67.14公顷。”

业内专家表示,未来随着集体土地使用制度的改革,由各级政府垄断建设用地供应的格局将大为改观。相应的,随着土地供应多元化,地价将必然下行,进而拉动房价下行。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌日前接受《每日经济新闻》记者专访时表示,中国房地产发展在取得巨大成就的同时,也出现房价过快增长等问题,原因是住房供应和土地供应还比较单一。我们有大量的集体土地没有按照市场规律进入房地产市场,尤其是大城市,土地供量少与房子需求大的矛盾没有解决。改革现有的土地供应制度将是保障房地产长期健康发展的重要方向。

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