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疫情下决战“最后一公里”,物业扎堆上市

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(原标题:疫情下决战“最后一公里”,物业扎堆上市|2021新年特刊)

新冠肺炎疫情期间,物管被称为保障社区安全的“最后一公里”。受到疫情影响,社区安全、住宅健康等方面越来越被购房者看重,对于物业管理的专业性要求也在不断加强。

2020年,多家房企拆分物管板块上市,在上半年股市震荡期间,物管股股价走势坚挺,备受资本市场认可。与此同时,新上市的物管企业中,市盈率超过母公司的企业屡见不鲜,板块价值持续凸显。

上市热潮“一触即发”

不同于年内“V”型变动的楼市,物管行业在疫情影响下迎来了蓬勃发展的一年。

克而瑞此前发布的数据显示,截至2020年11月,上市物企已突破至40家,年内已有16家物企成功登陆资本市场。与此同时,建发物业搭乘上市“末班车”,成为年内第17家在港上市的内地物业公司,12月28日其发布公告称,将以介绍方式在香港联交所主板上市。

倘若追溯2020年物业股上市热潮的源头,还要将目光投向6年前。2014年6月,花样年(01777.HK)分拆彩生活服务集团联交所主板上市,成为内地社区运营第一股,自此掀起内地房企拆分物业股上市的热潮。

按照克而瑞物管的统计数据,2014年至2017年,物业股新增上市数量维持在1-2家;2018年出现增长态势,新增上市数量5家;2019年,物业上市数量首次达两位数,新增上市10家,分别为滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务、新大正、保利物业、时代邻里以及宝龙商业。

参考中国指数研究院发布的《中国物业服务百强企业研究报告》,2019年百强企业营业收入均值达10.40亿元,同比增长17.38%,毛利润率为24.02%,增长0.46个百分点。

时间一转来到2020年,面对新冠疫情的“强势来袭”,物业股的上市热情也丝毫不减。截至12月29日,年内物企上市规模又有了新的突破,达到17家。

根据中指研究院统计数据显示,保守预计,2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米,营业收入将超过6000亿元。综合估算,预计到2024年,全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。

市场回归理性

值得一提的是,物业股的扎堆入市非但没有传来一片哀嚎声,反而物管企业在上市后相继出现“开门红”。

按照公开信息显示,绿城中国旗下绿城管理控股首日收涨30%,正荣地产旗下正荣服务首日收涨23.08%,建业新生活首日收涨22.19%,弘阳服务上市首日收涨6.02%。

根据克而瑞统计结果,截至2020年9月4日,30家上市物企平均股价涨幅为60.87%,与此同时,百亿市值之上的11家物企均呈正增长态势,涨幅均值为79.92%,较整体上市物企股价涨幅高出19%。

可好景不长,资本市场对新事物的检验虽然会迟到,但不会缺席,此前活跃的物业股出现了明显回调,物业股的破发潮也紧随而来。

虽然年内新上市的物管企业不乏像华润万象生活等首日涨幅超过25%的情况,但据克而瑞证券统计,9月至11月期间,30家上市物业公司股价出现下跌现象。其中,金融街服务跌幅近40%,中奥到家、鑫苑服务、建业新生活等公司跌幅也超过30%。

统计结果表示,年初至10月30日,34家物业股平均涨幅为30%,平均涨幅有所收窄。单月来看,9月份,30家物业股的跌幅约为10%,其中13家跌幅在10%以上。

“凭借着物业公司稳定的现金流能力和未来的想象空间,物业股被赋予高估值,但在疫情过后,物业股份会回归理性。”针对物业股市场的波动情况,诸葛找房数据研究中心分析师赵忠吉在接受《华夏时报》记者采访时表示,相对于传统的地产开发,物业行业属于轻资产行业,具有低负债或者零负债以及抗周期的特点,产生稳定的现金流,ROE普遍在20%以上。但物业利润率其实不高,数据显示,基础物业管理的毛利率低于10%,物业的高估值更在于其想象空间,包括增值服务和规模效应。

板块的高成长力

尽管2020年内股市动荡不安,但物业股平均增幅仍然达到了30%,无疑是具备高成长力的板块。

按照克而瑞物管的统计数据显示,截止到2020年10月30日,34家上市物业市值总额4649亿元。从市盈率角度看,超过母公司的企业更是屡见不鲜,物业服务企业市盈率大多超过20倍,普遍高于地产母公司。

例如,截至2020年10月30日碧桂园服务(06098.HK)市盈率为57倍,同期母公司市盈率则为5.02倍;世茂服务(00873.HK)市盈率为68倍,同期母公司市盈率则为7.98倍。除此之外,市盈率高于母公司的企业还包括雅生活服务、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业等多家物业服务企业在内。

2021年物业股是否会延续2020年扎堆入市的热潮呢?赵忠吉认为,近期上市的物业股表现相对较弱,预计2021年扎堆入市会有所减少。他表示,2020年内房企出于三道红线及本身降负债的要求,分拆物业上市募集资金是不少房企降杠杆、加权益的有效路径,通过股权融资的方式补充权益,显著降低资产负债率和净负债率。

但扎堆入市的减少,并不意味着物业板块成长力降低,58安居客房产研究院分院院长张波此前向《华夏时报》记者讲道,目前市场对物业公司的重视程度处于不断提升中。好的物业服务企业的品牌溢价表现也并不明显,随着物业公司上市数量的不断增多,资本市场对于物业公司的重视程度也会不断提升,未来物业公司间的市值差距会进一步拉大,行业的头部效应也将愈加明显。

值得关注的是,政策层面也针对物管企业提供了利好措施。2020年12月15日,住房和城乡建设部等部门发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》。意见明确提出,推进物业管理智能化、关注居家养老服务等相关内容。同时提及,2021年,各省(区、市)选择部分基础条件较好的城市开展试点,在试点工作的基础上,总结形成可复制、可推广的实践经验,加快推进智慧物业管理服务平台建设,实现居住社区生活服务线上线下融合,推动城市提质增效,促进城市高质量发展。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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