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房企规模或现负增长 行业步入精细化发展

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时代周报记者 刘婷 发自深圳

新冠肺炎疫情突袭、调控持续加码、资金监管政策不断收紧……多重因素叠加,让2020年成为房地产行业发展的分水岭。

过去一年,针对房地产市场的调控政策约有500条,行业告别高增长时代,走出平稳行情。

克而瑞研究中心数据显示,2020年行业销售金额超过17万亿元,销售面积约为16亿平方米,保持1%―2%的增长。

2020年收官,房企交出一张并不理想的成绩单。数据显示,2020年全年目标销售完成度超110%的房企数量不及2019年,多家规模房企未能实现既定目标。

“外延式发展在往下走,内生式挤压式发展也会受到杠杆的影响,同步下降。”2020年12月31日,中国房地产数据研究院院长陈晟向时代周报记者表示,在增量市场逼近天花板、规模增速开始下降的背景下,房企规模的增速也会有所下降。

展望2021年,“稳”将成为主基调。

房地产市场长效调控机制将继续发挥作用,针对房地产行业的资金监管仍会收紧。

结合国内外经济研究机构对2021年经济环境的预测,中国指数研究院预计2021年将呈现“销售面积小幅调整,销售均价平稳上涨,新开工维持高位,投资中高速增长”的特点。

调控政策趋严

过去一年,“房住不炒”的总基调仍然保持,房地产长效机制持续深化,“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标始终未变。22城发布了调控政策,从供给端、需求端和资金端等方面规范房地产市场发展秩序。

上半场宽松,下半场收缩,是2020年调控最鲜明的特点。

上半年,为应对新冠肺炎疫情对楼市的冲击,无锡、西安、上海、浙江等地都出台了政策,支持房地产发展。调控的主要内容包括稳定复工、减免租金、放宽预售、土地出让金延期分期、税费缴纳延期等。进入下半年,随着市场逐渐恢复,局部市场快速升温,针对过热城市的收缩性政策再现。

2021年,楼市调控方向是什么?

1月1日,中国指数研究院发文称,房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性,短期内限购、限贷、限售等政策依然难现明显放松,对人才购房和无房家庭购房的支持以及对投资投机性购房的打压等或同步推进。

在张弛有度的调控之下,房地产市场走出了稳定的行情。

中国指数研究院对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%,涨幅较2019年扩大0.12个百分点。据初步统计,2020年50个代表城市商品住宅月均成交面积约3117万平方米,整体规模接近前三年的平均水平。

总量方面,2020年销售面积和销售金额都保持平稳增长。

克而瑞研究中心数据显示,2020年销售金额超过17万亿元,销售面积约为16亿平方米。

2020年12月31日,易居企业集团CEO丁祖昱在演讲中表示,近年来销售面积只有1%―2%的增长,未来几年销售额可能还会继续增长,但销售面积可能仍会维持不变。在“房住不炒”的基调下,行业不确定因素减少,增长进入瓶颈阶段。2021年,房地产行业或将步入“无增长时代”。

根据“中国房地产中长期发展动态模型”,中国指数研究院预计2021年将呈现“销售面积小幅调整,销售均价平稳上涨,新开工维持高位,投资中高速增长”的特点。

需求端,房地产行业信贷环境收紧,或将推动需求释放更趋理性,中指院预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%―3.8%。鉴于销售均价在产品结构及一二线城市销售较好等因素影响下仍将保持结构性上涨,2021年商品房销售额仍有望实现新突破。

融资收紧信号

2020年12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),自2021年1月1日起实施。

《通知》明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制,将采取分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。

《通知》显示,2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自《通知》实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自《通知》实施之日起4年。

近期,房地产行业的资金监管持续收紧,银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险,房企融资压力不减。此外,“三道红线”下企业融资端将进一步收紧,经营压力加剧。

“2021年将会是调整的一年,我们内部并不乐观。2020年销售和回款端受冲击过大,企业可用的资金大幅减少,预计至少还要用半年的时间喘息修整。”1月2日,一名粤系房企投资部中层人士对时代周报记者表示,2021年公司的首要任务是增利润和降负债,将会放缓规模增速和压缩拿地预算,以应对行业下行和资金收紧的挑战。

融资环境持续收紧,企业要如何在2021年求变?2020年12月31日,陈晟对时代周报记者表示,新的金融环境不仅对企业的财务策略提出了挑战,还对财金纪律制度提出了要求。监管部门不是一揽子简单地控制行业,而是进行“一企一策”的金融调控,高质量发展和低负债降低风险是监管对企业的要求。

陈晟认为,面对新的要求,企业可以采取相应的应对措施,如将短期负债变成长期负债,将非标的变成标准的,将间接融资变成直接融资等,建立符合金融稳定的财经标准。

规模房企增长难题

2020年是房企实现KPI路上关卡最多的一年。上半年百强房企累计业绩在增速上均未能回正,房企实现规模目标的难度系数直线飙升。

克而瑞研究中心数据显示,2020年企业整体的业绩完成情况不十分理想,业绩目标完成情况不及2018年、2019年同期。2020年全年,目标销售完成度超110%的房企数量不及2019年,目标完成度在90%―100%之间的房企数量也有所提升。截至2020年11月末,有近4成房企的目标完成率较低,不足90%,占比达近五年来同期最高。

行业下行压力加大,部分房企选择主动降速,可见对2021年市场预判较为审慎保守。

丁祖昱认为,2020年部分房企已经出现负增长,2021年可能出现规模企业操盘和权益口径销售业绩下降的情况。在三条红线的压力下,房企投资和规模扩张的动能将进一步降低。2021年企业增速将普遍下降,规模房企出现负增长可能是常态。

1月1日,58安居客房产研究院分院院长张波对时代周报记者表示,“唯规模”论的时代已经过去,规模化本身不代表良性发展,未来企业健康度更重要,负债水平、产品力、科技化等核心指标的变化更值得关注。

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