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世联行剥离长租公寓业务:中资产给经营带来压力

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珠海国资委控股的房地产综合服务提供商深圳世联行集团股份有限公司(世联行,002285.SZ)1月11日就股权转让全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司及受让孙公司股权一事,回复深圳证券交易所出售原因是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型。

自去年7月,珠海国资委旗下珠海大横琴集团有限公司控股世联行之后,接连剥离世联行业务亏损小贷业务和长租公寓业务。

世联行表示,2020年借着引入国有法人股东的契机,该公司启动了新一轮的发展战略,明确了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系。“大资管”业务重新回到轻资产专业服务能力上,其中公寓管理业务从中资产模式为主,转为聚焦到轻资产模式。

长租公寓超过八成项目为中资产模式

根据2020年12月30日公告,世联行拟与全资子公司世联集房、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)签署《关于转让深圳世联集房资产管理有限公司股权之股权转让协议》,世联行拟向华燕智辉转让其持有的完成资产重组后世联集房100%的股权及对应的所有权益,目标权益的转让价格为5.3亿元。

世联集房是世联行主募集资金投资项目“长租公寓建设项目”的实施主体。

世联行控股股东珠海大横琴集团有限公司的全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司(作为优先级有限合伙人,以下简称“大横琴创新”)拟与华燕智辉(作为普通合伙人)及其他有限合伙人(作为劣后级有限合伙人)共同设立珠海横琴华琴实业投资合伙企业(有限合伙),作为承接华燕智辉在《股权转让协议》项下全部权利、义务的主体。其中,大横琴创新认缴前述主体49.5%的出资份额。

世联行表示,整个市场还处于初步发展阶段,行业集中度低,综合成本较高,尤其是重资产和中资产模式。从2015年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市,采用以中资产模式为主部署公寓业务。截至2020年12月,在管项目约140个,约82%的项目为中资产模式,剩下的除了几个项目为重资产模式外,其他均为轻资产模式。

自该公司开展公寓业务以来,中资产模式快速实现了规模化发展,构建了该公司在集中式长租公寓行业的竞争优势;但中资产模式前期需要投入大量的资本、回收期长,在目前市场环境下,对整体经营带来一定压力。

截至2020年9月30日,世联集房总资产为10.22亿元,净资产为-10.35万元;2020年前三季度世联集房业务收入4.4亿元,净亏损2.089亿元。

目前,市场上公寓业务的运营模式主要包括“持有-运营”(重资产模式)、“租赁-运营”(中资产模式)以及“委托运营”(轻资产模式)三种模式。

“持有-运营”模式即通过自建开发或者外购的物业,打造公寓产品提供出租运营服务;“租赁-运营”模式 即通过租赁取得物业的管理权(通常为整栋,或整栋中的几层),经过标准化改造或装修后,统一出租管理的一种模式;“委托运营”模式即受托方为委托方持有或者租赁的物业提供运营管理服务(不需要改造装修投入),从而收取一定服务费的模式。

各市场主体依据自身资源和行业背景的不同,选择不同的运营模式,其中 重资产模式以政府、开发商、基金公司等主体为主,中资产模式以及轻资产模式以服务商为主 。

此次出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权,是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。

受让的世联集房43家子公司中,23家公司为已解约项目的公司(无项目),7家公司为尚未营业公司,剩余13家公司为在运营项目公司,共含25个项目,主要为轻资产模式公寓项目,其余少部分为酒店短租运营项目、自有产权物业项目等。

魔方接手?

值得注意的是,这笔交易中除了有大横琴兜底,还有另一长租公寓运营商魔方公寓的身影。

魔方公寓是魔方(中国)生活服务集团在中国境内的全资公司,业务覆盖北上广深等20个主要城市。

优先级合伙人大横琴创新持有49.5%股权的华琴实业,合伙人之中还有南京魔方佳弘公寓管理有限公司,持有华琴实业18.5%股权。南京魔方的投资资金主要来源于其母公司魔方(中国)投资有限公司。魔方(中国)投资有限公司注册资本33,697.3235万美元,实缴资本14,075.9593万美元。截至2020年9月30日,魔方(中国)投资有限公司的净资产为7.58亿元。

根据公告,南京魔方2019年度、2020年截至9月均无营业收入,且净利润分别亏损2748.2元和976.31元。

另一由华平投资控股的燕鹭(上海)股权投资基金合伙企业(有限合伙)中,魔方中国持股28.78%。燕鹭上海2020年截至9月份,无营业收入,亏损35.95万元。

业内分析人士认为,或许真正买入世联行长租公寓项目的是魔方中国。公告披露南京魔方和燕鹭上海都是劣后级合伙人。优先级合伙人是风险厌恶型,需要保障本金以及相对较低的固定收益率,其本金的保障实质上由劣后级合伙人承担。而劣后级合伙人正好相反,属于风险爱好型,期望利用较少的资金在项目投资中获得较大的收益,同时也承担着较大的投资风险。

截至1月11日,世联行收于4.56元/股,跌幅3.8%。

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