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北京写字楼空置率达10年最高 B面是大宗交易活跃

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经济观察网 记者 程璐洋 至2021年1月14日,房地产服务机构“五大行”,世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、仲量联行和第一太平戴维斯,全部发布了2020年全年北京房地产市场报告。

从2020年的一季度到四季度,北京写字楼市场“承压”的字眼一直出现在各大行的报告里。

空置率、租金和净吸纳量,是衡量写字楼市场的关键指标,由于样本选择不同,各家机构数据稍有差异,但五大行报告中的共性趋势明显。

从空置率来看,北京写字楼四季度的空置率,持续走高超过15%,为十年来新高。

五大行中,最高的为高力国际数据,显示空置水平至19.4%;最低的为仲量联行数据,显示2020年底,全市空置率达15.4%。

多家机构告诉经济观察网,市场出现“以价换量”现象,由于空置率处于历史高位,为尽快提高出租率,部分业主继续通过降低租金的方式争取租户。具体到租金表现,北京写字楼平均租金下降为三百多元/月/平方米。

仲量联行指出,截至2020年底,租金创下连续八个季度下跌的纪录,为342元/月/平方米的租金,同比下跌7.9%;戴德梁行数据显示,第四季度,北京全市租金为337.2元/月/平方米,同比下降11.8%。

净吸纳量方面,四季度吸纳量开始回暖。

世邦魏理仕数据显示,第四季度全市净吸纳量达14.2万平方米,比过去十年的季度均值高出近一倍;下半年的累计净吸纳量较2019年同期有近50%的增长。第一太平戴维斯数据显示,全年北京甲级写字楼市场的供应量约为64.9万平方米,但净吸纳量仅为17.7万平方米。

即使四季度的吸纳量开始回暖,但面对全年的大量供应,空置率仍被不断推高。相比2020年,2021年的供应量会更高,有机构称之为天量供应。

高力国际判断,2021年全市甲级写字楼将迎来供应高峰期,预计全年新增供应将达到157万平方米。戴德梁行也表示,未来三年,北京写字楼市场将继续迎来约316.9万平方米的新增供应,其中预计2021年新增供应将高达150万平方米。

天量供应,并非从2020年开始。从2018年以来,北京写字楼市场迎来高供应量周期。高力国际和仲量联行均表示,相比2015年,市场空置水平上涨超过10个百分点。

对2021年的预测,高力国际表示,市场空置率将触及高点,随后将进入3至4年的去化周期,租金预计继续下调。2022年,随着市场新增供应量减少,租金将逐步企稳。

仲量联行的看法是,2021年的需求将回暖,但随着大体量面积的入市,空置率仍将上升,租金可能于2022年触底。其预测,2021年,租金将达到327元/月/平方米,空置率达17.8%。

租金下行和空置率高企的背面,是活跃的大宗交易。2020年,外资投资北京写字楼的大宗交易比例持续上升。

2020年9月,高力国际2020投资者问卷调查结果显示,36%的被调查投资者选择北京,作为最具吸引力的投资地点,该比例同比增长12%。高力国际表示,北京的甲级写字楼市场,从2022年起新增供应将减少,加上需求持续回暖,供应量开始去化,2021年是收购或出售的机会窗口。

2020年,全年大宗成交总额达到470亿元,显著低于2019年800亿元的峰值,但仍高于2018年的投资总额。

仲量联行认为,2020年外资大宗成交占到全年总成交额约35%,这在多年来由内资主导的北京投资市场中极为少见,且显著高于2019年的30%和2018年的22%,可见外资投资者在京活跃度持续逐年提高。

仲量联行华北区投资部资深董事王刚表示:“北京市场强劲的基本面、更多可售资产和更大的议价空间等众多利好因素的持续作用,也将推动北京商业地产市场继续受到国内外投资人的青睐,投资热度有望在2021年转化为更多成交。”

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