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解读|上海楼市组合拳打击投机炒房,最大限度维护刚需

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1月21日晚,上海市住房城乡建设管理委联合市房屋管理局等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(简称《意见》),《意见》共十条,涉及土地、限购、信贷、新房摇号、税费等内容,充分体现上海稳定房价、稳定预期的导向。

分析人士指出,上海在近期楼市较活跃,一些违规行为有所露头的情况下,果断对楼市“虚火”冒头就打。此次新政以“组合拳”的方式全面降低楼市投资投机买家入市机会、提高入市成本;与此同时,摇号对“无房家庭”倾斜的政策又最大限度保护了刚需市民的买房权利。预计及时出台的政策将促进购房者心态得到稳定。

以下为澎湃新闻(www.thepaper.cn)对上海楼市新政重点内容作逐条解读。

《意见》提到,完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。

解读:增加土地供应可真正缓解供求矛盾。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,完善土地市场管理方面主要强调了三点。第一、土地供应要增加,结构要调整,这是比较吻合上海当前购房需求的特征,能够真正缓解供求矛盾。第二、此次政策明确了区域市场供地的调整,尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地,有助于后续此类区域住房项目的增多,利好人员住房的解决。第三、政策也提到了对土地价格的稳定,强调了房地联动机制的坚持,这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

有上市房企投资拓展部人士表示,依然看好上海市场,期待上海推出更多优质的土地,公司已经通知重点关注上海未来在郊区轨道交通站点周边的推地计划,加强研判和调研,争取再拿到合适的土地。

《意见》提到,严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

解读:这一政策是“打补丁”政策,严堵假离婚买房。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,这一政策对于一些想通过假离婚来获得购房资格,以及通过假离婚来获得首套资格,都会产生直接遏制作用。这次收紧信息十分明确。

严跃进也表示,这个政策打击了假离婚骗取购房资格的现象。现在即便是离婚了,那么最近3年购房也都还是有影响的。相对来说,上海政策更严。

《意见》指出,调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

解读:根据以往的规定,购买普通住宅首套房满2年交易时,免征增值税及附加,但是按照新政,必须满5年后才能免征增值税。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,由于市场短期形成炒作氛围,尤其是打新热,买到新房后转让也有差价。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年,即提高增值税免征年限提高炒作成本。这些组合拳旨在打击投机炒房行为。

某房企营销人士指出,购买房产、装修入住本身就是一个较长的过程,5年的限制期比较合理,增加了短期换手的成本,同时又不会限制刚需的置换需求。

另一名TOP10房企人士也表示,直接限定5年内转让房屋全额征税,这一政策直指炒房行为,提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求,在一定程度上也会限制二手房的流动性,2021年上海新房的供应力度预计会有所加强。

《意见》明确,严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

解读:加大对购房人首付资金来源的审查,将有效解决目前市场存在的部分违规资金套现行为。

某房企营销人士向澎湃新闻,有些购房者利用消费贷、经营贷等资金成本较低的特点,套用该部分资金违规买房,一定程度上推助了新房认筹环节的“火热”。严查的行为将抑制套用低成本资金快速赚取差价的行为。

《意见》提出,严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管,保护购房人合法权益。

解读:规范新房销售环节,同时保障刚需正当买房需求。

卢文曦指出,完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。这个举措最大限度保护刚需买家的权益。

张波提到,商品房的销售管理,包括一房一价以及公示和备案在上海之前都做得较好,这次对于“一价清”提出要求,也防止房企通过在装修、车位等方面不当增加收取违规费用。同时“实名制”的要求可以有效防止炒作购房资格和不当转让获利。

上述TOP10房企人士也指出,该条旨在规范新房销售环节,由于上海近两年执行严格的新房限价制度以保障房价稳定,部分板块的一二手房倒挂现象的确存在,少数新房销售环节中产生违规现象,私下收取“茶水费”、内部违规操作的现象有所抬头,预计这一层面的严控力度将进一步强化,查处的力度和范围将会明显提升。

《意见》还提到,严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管,开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

解读:规范房地产市场经营秩序,规避人为制造市场紧张气氛。

卢文曦指出,房产中介等煽动性宣传也助推了市场交易热,预计加强管控后,躁动情绪会降温。

此外,政策还提到了坚持租购并举、加快推进旧区改造、加强政策宣传等内容。上海市委、市政府表示,始终高度关注住房民生福祉,坚决落实城市主体责任,立足于广大市民的安居宜居,统筹谋划“十四五”住房发展,在促进房地产市场平稳健康发展的同时,通过加大租赁住房发展力度,增加租赁住房有效供应,完善长租房政策,稳定供应保障性住房,多渠道满足市民居住需求;并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式,多策并举改善市民居住品质。

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