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上海写字楼空置率创十年新高,市场或"以价换量"

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(原标题:上海写字楼空置率创十年新高,高供应下未来两年压力更大,市场或“以价换量”)

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

过去一年,上海写字楼市场受疫情冲击明显,空置率居高不下。据高力国际发布的研究报告,2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米,空置率为22.7%,创下十年新高。《华夏时报》记者了解到,2021-2022年上海写字楼新增供应将迎来高峰,年均有超过200万平方米的新增供应量入市,将使市场空置率进一步上扬,租金也将承受较大压力,“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。

2020年上半年市场净吸纳量录得十年最低

1月11日,高力国际研究报告显示,2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米,空置率为22.7%,创下十年新高;平均租金为人民币7.64元/平方米/天,租金同比下降10.7%。

与非中央商务区相比,中央商务区仍保持较大韧性。根据仲量联行发布的数据,受长宁区新增供应影响,中央商务区空置率同比上升2.0个百分点至12%。而非中央商务区的空置率受新增供应影响,在第三季度达到31%的高点,四季度在成本控制型需求支撑下空置率回升至29.6%。

供应方面,世邦魏理仕发布的《2020年上海房地产市场回顾及2021年展望》报告显示,2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付,仅录得约68万平方米的新增供应,同比减少32%。下半年市场快速复苏,需求增长超预期。

从需求方面来看,上海写字楼市场上下半年分化明显。据高力国际数据,2020年上半年,上海写字楼市场受疫情冲击明显,净吸纳量录得十年最低。但进入下半年市场需求强势反弹,净吸纳量达到25万平方米,大幅超过2019年下半年的17万平方米,同比上涨46%。全年数据显示,2020年全年净吸纳量为34万平方米,仅较上年同期下降11%。

仲量联行方面也指出,随着上海疫情得到有效控制,办公需求持续释放,2020年四季度上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米,2020年全年净吸纳量录得40.7万平方米。而与空置率的表现一致,在成本控制型需求和总部整合需求的支撑下,非中央商务区2020全年净吸纳量达到39.7万平方米。尤其是在四季度,中央商务区净吸纳量进一步回升至2.5万平方米。

过去一年,据高力国际统计,受进一步放宽外资金融业准入限制利好,2020下半年陆家嘴区域成为市场热点,前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。各行业吸纳量占比中:金融行业写字楼需求仍最为旺盛,达24%;科技行业超越专业服务业,以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源;医疗健康行业(6%)在需求中的占比大幅提升,首次位列前六。以企业性质区分,内资企业(56%)仍为需求主力。

值得注意的是,尽管上海投资市场在2020年行情不佳,但办公楼仍是投资者最受青睐的资产类别。

据仲量联行数据,2020年上海投资市场成交量5年来首次下跌。2020年全年上海投资市场的总交易额为人民币765亿元,同比下降28%。但其中办公楼的成交量较去年持平,占总成交量的比重达到了82%;世邦魏理仕的数据也指出,2020年上海的大宗交易市场共录得了64笔交易,累计成交总额达690.37亿元人民币。全年,自用买家累计购置27幢总部写字楼,在总交易金额中的占比达到61%。

写字楼供应高峰将至

进入2021年,研究机构普遍认为,上海写字楼市场仍将压力不减。

高力国际方面指出,2021-2022年上海写字楼新增供应将迎来高峰,年均有超过200万平方米的新增供应量入市,将使市场空置率进一步上扬,租金也将承受较大压力。因此,“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。

不过,世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越显得比较乐观。其透露,受项目延期入市的影响,2021年上海写字楼市场计划入市项目近140万平方米。而“我们预计2021年上海写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现”。

张越向《华夏时报》记者解释说,随着多家外资券商实现控股,外资全资基金和期货成功落地,上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现,新一轮设立扩张的办公需求已然启动。与此同时,内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新,近期直销银行等新型金融企业办公需求快速涌现。市场合理租金水平提供升级扩租窗口,而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽,写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。

仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻判断,随着经济逐步复苏,租赁需求持续回升,成本控制型租户将继续推动租赁市场需求。

其称:“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感,加之供应充足,预计租金在2021年将继续有所下降。而受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏,包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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