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楼市太燥热 上海"一家庭只能认筹一个楼盘"被辟谣

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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

岁末年初,上海楼市进入“升温通道”。1月20日上午,一份网传的《闵行区房管局会议纪要》(以下简称“《纪要》”)透露上海将严控楼市过热现象,针对摇号过热现状限定认筹比例、杜绝人为“炒作”抬高二手房价格等,但之后被上海市房管局予以否认。尽管如此,市场分析人士认为,在“房住不炒”的政策环境中,不排除调控政策的升级,而上海市场过热的局面也必将难以延续。

市房管局“要求加强销售环节管理”

1月20日上午,一份《闵行区房管局会议纪要》的截图开始在上海多个微信群流传开来。

《华夏时报》记者看到,在防止认筹过热的措施方面,《纪要》设定了新房项目认筹红线为3:1,要求项目在认筹前需和区房管局报备,合作销售机构、中介机构,不能和中介联合操控周边二手房价格;对同一家庭同一时段(认筹开始-摇号结束)全市范围只能认筹一个楼盘,且认筹金不超过房屋总价的20%;适当提升“热盘”认筹金比例,但首套不得超过35%,二套不超过70%,且认筹金在摇号结束1周内退还客户。而针对开盘当天去化率超过90%的楼盘,认筹名单需要提交房管局备案,并不得更名。此外,为稳房价,《纪要》称将对预售价审批从严,并适当提高低于市场价的楼盘,防止过热等。

值得注意的是,《纪要》还给出了2条“后期调控政策”,透露上海市正在研究相关的调控政策,例如离婚两年内不能买房,分批摇号政策等。“将视这两个月的情况而定,如果市场过热,大概率会落地”。

不过,《纪要》流传仅数小时后就被权威部门予以了否认。今天上午11时,针对“新政”传言,上海市房管局向媒体强调,目前并没有出台新的政策,只是针对目前销售环节中的不规范现象,要求加强销售环节的管理。

对此,不少业内人士认为,否认不代表不存在,只是因为规范文件还未正式出台。易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示,此次会议纪或有一定的真实性,不排除是讨论稿或建议稿,体现了上海近期关注房价过热现象的特征。

“传言”背后,无疑是人们对上海楼市热度空前高涨的担忧。一段时间以来,“上海已经抢不到房”“博士四次摇号失败吐槽摇号政策”“47组客户排队看一套房”“学区房价暴涨60%”……各种吸引眼球的消息层出不穷,展示出上海楼市疯狂躁动的一面。

据上海中原地产数据显示,2020年12月份入市新盘达44个,入市面积为135.1万平方米,而上一次上海新房单月入市量超过130万平方米还是在2015年10月;易居研究院统计,2020年年末上海有24个热盘认筹率破100%,其中不乏认筹率超过500%甚至1000%的楼盘。例如,2020年12月底,前滩尚峰名邸认筹率已达到1278%,中建朗阅府、首创·禧瑞荟以及汇成·南街里项目均获得超500%的认筹率。不仅如此,一些热门楼盘还大幅提高了购房者的资质门槛,比如12月8日开始认筹的徐汇滨江壹号院项目认筹金就高达600万元。

新房市场认筹数突增,也对二手房“跳涨”产生了明显影响。根据中原地产数据,12月上海二手房成交约3.9万套,创下年内新高;贝壳研究院数据则显示,2021年1月,市场延续升温态势,1月前13天,链家二手房成交比2020年12月同期增加了42%。而在火热的市场环境中,房东“跳价”案例增多,甚至连法拍房也受到热捧。

上海楼市后续或维持“震荡调整”走势

上海楼市为何如此火热?严跃进认为,实际上从2019年开始,上海楼市就已处于小幅升温的阶段,“叠加其他因素,则使得市场交易更活跃、房价上涨更快”。比如,2020年是上海住房供应大年,势必会带动市场交易的活跃;新盘限价与二手房产生的“倒挂”,也导致购房者“买到就是赚到”的心理加重。与此同时,一些热点事件比如“排队买豪宅”“千人摇”的传播,更容易放大看涨情绪、或激活一些观望的置业需求等。

58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者强调,上海房价并非是投资者推动上涨,而是实实在在的需求推动。“上海热度提升的重要原因是需求侧增长明显,无论是符合购房资格人群增长,还是拆迁导致,抑或境外留学人群的回流,在一定程度上使得购房需求增加。”

值得一提的是,种种因素中,由于第一年实施“公民同招”政策,“学区房”成为上海楼市躁动的重要推手。

“你要换学区房?现在房源少,挂出来你也不一定抢得到。”近日,在位于闵行区七宝镇的太平洋房屋,一名中介向《华夏时报》记者介绍说,2020年起上海实施公民同招、民办摇号、公办统筹等政策,公办一贯制学校对口的小区房价开始疯涨,现在对口优质小学的学区房更是稀缺。仅以对口闵行区知名小学明强小学的“九歌上郡”为例,不仅单价在2个月间涨了5000元高达77000元/平方米,目前该小区挂出来的房源也仅有2套。

眼下,尽管1月20日上午的《纪要》被权威部门定调为“谣言”,但多数市场分析人士依然认为,调控政策呼之欲出,上海市场过热的局面必将难以延续。同策研究院分析师丁垚称,“如果上海楼市2021年依然保持目前的热度,可能会出台定向收紧政策”。

《华夏时报》记者也注意到,1月19日,上海市住房保障和房屋管理局官方微信号“房可圆”发布消息,上海市房管局局长王桢在近日召开的上海市房管局2021年工作务虚会上表示,要坚持租购并举、着力解决大城市住房突出问题。此外,要坚持刚柔并济,把“稳”和“保”任务要求落实到位,着力保持房地产市场平稳健康发展。

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,上海市场过热局面不可延续:“今年金融信贷会有所管控,成交压力会逐渐显现出来。此外,1、2月份是传统淡季,企业关注年终总结,对于新年投放速度不会那么快,预计后续还会维持震荡调整的走势。”

卢文曦表示,虽然近期交易势头不错,但1月本来就是淡季,且“经过前期高速奔跑后市场需要调整喘息”,因此今年1月以来新房成交连续调整2周,交易缩水的趋势明显,“市场连续回落属意料之中”。另一方面,当前上海楼市结构性不平衡问题突出,热点板块、热点楼盘认筹率高,而远郊刚需盘认筹率并不高,总体而言比较正常。

同策研究院分析师谢梦娴也向《华夏时报》记者表示,2021年1月前2周,上海市商品住宅销售成交量主要来源于上月的成交房源,由于网签滞后的原因延续至前2周,导致这两周成交量大。但进入第三周就显示出了真实的成交数据:该周商品住宅成交面积仅为6.13万平米,处于一个较低水平。成交排名第一的项目为位于奉贤区的电建泷悦蓝湾,均价低于3万元。“从供应方面来看,一月每周供应量处于一个平均水平,房企推出楼盘除少量内环内的核心板块外,大部分为均价2-4万元的外环外刚需型项目。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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