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限购加码、限售升级……杭州开年甩出楼市调控“王炸”

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(原标题:限购加码、限售升级、关闭投机买房通道……杭州开年甩出楼市调控“王炸”)

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺

1月27日上午,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》),从增加二手房交易成本(增值税免征从2年到5年)、人才限购升级(人才无房补丁)、限售加码(从取得不动产证开始计算)、限售升级(10%以下中签率项目)、关闭投机通道(落户不满5年只能买一套)等方面进一步加码房地产市场调控。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为,杭州这一调控政策直指一二手房价倒挂所产生的投机性需求。同时针对无房家庭和高层次人才给予了更多摇号优先倾斜,亦是保障新市民居住的有效举措。预计此举对于杭州楼市长期稳定将起一定作用,尤其对于投机性购房有着明确的打击态度,短期内也会对杭州楼市起到降温作用。

杭州市人民政府官网截图

限购加码:落户不满5年,只能买1套房

《通知》进一步加强住房限购,落户杭州市未满5年的,在限购范围内限购1套住房。将限购范围内住房赠与他人的,赠与人须满3年方可购买限购范围内住房;受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

对此张波指出,将落户5年内锁定限购一套,是打击炒房行为的直接体现。杭州过去一年市场热度较高,从数据来看,截至2020年底,杭州商品住宅成交量已连续6年突破10万套(2020年为115904套)。更值得关注的是,杭州核心十区的商品住宅成交均价2020年环比上涨超过13%。通过需求侧的调控,可有效抑制投机性需求的增长。

在张波看来,杭州这一政策的作用是堵漏洞,通过赠与方式来达到突破限购或者取得购房资格,尤其是政策中明确提出受赠家庭必须拥有购房资格,是明确对于“明赠暗买”的漏洞进行了有效封堵。

数据来源:中指研究院

值得一提的是,《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整,新增一类无房家庭:2018年4月4日后转让杭州市限购范围内住房的,在限购范围内无自有住房记录满3年,可认定为无房家庭。

事实上,杭州在近几年的人才争夺战中收获颇丰,大量人口的流入也伴随着市场购买力不断增加。2020年杭州新引入的35岁以下大学生就超过了30万人,大量的新市民居住问题也在不断凸显。“为保障新市民的居住需求,杭州从无房户摇号优先开始落手,并对无房户进行了严格限定,此举效果会较为明显。”张波表示。

此外,《通知》还完善了高层次人才优先购房政策。明确自《通知》发布之日起,高层次人才转让杭州市限购范围内住房的,须在限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

“从杭州2020年3月调整了高层次人才政策后,杭州的高层次人才流入速度明显加快,2020年全年累计认定A类至E类高层次人才超过2万名,引入人才后如何留住人才,更好让人才实现安居乐业,在保障高层次摇号优先的同时,还明确限定了其无房的背景。”张波表示,杭州此举在保障高层次人才购房需求的同时,也精准封堵利用政策进行投机的可能性。

限售升级:新房中签率小于10%,5年内不得转让

《通知》进一步加强住房限售,规定杭州市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目,购房人以优先购买方式取得的商品住房,自取得不动产证之日起5年内不得转让。

资料来源:中指研究院整理

在刚刚过去的2020年,尤其是上半年杭州新房摇号狂热,以远洋西溪公馆为代表的现房项目因可立即套现引发“疯狂”摇号。再加上7月24日杭州市政府被约谈,政策开始收紧,下半年杭州接连出台的两次新政可以说是“调控政策的精细化版”,表现出力度小、更灵活的特征,侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”,其落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞,继续稳定市场预期。从新政落地的实际效果来看已经在市场上有了一定体现,如“万人摇”现象不再出现、无房户的中签率有所提升等。

“但由于一二手房价的存在,市场的投机性需求依然存在。为消除市场隐患,从后续交易环节上进行调控,可有效引导市场预期,同时可将短期炒作性需求快速清场。”张波表示,本次杭州限售升级,可有效降低市场热度,持续房价整体稳定。

与此同时,《通知》还进一步加强税收调节,明确杭州市限购范围内,个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

张波表示,此举增加了交易环节的转让成本,由于强化流转环节征税,税收叠加到房价将有可能超出购房者预期,阻碍潜在需求向实际需求转化,形成二手房的降价压力,从而实现二手房市场的房价稳定。但单一靠税收政策对市场影响力度有限,结合政策中的限购和限售政策,组合力度的效力就会持久。

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