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北京房价蛰伏4年后出现“骚动” 监管打预防针能否稳房价?

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又到岁末,北京房价会涨吗?2月1日,业内传出一份关于《稳定首都房地产市场的承诺书》,要求严禁炒作房价上涨预期。有中介机构人员表示,“这是监管提前打预防针”。

1月底,北京市住房和城乡建设委、各区住房和城乡建设委、市房地产中介行业协会多次约谈主要经纪机构负责人,要求严格落实“房住不炒”调控,不得渲染、炒作房屋成交信息,不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章等。

此前根据国家统计局数据,2020年12月份,北京、上海和广州一线城市新建商品住宅销售价格分别上涨0.3%、0.2%和0.7%,北京、上海、广州二手住宅销售价格分别上涨0.5%、0.6%、0.7%。

2016年开始,北京房价曾出现一轮上涨,2017年的3·17新政则结束了这轮上涨。此后北京房价一直未有抬头。根据机构最新公布的房价数据显示,2020年12月至今年1月,北京二手房成交活跃,网签量创下4年来新高。

在迅速攀升的成交量下,不少业主的心态悄然发生改变。业界关于稳房价的消息频频传出,前有住房贷款的收紧,后有对房屋交易中介的规范。留京过年的北京春节期间不再是一座空城,那么北京楼市的变动如何?楼市小阳春是否如约而至?

监管:  

中介机构签署承诺书,作用几何?  

继购房贷款收紧的消息传出后,2月1日,一份关于《稳定首都房地产市场的承诺书》在业内流传,北京房地产中介行业协会组织链家、我爱我家等经纪机构及其从业人员作出四点承诺,包括“降低热点区域看房频次,每套房屋每周带客户看房不超过2组”、不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等违法违规的金融活动等。

新京报贝壳财经记者就此咨询了北京多个中介机构发现,《稳定首都房地产市场的承诺书》确实存在,但大家的看法不一。

位于朝阳区的一位房地产中介李星认为,“承诺书的出现主要是海淀学区房价格目前有所抬头,监管提前打预防针,害怕房价出现暴涨。”“不让给房东带太多客户,就是害怕房东觉得看房客户多,心理预期变高,从而抬高房价。”

另一位朝阳区的房产中介何言表示,承诺书强调的是贷款收紧,但看房不受影响。特别是今年疫情期间,全球经济都受到影响,但楼市偏偏没有受影响,反而上涨了。尤其是深圳、上海等一线城市,北京涨幅还排在后面。

合硕机构首席分析师郭毅向贝壳财经记者表示,从协会的角度来看,承诺书的出现可以帮助政府稳定市场,但是从行业和政府的管理来说,承诺书只能短期有效。楼市调控还要有更多技术化手段,它是多方合力调控的结果。

知名房地产专家韩乐则表示,房产中介在扩展业务的同时,给市场层面传递了学区房值得投资、价格在涨的信号,影响了市场情绪。“在承诺书下,我觉得在短期之内,中介应该不会再去鼓动市场,给购房人更多紧迫感或者说一些夸大的情况,有利于促进市场稳定。”

实探:  

部分学区房上涨,中介折扣费可以打折

“现在房价有上涨趋势,重点的学区房上涨得很多,部分海淀学区房每平方米上涨大概1万~2万。像这一片儿没有涨那么多,可能一套房子涨10万~20万。其实从11月份价格就开始往上走了。”何言表示。

不过有通州的房产中介告诉记者,通州现在房价依然平稳,没有什么大涨大跌,主要是成交量明显增多。“二手房不像一手房,碰见合适的房子,如果你不出手,别人就买了。”该中介强调。

贝壳研究院数据显示,2021年1月重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%,成交绝对水平处在2019年以来月度高位上。市场的升温主要集中在一线城市,幅度均在20%以上,其中北上广三城月度成交量处于2019年以来高位。

据了解,1月重点城市二手房市场的升温原因有二。一是资金驱动,前期货币宽松下资金外溢到楼市,带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温;二是预期驱动,前期市场升温及年后3月“小阳春”预期,加快购房者入市节奏,增强业主惜售情绪,供需矛盾加剧,量价向上。

具体从北京来看,在成交一片火热下,有消息称,链家已经取消中介费折扣。

不过贝壳财经记者询问发现,中介费的折扣仍在。我爱我家某房产中介表示,现在公司有活动,在2.7%的中介费上可以打八折到2.16%,而且在这里卖房的话,还能折上折,费率只有1.35%。

一个小型的房产中介也表示,我们的中介费原来是2%,现在优惠了0.2%,收取房款的1.8%。“过完年就会调上去,而且春节前优惠刺激成交,年后可能没有那么多房源了,要不然卖了,要不然涨价了,肯定选择面就小了。”

“顾客还是觉得年前买心里踏实。”上述我爱我家房产中介表示,深圳年初涨,广州年中开始涨,上海最近两个月暴涨,北京是否会涨呢?

争议:  

春节前后北京房价,小阳春会来吗?

“目前北京二手房市场房价上涨更多是海淀部分优质学区资源影响,整体来看,北京二手房市场可能北部区域微涨,南部区域平稳,再往南一点儿,还有部分区域在下跌。”郭毅表示,北京二手房并非出现了普遍上涨的情况,主要是资源分布不均衡造成价格走势明显分化。

韩乐认为,北京二手房成交量创四年来新高,相对往年年底较热,但还处在一个比较理性的范围中,价格没有出现明显上涨和普涨。“价格不太稳定的主要是海淀学区房,但它是一个局部市场,且其上涨存在特殊性。”

“比如,海淀优质学校集中,随着入学儿童变多,家庭有了买学区房的冲动。去年西城推出小升初政策后,西城的学区房有所降温,但海淀相对而言政策没有变,所以海淀学区房受追捧。”韩乐表示,今年海淀学区房政策可能会做一些调整,大概率会在五六月份。

今年在疫情影响下,不少人留京过年,这将对北京楼市产生什么影响?

郭毅认为,对于外来人口比较多的城市来说,留下来过年可能会促进相应的消费需求,但是也要求这些服务客户的中介机构和平台保持开业状态,市场火热需要供需双方的共同努力才行。

韩乐表示,如果大家留在北京,又处于放假的状态,可能今年的售楼处不会像往年那么冷。预计今年二月份成交量要比往年高。

“按照去年年底的走势,小阳春一定会到来的,成交量会出现爆发,但最近深圳、上海等地都对房地产进行严调控,北京虽然没有出台特别严厉的政策,但也有施加压力,所以在对冲之下,小阳春可能没有想象得那么火爆。”韩乐说。

在他看来,三四月份小阳春大概率成交量会超过往年,甚至超过2018年、2019年。但房价还是保持在一个稳定的状态。在政策调控下,楼市会保持一定热度,但相对来说不会出现非理性的繁荣。

调控:  

多方合力,促进市场平稳有序发展

1月全国重点城市尤其一线城市楼市升温和政策加码压力并存,重点城市密集调控打击投资炒作。2021年中国银保监会工作会议提出要严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定。

贝壳研究院研报显示,1月上海、广州及深圳等地多家银行房贷额度紧张,其中广州四大行已上调首、二套房贷利率15个基点。预计后期购房信贷环境的边际收紧,将对需求端起到降温作用。

1月30日,北京银保监局也迅速针对舆情反映的问题第一时间开展大数据筛查,要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。

同时,北京银保监局已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组,将于近日赴银行机构开展专项核查,对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题,一经查实将依法从严从重处理。

北京市银行业协会印发《个人住房贷款业务自律公约》,从七方面对银行的个人住房贷款业务提出自律要求,引导银行个人住房贷款业务竞争回归到提高服务水平和服务质量方面上来,改变过去依靠“返点”“返费”和放松政策执行尺度的市场竞争局面。

郭毅强调,楼市调控是多方综合发力的结果,协会起到促进和引领作用,政府起到监督和监管的作用,多方共同努力,才能帮助房地产市场进入平稳发展的正轨。

新京报贝壳财经记者 胡萌 编辑 徐超 校对 李项玲

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