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北京楼市调控“点刹”:全面自查消费贷、经营贷

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“目前经营贷都暂停了。”1月31日,近期正准备在北京购房的程先生咨询一家小贷公司是否可以申请房屋抵押经营贷时,获得了这样的回复。

程先生此前在北京有一套住房,最近刚刚产生了购买一套改善型新居的想法。这个想法对于工薪阶层来说并不容易实施,因为按照北京现行政策,在北京有贷款记录的购房者如果想购买非普通自住房作为第二套房,首付比例不低于80%。因此,几周前他咨询了多家贷款机构、中介,都说可以做抵押经营贷,即使是二次抵押也没问题。

所谓的“抵押经营贷”,指的是以经营为目的,用名下的固定资产做抵押物来申请贷款。它最大的好处就是利率低,一般市面上的房屋抵押经营贷利率可以达到3.65%-3.85%,比北京二套房贷利率5.7%低了很多。

不过随着北京开始严查经营贷,这个“捷径”也被封堵住了。1月30日,北京银保监局发布消息称,要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。同时,北京银保监局会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组,将于近日赴银行机构开展专项核查。


同近期已经出现燥热的上海、深圳楼市相比,北京此举可以算是“未雨绸缪”,在楼市尚未出现大幅波动之前,提前出手打击投机需求。“北京是当下全国一二线城市里面少数没有打新的城市,所以市场很容易被控制,因为没有非理性的恐慌需求。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示。

经营贷的“异化”

经营贷本身是一种支持实体经济的低息贷款,旨在服务中小企业,帮助其克服“资金短路”难题。然而,这种本应该流向实体经济的普惠贷款,却有一部分意外地流入了房地产。

这一“捷径”为社会公众所知,是从2020年上半年深圳楼市出现“抢房热”的异动开始的。新冠肺炎疫情后,深圳2020年2月发布了《深圳市人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》,有业内人士认为,深圳楼市之所以在当时投资投机需求旺盛,与一些投资客通过这一政策获得低息经营贷,进而投资楼市寻求资产保值不无关系。

不过,4月22日人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局等五部门公布了对房抵贷买房的调查情况,表示目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段,不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形等。

中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示,金融市场融资便利化程度较高的城市,往往炒房的热情和可能性就会较高。反之,金融便利度相对较低的城市,投机炒房的可能性就比较小。所以,即使深圳针对资金违规进入楼市的调控政策已经很严了,但由于当地资本工具较多,融资较为容易,防范投机炒房的难度仍然很大。因此,这类城市在实施因城施策、抑制炒房的政策时,金融监管的严厉程度就需要更大一些。

全国一片喊打

从2020年下半年,从深圳到上海、北京,多个城市开始对经营贷“下手”。

2020年9月到10月,多家媒体报道深圳部分大行开始收紧房地产抵押经营贷,提高该类贷款的合规审核门槛。此时,正是深圳楼市“715”新政后,进一步出台调控楼市过热政策的阶段。

到2020年底,楼市的躁动又“击鼓传花”到了上海。1月21日,上海出台了“沪十条”政策,从土地、限购、信贷、税费等多个方面进行调控,其中就提到严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。随后,1月29日,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》,要求高度重视信贷资金用途管控,强化用途警示;防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

张大伟指出,当前这一轮楼市火爆有三大引擎,一个是“打新”带来的套利投资客;一个是疫情导致无法出国留学带来的学区回购需求;另一个就是银行企业贷与按揭贷的巨大利差。之所以深圳、杭州、上海、南京成为本轮楼市上涨的“龙头”,就是因为这三大原因集中在了这些城市。

而与上述城市不同的是,北京出台这一政策是在楼市并未出现整体过热趋势的情况下。最近两年以来,北京一直是楼市调控的“模范生”,无论是房贷利率还是购房税费都是一线城市中最高的。纬房大数据显示,同2018年1月相比,北京近三年房价只上涨了1.55%,同为一线城市的上海上涨了9.34%,广州上涨了4.15%,深圳涨幅最高,上涨了35.46%。

尽管如此,北京仍然早早动手防范投机。在1月25日,北京住建委主任王飞透露,今年北京市住建委将严查资金违规流入楼市和中介炒房,严查投机炒房,随后就开展了一系列严查消费贷、经营贷的动作。

为何要“未雨绸缪”?

除此了彻查2020年下半年以来的信贷投放以外,北京房地产中介行业协会2月1日还组织北京链家置地房地产经纪有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京麦田房产经纪有限公司、北京中原房地产经纪有限公司等多家房地产经纪机构联合签署了《关于稳定首都房地产市场的承诺书》,承诺不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动;不渲染、不炒作、不介绍、不答复任何无关住房居住属性的概念或噱头;不在微信朋友圈、自媒体等渠道发布、转发包含房价趋势、市场热度等内容的文章。

2月3日,北京市住建委、北京市网信办、北京银保监局三部门还针对近期网络上出现的“唱涨”言论,集中约谈了5家自媒体,要求以客观事实为依据,不得背离“房住不炒”定位,不得通过各种方式制造购房恐慌情绪。

北京为何要“未雨绸缪”?在中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华看来,北京目前虽然整体并未过热,但已经出现了结构性上涨的苗头。分区域来看,从2020年下半年,北京海淀区房价上涨了3.27%,相对城六区中其他五个区不到0.5%的涨幅来讲已经很高。

他指出,从历史上看,结构性的上涨演变为全局上涨的可能性还是很大的。例如深圳,最初只是宝安区、南山区开始上涨,罗湖区在2019年底、2020年初还在微跌,目前房价也已经涨了上来。

另外两个城市上海和广州当中,广州情况跟北京类似,2020年下半年只有老牌学区天河区房价上涨超过10%,其他几个区房价较为稳定,上海已经整体进入了房价上涨较快的区域。“整体一线城市涨速都在加快,北京、广州目前总体数字还算稳定,就看结构性上涨是否会变成全局上涨了。”他说。

“北京市场目前看,是一线城市最冷静的,暖冬只出现在学区房,五环外完全看不到热度。“张大伟认为,在严格的调控措施下,北京楼市至多只会出现“小阳春”,很难出现暴涨。

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