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北京高端住宅变相涨价 限价令为何失灵

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文 |《财经》

雷宇是一位金融从业者,长期关注北京楼市。2021年,准备要孩子的他和老婆商量置换一套大房子,但从2020年底至今,雷宇跑了多个高端项目后,决定暂时不换房了。“套路太深看不懂,变相加了那么多价,真的有人买吗?”

据《财经》记者调查,近期北京部分高端限竞房(限房价、竞地价)和商品房在售卖期间,买家除了要支付总房款,还要额外支付提升费、装修费等费用,这些费用高达房款的20%-50%,最夸张时,比总房款还多,但不会体现在网签合同上。

岁末年初,沉寂近四年的北京市楼市开始回暖,高端住宅(总价在1500万以上的住宅)也应势抬头。北京丽兹行房地产顾问有限公司专注豪宅销售,2020年12月,丽兹行的成交量创了2017年以来的单月成交纪录。

一位丽兹行的资深经纪人预计,3月份之前,北京豪宅市场将迎来一波涨价潮。在此预期之下,被限价折磨三年的开发商开始玩起潜规则。

如何绕开限竞房的限价

雷宇最初在禧瑞春秋相中了一套2000多万元的房子。禧瑞春秋是限竞房,位于北京东北五环外孙河中央别墅区,由远洋集团和首创集团联合开发。

有知名开发商保底,雷宇很感兴趣。

京内这一轮豪宅成交量刚起来,雷宇希望找到好机会置换上车。可最后落座和现场营销人员谈价格时,他犹豫了。

雷宇被告知,这套房子网签价只能做到1600万,其余400多万是项目“提升费”,但提升费具体包括什么,营销人员并未明确说明。对方告诉他,禧瑞春秋2000万左右的房子提升费大约是300万-500万元。

雷宇还向《财经》记者展示一张禧瑞春秋楼王的报价单,报价单上,805平米的别墅,总价6900万元,由网签价、车位、提升费三部分组成。

禧瑞春秋政府限价最高为7.2万元/平方米,正常情况下,这套楼王的价格应该是5796万元,但以报价单上6900万元计,其提升费高达1104万元,约占限价房款的19%。

多位新房经纪人透露了一个业内熟知的套路,提升费、改造费就是开发商想摆脱限价束缚,多赚点钱。毛坯交房的叫提升费,精装修交房的,装修费就会高得离谱。

《财经》记者获悉,禧瑞春秋已经装修完的一套500平米的样板间,开发商对外报价,装修款为1700万,仍以最高限价7.2万元/平方米计算,这套样板间的价格应该在3600万,实际装修款占到了原房款的47%。

一位丽兹行的经纪人解释称 “因为包含了设计师邱德光的设计费,所以装修费才会比较高。”但也有经纪人承认,开发商做限竞房,如果按照限价出售几乎赚不到钱。

禧瑞春秋的情况并不是个案,位于北京丰台区的国风长安也存在类似情况。

国风长安2019年2月取得预售证,总共84户叠拼,由世茂集团和国瑞置业共同开发,也是限竞房。

国风长安开盘均价为5.4万/平方米,以此计算,一套277㎡的叠拼总价约为1500万元,但实际情况是同样户型面积的叠拼是以总价2549万出售。

一位经纪人告诉记者,1000多万元的价差就是装修款和装修改造费。

2018年5月26日,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》,北京楼市迎来限竞房时代。自2019年起,北京市限竞房成交量也逐渐占据北京商品住宅的半壁江山,成为市场成交主力。

限竞房限制了房价,但也给开发商出了难题。为了在项目中获得更多利润,开发商想尽了办法,在灰色地带游走。

龙湖地产一位营销负责人透露,这不是新鲜事,之前也存在过这种操作,只是2017-2019年豪宅市场不好,没有加价空间。现在市场回暖,开发商就会在政府限价之外,找些门道。

近5年北京涉宅用地宗数分布

高端商品房销售的潜规则

多位受访者透露,政策让限竞房明码标价不能涨价,不意味着商品房就能自由发挥。在北京,商品房也有政府指导价,开发商每个项目营销之前都会把售价报给住建委备案,当定价超过指导价时,楼盘就通不过网签。

即便如此,一些高端商品住宅也并未按照监管设定的剧本走下去。

放弃了套路多的限竞房,雷宇随后又看了东直门使馆区附近的万国府、东直门8号院等几个高端商品住宅,没想到熟悉的操作再次上演。

东直门8号院政府指导价10万-12万元/平方米,但实际销售价格为15万-18万元,每平售价约上调了50%,依然是签阴阳合同,超出政府指导价的房款名目还是提升费、装修费。

在万国府一套244平米北向的房子总价要3100万元,政府指导价约为5-6万元/平米,但实际价格为12.8-16.8万元/平米,装修费大约为7.8-10.8万元/平米,比房子还贵。

“一般精装修的房子网签时装修款可拆分,也可不拆,拆分的大部分原因就是政府限价。拆分的房款网签低、税费也低,但贷款金额会变少。万国府这个项目就需要拆分装修款,不然建委不给网签。”一位营销人员回复雷宇。

该营销人员还表示,虽然网签价低,但房子的评估不会受影响,已经有客户评估过了,将来就算转手卖,也会以每平十多万元的价格出售。

如果评估价不受影响,这些逃过限价的高端盘一旦成为二手房,就没有价格限制,几年后转出一卖,高端盘房价仍然坚挺。

而如果雷宇要满足置换需求,就得把自己现在的房子高价卖出去,刚需二手房的房价也会连动高涨。

禧瑞春秋的销售人员曾告诉雷宇,不可能降价,如果再不买也快要卖光了。但当时雷宇并不相信。

丽兹行2020年的北京豪宅新房热销榜中显示 ,禧瑞春秋以115套的成交量,位居第四名。前三名分别是九龙仓、绿城、中交联合开发的壹亮马、颐和金茂府,以及融创开发的香山壹号院。

据中介透露,国风长安目前也仅剩四套叠拼。上述龙湖高管认为,对于地段好的项目,限价也没用,都是稀缺资源。

近日,雷宇又来到了东南三环分钟寺附近新开的三个盘。分别是世茂北京天誉、合生缦云、东叁金茂府。

《财经》记者获悉,这三个盘曾经报批13万元/平米出售,耗时半年受调控影响没有通过审核,最后,只能以约11万元/平米的价格出售。

但在世茂北京天誉营销中心,营销人员告诉雷宇一套215平米的房子,总价要2993万元,折合13.92万元/平米。网签价只能以2470万成交,其余523万元为装修款,需另外走合同支付。“如果不这样,我们真赚不到钱。”该营销人员说。

限价有用吗?

经济学家数十年来一直在论述,当市场供不应求时,价格管制只会加剧市场的不平衡,平抑价格的有效办法是增加供给而不是管制价格。1972、1974、1982年度的三位诺贝尔经济学奖得主曾合著《房租管制:神话与现实》,论述了旨在帮助穷人的房租管制反而让穷人的境遇更差。

但是,房屋一旦生产出来就会长期存在,但需求旺盛可能只是短期现象,如果担心放开供给会导致长期性过剩,因此管制价格,那么就不得不容忍市场上的暗箱操作。

北京大多数地段不错、品质尚佳的豪宅现在就面临这种情况。开发商奇货可居,通过各种“暗箱操作”绕开限价。

除了装修款、改进费,有的开发商甚至利用绑定营销的方法来变相提高房价。如你想在北京按照正常网签价买一个高端住宅,但也要在丹东买一套房子,多余的房款被转移到限价不严格的城市。

还有一种操作叫分批取预售证,同一个项目,不同批次取证,每次房价的备案价格可以上升一定比例,因此,有的开发商就把取证批次细分到极致。

价格管制扭曲了市场的真实供求,通常是个坏办法,好消息是2020年北京市政府已经做出了调整。

丽兹行2020年的报告显示 ,2020年,北京市住宅用地供应量为50宗,其中共有产权4宗,限价住宅8宗,不限价住宅37宗,其他住宅用地1宗。2020年不限价住宅土地供应量、供应面积已突破近五年的最高值。

这意味着2021年将会有大批不限价住宅涌入市场,真正让买家、卖家按较真实的市场价格达成交易。“这两年价格限制少了一些,不像前几年管得死死的。” 上述龙湖高管表示 。

2021年,北京市场不限价住宅将成为市场供应主体,且占据核心位置。但在房住不炒、保刚需的总指挥棒下,豪宅价格恐怕也难以肆意上涨。

据《北京日报》报道,近日,住房和城乡建设部倪虹副部长带队到北京调研会商房地产调控工作,北京市政府有关负责同志表示,首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作,如出现局部量价上涨苗头,将迅速采取针对性调控措施,确保市场稳定。

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